【正文】 接工程相關費用的 2%計） 其他費用 280（按建安和直接工程相關費用的 1%計） 施工圖圖審費用 84（按設計費的 10%計） 預備費 1398（按建安和直接工程相關費用的 5%計） 合計 49731 （二）、間接費用 預計銷售總額 67016萬元 營銷費用 1340萬元（按銷售總額的 2%計） 管理費用 1340萬元（按銷售總額的 2%計） 財務費用 1000萬元（ 5000萬元，集中占用 2年， 10%利率） 不可預見費用 1340萬元（按銷售總額的 2%計） 合計 5020萬 元 （三）、稅務分析 對方承擔分成部分營業(yè)稅以及所得稅 預計銷售總額 67016萬元 61826萬元 +8萬元 /個 *660個（地下車庫） 建安以及直接相關費用 32986萬元 土地成本 15457萬元 合作方提供有效票據(jù)或自行承擔稅收 間接費用 5020萬元 毛利潤 13553萬元 （ 6701632986154575020）萬元 營業(yè)稅以及附加 2836萬元 （ 67016萬元 15457萬元） *% 所得稅前利潤 10717萬元 (136432814）萬元 所得稅 1608萬元 10717萬元 *15% 凈利潤 9109萬元 10717萬元 1608萬元 對方不承擔分成部分營業(yè)稅以及所得稅 預計銷售總額 67106萬元 61826萬元 +8萬元 /個 *660個（地下車庫） 建安以及直接相關費用 32986萬元 土地成本 3750萬元 以能取得有效票據(jù)的地價攤入成本 間接費用 5020萬元 營業(yè)稅以及附加 3686萬元 67016萬元 *% 賬面所得稅前利潤 21574萬元 實際所得稅前利潤 9867萬元 21574萬元 （ 154573750）萬元 所得稅 3236萬元 21574萬元 *15% 賬面凈利潤 18338萬元 21574萬元 3236萬元 實際凈利潤 6631萬元 9867萬元 3236萬元 （四）、項目利潤測算 對方承擔分成部分營業(yè)稅和所得稅 銷售總額 67016萬元 土地、建安、間接費用 53463萬元 毛利潤 13553萬元 毛利潤率 % 毛成本利潤率 % 營業(yè)稅和附加 2836萬元 所得稅 1608萬元 凈利潤 9109萬元 凈利潤率 % 凈成本利潤率 % 對方不承擔分成部分的營業(yè)稅和所得稅 銷售總額 67016萬元 賬面土地、建安、間接費用 41756萬元 實際土地、建安、間接費用 53463萬元 賬面毛利潤 25260萬元 實際毛利潤 13553萬元 實際毛利潤率 % 實際毛成本利潤率 % 營業(yè)稅和附加 3686萬元 所得稅 3236萬元 賬面凈利潤 18338萬元 實際凈利潤 6631萬元 凈利潤率 % 凈成本利潤率 % 由上述利益表可以看出，在合作的過程中，稅收問題處理的合理與否十分關鍵， 是項目運作中的強勢敏感因素。 銷售價格建議： 普通公寓均價 4500元 /平方米； 花園洋房均價 5800元 /平方米； 聯(lián)排別墅 6500元 /平方米； 商業(yè) 7000元 /平方米。 由于這部分客戶在外接觸了開發(fā)水平較高的房產品，所以，對產品的規(guī)劃設計水平、施工工藝、配套水平有較高的要求，從這些方面看，我公司城市海岸項目應該會成為這類需求的對象。 房源能否觀海價差很大，低層不面海房 源的價格至今維持在4000 元 /平方米左右。 從推廣的層面來說，比華利山莊的成功開發(fā)對區(qū)塊的高尚居住區(qū)定位的進一步確立，促進板塊的市場認可度和發(fā)育程度都很有好處，我公司城市海岸也有一個比較好的市場起點，在價格和推廣方式上都可以比較靈活。 長信海岸水城的銷售進度快與目標客戶群體的結構性轉變有比較大的關系，常住業(yè)主（島內中高收入家庭、高收入新移民、在外成功之島內人士）購買比例的提升會使得項目的銷售擺脫度假、投資需求占到較大比例時銷售進度較慢的束縛，顯現(xiàn)出熱銷的場面。參與西海岸開發(fā)的房地產企業(yè)必將會在一個較為集中的目標市場內有一番搏殺。但從整個市場看來，目前這個消費群體趨向還不足以支撐西海岸樓盤下一階段的容量要求，這種思想在業(yè)內也比較普遍，對這些樓盤的銷售成績表示懷疑態(tài)度，最近推出的地塊最后的成交價格也明顯低于事前預計。一系列 高品質樓盤和星級高爾夫球場等高端旅游配套的建設 ，使 西海岸 成為國際熱帶 濱海風貌的特色休閑度假中心。高檔公寓比例相對小， 4000 —— 6000元 /平方米價位的房產雖然有一些開發(fā)商介入，但準斷層的地位至今沒有改善，隨著市場需求的驅動，這個層面的房產品在開發(fā)商研發(fā)和開發(fā)建設的權重越來越大，獲利的預期還是很大。 海口城市海岸項目初步效益分析 深圳嘉鑫房地產開發(fā)有限公司 二 00六年九月 一、項目概述 海口城市海岸項目是深圳嘉鑫房地產開發(fā)有限公司介入開發(fā)的第一個大型居住社區(qū)。 （ 4）、價格上，優(yōu)于近年來低價的爛改造樓盤的銷售量逐漸減少，相對高檔次的新項目時有入市，?？?的商品房平均銷售價格逐年提升，在旅游經濟的推動下，進入 2020年后價格增幅更加明顯，但 05年下半年起成交量明顯萎縮，市場表現(xiàn)平淡之勢，價格有走穩(wěn)和適度下挫的可能。假日海灘、熱帶海洋世界、新國賓館、文華酒店、喜來登酒店、美視高爾夫、西海岸高爾夫、貴族游艇會等眾多高尚場所 ， 國科園學校、僑中分校區(qū)等多家 ?？诟呒?教育機構及購物中心與醫(yī)院正建或待建。在取得初步成功之后，西海岸板塊的進一步發(fā)展還需參與西海岸開發(fā)的單位不斷創(chuàng)新。 （三）、類比樓盤分析 選取類比樓盤說明： 由于地緣考慮西海岸板塊內目前在開發(fā)的樓盤均可作為類比樓盤； 由于價位和目標群體考慮金貿板塊和海甸島同品質樓盤可以作為類比樓盤。 隨著常住業(yè)主比例的加大，對于小區(qū)內部的社區(qū)配套和區(qū)外的城市大配套的要求會逐步提高，這些 因素能否跟上是長信海岸水城乃至整個西海岸的房地產開發(fā)能否成功的關鍵。 其他同質可類比樓盤 （ 1）、寶安江南城 樓盤位置 海甸島和平大道東北側 開發(fā)商 中國寶安集團海南實業(yè)公司 設計單位 占地面積 480000 平方米 容積率 建筑面積 300000 平 方米 綠化率 40% 物業(yè)類型 多層、疊排公寓、聯(lián)排、獨體別墅 主要配套 幼兒園、旅游步行商業(yè)街、會所、溫泉、蘇式園林 銷售情況 2020 年下半年開盤的一期基本已經實現(xiàn)銷售，主要客源為島內二次置業(yè)和企業(yè)團購，平均價格在 3500 元 /平方米左右。 海景房銷售形勢相對較好，余房不多，目前仍在售的 100套左右房源基本為低層和不直接面海。 高素質、高收入新移民 隨著海南的幾個國家級重點工程的建設，高科技、高收入人才會大規(guī)模擴充海南的新移民陣營，?？谟捎谑鞘械奶厥馍矸?，會成為這部分人的首選，能不能吸引著部分購買力是城市海岸能否成功的一個關鍵因素。 說明： 以和寶安江南城同一水平的價格入市，保持和長信海岸水城和比華利山莊的相對價差入市比較穩(wěn)妥，有利于下一步推廣設計和整個樓盤整體高效益的最終實現(xiàn)。 第一種合作方式條件下，我方獲利為 9109萬元（沒有考慮市政規(guī)費的 600余萬元減免的整體利潤增長因素）加上一個 3000平方米左右的會所的產權（評估價值在 1200萬元 —— 1500萬元之間），項目有很好的活力預期。 產品優(yōu)勢 結合了本地和深圳、廣州等國內產品水平超前地區(qū)的房產品優(yōu)勢，在園區(qū)規(guī)劃、建筑立面、戶型結構、區(qū)內生活配套，特別是小區(qū)的景觀規(guī)劃上都有一個比較高的起點，產品在?？谑袌錾暇邆湟欢ǖ母偁巸?yōu)勢。 項目整個合作關系比較復雜，在各方利益體現(xiàn)的時候要充分考慮到稅收的承擔，保護好利潤空間，這個關系不處理好，項目的獲利存在很大的不確定性。 （ 4）、建議入口形象和樣本區(qū)基本相形成之后開盤，但要主力處理好準現(xiàn)房銷售和資金運作之間的關系，建立現(xiàn)金流量預警系統(tǒng)，核實先期投入的具體總額，有備無患，保證項目運作順利進行。 （ 2）、控制好推廣的節(jié)奏，縮減每次推出的產品數(shù)量，壓縮各期之間的時間差距，制造各期之間的增值空間，制造強勢熱銷的市場形象，盡最大可能提高銷售收入。 關于稅收承擔的不確定性 由以上的效益分析，稅收承擔