【正文】 六、定位方案二及租售收益測算 26 （一）主力業(yè)態(tài) —— 香港精品坊 概念詮釋 本文所說的香港精品坊，意指將香港的一線百貨品牌集中到本項目，并將貨品的香港制造背景，作為項目在經(jīng)營中沖擊市場的重要砝碼。 25 （ 7）辦公 目前重慶高檔寫字樓建筑面積月租金約為 50— 80 元 /平方米（萬豪商務(wù)樓約為 60元 /平方米，大都會約為 90 元/平方米），考慮到本項目商務(wù)體量不大，缺乏專屬的商務(wù)配套，在品牌及形象環(huán)節(jié)也有一定的劣勢，建議建筑面積月租金定位為 45 元 /平方米。 （ 5）高檔百貨 根據(jù)到重慶考察洽談的高檔百貨商家透露，其租金價格上限在建筑面積月租金 70 元 /平方米左右，這已高于中檔百貨的租金水平（銀太月租金為 41 元 /平方米，成商租賃世貿(mào)中心平均月租金約在 42 元 /平方米）。 （ 4）醫(yī)藥超市 目前重慶專業(yè)市場商家能夠承受的租金為 25— 55 元 /平方米，如建瑪特為合景聚融報價為建筑面積月租金 40 元/平方米，除渝中區(qū)外，其他主城區(qū)專業(yè)市場租金偏低，如南亞家具現(xiàn)代廣場店租 金為 28 元 /平方米。共可實現(xiàn)銷售 1936 萬元。 （ 3）車位 負(fù)三、負(fù)四層共可形成 176 個車位（參照原負(fù)三層劃分方案，建筑面積約為 4400 平方米）。 （ 2）凈菜超市 凈菜超市總面積為 8950 平方米，如果按實用率 50%、商鋪和攤位使用面積 平方米、可形成商鋪和攤位共1790 個。 定價依據(jù) 23 （ 1）測算原則 除凈菜市場和車位外，其余樓層均為帶租約出售產(chǎn)權(quán)，因此我們建議以租金為基礎(chǔ)，結(jié)合投資戶能夠接受的回報率反算售價。 —— 在各定位方案條件下，產(chǎn)品及交通組織需要調(diào)整的內(nèi)容將在策劃報告中作具體闡述。 （四）租售收益測算 項目裙房各樓層面積指標(biāo) （ 1）負(fù)樓（和平路以下） 樓層 負(fù) 5F 負(fù) 4F 負(fù) 3F 負(fù) 2F 負(fù) 1F 面積 (平方米 ) 4322 4586 4502 4417 4502 （ 2）主樓（和平路以上） 樓層 1F 2F 37F 8F 9F 10F 面積 (平方米 ) 3476 3160 3587 3441 3186 2906 備注： —— 項目各樓層面積指標(biāo)均為本層建筑面積。 22 商家如需卸貨區(qū)或小面積倉儲空間，可考慮在車庫中劃分解決。 9 樓和 10 樓作為辦公，主要為商家配套，大堂應(yīng)有較高的裝修標(biāo)準(zhǔn)。 將商場入口 78 軸線入口移至 6— 7 軸線之間，連同 6— 7軸線之間扶梯封閉成一個獨立的醫(yī)藥超市入口，這樣高檔百貨的入口完全不受干擾。 （三）交通組織及其他 凈菜市場人流從中興路進(jìn)入，與高檔百貨之間用醫(yī)藥超市作為間隔，不會形成互擾。 21 （ 2）樓層設(shè)置 建議設(shè)置于 10 樓，一方面樓層高，商業(yè)價值相對較小，另一方面在頂層辦公所受干擾相對較小，并且有開敞陽臺，商務(wù)空間不壓抑。 B、從項目硬件條件看，一樓層高 米，能夠做出比較大氣的大堂，從 A、 B 棟共有 5 部電梯可以直達(dá) 10 樓，完全能夠滿足商務(wù)辦公的形象及硬件需要。 （ 3）推廣及經(jīng)營模式 銷售車位使用權(quán)，由大廈物業(yè)管理公司進(jìn)行統(tǒng)一管理。 （ 2）樓層設(shè)置建議 A、設(shè)置于負(fù)三、四樓，原因是可由中興路直接進(jìn)入，車流進(jìn)出非常便利。 車庫 （ 1）定位依據(jù) A、項目當(dāng)前只有 107 個車位，加上一層可以增設(shè)的地面停車位，也不過 130 個左右，不能滿足規(guī)范的要求，也無法滿足裙房經(jīng)營及塔樓的正常使用需要，應(yīng)考 慮通過其他途徑增設(shè)。 （ 3）招商及經(jīng)營模式 A、招商中首先考慮將三個樓層整體租賃給一個大商家，由其同意經(jīng)營和管理；如招商進(jìn)展不順利可轉(zhuǎn)換招商模式，整層或半層招商，由物業(yè)管理公司進(jìn)行統(tǒng)一管理。 （ 2）樓層設(shè)置 建議設(shè)置于 6— 8 層，原因為： A、復(fù)合多種高端消費業(yè)種、切實形成規(guī)模優(yōu)勢需要較大的 19 體量支撐，項目 6— 8 層總建筑面積達(dá)到 10615 平方米，在重慶市場上已經(jīng)非常具有規(guī)模優(yōu)勢。目前有部分此類上家準(zhǔn)備進(jìn)入重慶市場，如上海一家 SPA俱樂部，其經(jīng)營范圍不僅僅是香熏水療，而是復(fù)合多種娛樂、甚至?xí)h功能于其中，該商家對在重慶的經(jīng)營前景非常樂觀，目前正在尋找經(jīng) 營場地。但真正意義上的高檔餐飲目前也還是一個相對的空白點，如果有知名高檔餐飲目前進(jìn)入重慶，根據(jù)重慶居民注重飲食消費、愛跟風(fēng)的消費特點，市場前景應(yīng)該比較好。 B、在招商成功后帶租約銷售物業(yè)產(chǎn)權(quán)。 C、醫(yī)藥超市及其他專業(yè)市場普遍對負(fù)樓沒有太大的抗性。 （ 2）樓層設(shè)置 目前認(rèn)為比較合理的樓層是負(fù)一、負(fù)二樓，原因是： A、總建筑面積 8419 平方米，兩個經(jīng)營樓層，比較符合醫(yī)藥超市商家需求（目前和平藥房、巨琪藥 業(yè)、倉野藥業(yè)、雙葉藥業(yè)等在重慶具有一定知名度的醫(yī)藥商家其中心店營業(yè)面積大約都在 5000— 7000 平方米之間），其他專業(yè)市場如家居、電器等所需的商業(yè)面積也大致相當(dāng)。 B、從業(yè)態(tài)上看，目前比較傾向的定位是醫(yī)藥超市，原因是重慶是西南乃至全國知名的醫(yī)藥批發(fā)中心，有相當(dāng)多的大商家，外地醫(yī)藥商家也有相當(dāng)部分準(zhǔn)備搶攤重慶，而項目緊鄰儲奇門，該區(qū)域目前是很有知名度的醫(yī)藥市場，可供借勢。 (2)高檔百貨租賃期往往在 20 年左右，具備帶租約銷售的條件，在招商成功后帶租約銷售物業(yè)產(chǎn)權(quán)。 (3)建筑面積 萬平方米左右是比較適當(dāng)?shù)囊?guī)模。 (1)面積標(biāo)準(zhǔn)比較適當(dāng)。 （ 6）一些知名高檔百貨商家對重慶表現(xiàn)出了比較強(qiáng)的興趣，紛紛組織到重慶進(jìn)行考察，并和一些物業(yè)進(jìn)行了比較深度的洽談，雖然暫時沒有達(dá)成合作協(xié)議，但進(jìn)入重慶只是時間問題，包括香港 新世界集團(tuán)、蓮卡佛等。 （ 4）從 本項目的標(biāo)準(zhǔn)層平面格局上看，沿和平路方向形成一個狹長條狀，對于要求賣場方正實用的普通百貨來說，實用率不高且不太便于賣場布置，但如果做高檔百貨可以劃分成一字排開的獨立店面，便于高檔品牌的店面包裝和展示。 （ 3）從本項目裙房面積指標(biāo)上看，和平路以上樓層單層面積約為 3000平方米，做大眾百貨面積指標(biāo)略低，更重要的是本項目的口岸目前人氣不夠旺，和解放碑以及較場口步行街區(qū)域相比成熟度相對略次，在先天上處于劣勢。我們認(rèn)為，從市場環(huán)境看， 在重慶經(jīng)營高檔百貨的時機(jī)目前已經(jīng)成熟。 五、定位方案 以及 租售收益測算 15 （一）主力業(yè)態(tài) —— 高檔百貨 定位依據(jù) （ 1）重慶還沒有真正意義上的高檔百貨，百貨商家無一例外的有一定的大眾傾向，包括大都會。 目前渝中區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)構(gòu)成已經(jīng)比較完備，通過對照一些經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平更高、 商業(yè)經(jīng)營更成熟的城市。 所以我們認(rèn)為，項目指望市場的自然消化是不現(xiàn)實的，要成功的盤活裙樓，必須在定位和推廣上有所突破和創(chuàng)新。 較場口是渝中區(qū)新興的商業(yè)中心，培育還需要一定的時間。物業(yè)自身的硬件配置比較超前。 項目當(dāng)前只有 107 個車位，加上一層可以增設(shè)的地面停車位，也不過 130 個左右，不能滿足規(guī)范的要求 ，也無法滿足裙房經(jīng)營及塔樓的正常使用需要，應(yīng)考慮再通過其他途徑增設(shè)。 （三）項目硬件設(shè)施 裙房扶梯位置比較合理。 縱向 （ 1） 項目層高比較合理，基本上能夠滿足各類業(yè)態(tài)商家的經(jīng)營需要。 （ 2）平面格局 裙房沿和平路方向呈狹長條狀，不夠方正，在經(jīng)營中實用率會受到一些不利 影響。 （二）項目空間結(jié)構(gòu)評價 平面 12 （ 1）標(biāo)準(zhǔn)層面積 從標(biāo)準(zhǔn)層面積看，裙房負(fù)樓部分單層面積接近 4500平方米，平和平路以上樓層單層面積接近 3500 平方米，相對于項目的商業(yè)體量，單層面積不大。 口岸 憑借本項目的地段條件，我們認(rèn)為能夠基本滿足各類業(yè)態(tài)商家的經(jīng)營需要，但是項目相對于步行街范圍內(nèi)的大型商業(yè) 物業(yè)來說，自然人流始終是一個劣勢，口岸條件不具備絕對的競爭沖擊力。 （ 2）劣勢 但是從另一個角度看，較場口畢竟是一個新區(qū)，市場環(huán)境、商家的信心都需要一個培育過程；并且商業(yè)物業(yè)的推出時間比較集中，在物業(yè)供應(yīng)市場上，競爭比較激烈。 項目臨和平路一側(cè)規(guī)劃為修建景觀綠化帶，對項目的形象有一定的拉動作用。 （三）項目地塊周邊環(huán)境評價 項目緊鄰和平路，口岸有一些相對的優(yōu)勢要素：