房地產(chǎn)投資潛力城市分析-江蘇省連云港市(doc24)-房市分析(已改無錯字)
2022-09-25 15:09:10 本頁面
【正文】 同比下降 %。 以下是歷年該市的住宅竣工面積： 資金來源 根據(jù) 2020 年末的統(tǒng)計資料，連云港市房地產(chǎn)投資從資金結構看：企業(yè)自籌資金 74591 萬元，較上年增長 %；商品房定金及預收款 92961 萬元，較上年增長 %；國內(nèi)貸款 38002 萬元，較上年增長 %。三項資金分別占本年資金來源比重的 %、 %和 %。 點評：企業(yè)自酬資金 2020上半年雖然上漲了 48%，但資金來源的另外兩大塊商品房定金 預收款和國內(nèi)貸款分別幅度大大高于前一項，這樣在資金來源中自酬的比例反而在下降。資金比例不合理，投資風險值得關注。 二、商 品房銷售狀況 銷售情況 2020上半年，連云港市商品房銷售面積為 ，同比下降 %。其中住宅銷售面積 ，同比下降 %；商業(yè)營業(yè)用房銷售面積 ，同比增長 %；商品房預售面積達到 ，同比增長 %，好于同期水平。商品房房價 1912元 /平方米，其中商業(yè)營業(yè)用房平均價達 3624元 /平方米，房價偏高。以上指標說明國家宏觀調控對該市房地產(chǎn)業(yè)影響顯現(xiàn)，但從連云港市實際情況看 2020年下半年房地產(chǎn)業(yè)仍有較好的預期。目前國家的宏觀調控政策，百姓 認為正好是等待房價下調的機會，因此觀望氣氛比較濃厚 供銷平衡度 新增商品房消化系數(shù)： 連云港市歷年新增商品房消化系數(shù)為： 02年 ， 03 年 ， 04年上半年為 。2020上半年開始該市的新增商品房消化系數(shù)大于 1，市場表現(xiàn)為商品房銷售趨旺，空置率開始下降。 空置率 20202020上半年房屋空置面積（單位：萬平方米） 年份 竣工面積 消化面積 差額 累計空置面積 02年 03年 04年（上） 三、房地產(chǎn)市場需求分析 人均居住面積 2020年連云港市人均居住面積為 ，戶均居住面積是 ，城市住房已達到小康。目前除二手房略小外，絕大多數(shù)新房戶型為 100120平方米。 住房滿意程度 連云港市多數(shù)家庭基本滿意現(xiàn)住 房，但仍希望改善。從調查看，近六成的居民家庭住房建筑面積在 80平方米以下， %的居民認為經(jīng)濟而又理想的住房建筑面積是 80140平方米，這說明城鎮(zhèn)居民對住房的需求已開始從 有房住 向 住好房 方向轉變。 %的家庭對現(xiàn)有住房表示 滿意 和 基本滿意 。滿意程度最高的原因依次為 交通 、 地段 和 治安 。而 不滿意 率較高的原因前三位分別是 住房結構 、 物業(yè)管理 和 面積 。 從調查來看，該市 %的居民家庭希望改善住房條件。其中分別有 %和 %的家庭希望通過 購買商品 房 和 購買經(jīng)濟適用房 方式來實現(xiàn)這個愿望，打算 購買二手房 的占 %。在今后 5年內(nèi)，有 %的家庭準備購房，打算 5年后購房的家庭為 %。價格是影響居民購房的主要因素。 房價收入比 我們將連云港市 2020年末房價收入比與該省經(jīng)濟相對比較發(fā)達的蘇州市進行對比（戶均居住面積 取 110平方米），結果見下表 項 目 計量單位 蘇州市區(qū) 連云港市區(qū) 人均可支配收入 元 家庭平均人口數(shù) 人 戶均收入 元 人均面積 平方米 市場主力戶型（中值） 平方米 110 110 商品房平均價格 元／平方米 3144 平均總房價 元 345840 184250 房價收入比 —— 由此可見雖然蘇州市 2020年末的人均可支配收入達 12362元，比連云港市的高 %。但由于該市商品房平均價格比連云港市高了近一倍，結果使得連云港市的房價收入比要比蘇州市低 2個百分點左右。也就是說連云港市老百姓買房要比生活水平明顯高于他們的蘇州市居民輕松。 四、商品房價格分析 連云港市的商品房平均價格自 2020 年年中開始，漲幅明顯加大。 2020 年年底全市商品房房價 1675 元 /平方米，與 2020 年底相比漲了四百多元，漲幅達%。 2020 上半年 商品房平均房價 1912元 /平方米，其中商業(yè)營業(yè) 用房平均價達 3624元 /平方米，相對年初又有 14%左右的漲幅。 以下是歷年連云港市商品房價格走勢： 連云港市地價指數(shù)與經(jīng)濟發(fā)展狀況之間的關系分析： 連云港市從 2020到 2020年固定資產(chǎn)投資額分別為 151億、 175億、 208億元，年平均增長 16%。 2020上半年已投資 113億，同比增長 %，增幅開始趨緩。 近幾年該市的人均可支配收入呈現(xiàn)穩(wěn)步上升的態(tài)勢， 2020上半年為 4490元，同比 2020年增長 %，增速雖有所加快，但同比江蘇省的其他城市排名依然處在末端區(qū)域。 隨著該市房地產(chǎn)開發(fā)的逐漸升溫，最近 2年的地價增長幅度開始加快。 2020年末比年初上漲了 10個百分點左右。 從上圖可以看出該市居民可支配收入的年增長率一直位于地價上方，地價的快速上升有交叉的跡象，但該市強勁的購買力是不可忽視的。 連云港市地價指數(shù)與房地產(chǎn)價格之間的關系分析： 連云港市從去年開始房價開始加速上升， 2020年上漲了近 33%。相比前幾年的幅度，絕對是踩上了油門。見下圖，房價趨勢線已經(jīng)偏離了地價和居民收入的上升通道，房地產(chǎn)步入繁榮期。 五、總結 未來該市商品房市場主要呈現(xiàn)以下幾個特征： 1）市場供應量將有所加大 2020年拍賣土地量的進一步增加，將導致 2020年商品房的供應有所放大。但由于 2020年結轉的可銷房較少，因此 2020年商品房特別是商品住宅供應量仍將偏緊。 2）房價將慣性上揚大增幅將回落 由于 2020年房價上漲過快，而連云港市主要以本地消費者購房為主，承受能力有限，所以價格會慢慢向價值回歸。但根據(jù)目前來說，今后一段時期，供需矛盾不會馬上得到根本轉變，房價 還會維持小幅上揚的局面。 3）物業(yè)類型更加豐富 該市多年的房地產(chǎn)開發(fā)一直以來以多層為主。但到 2020 年，這種情況會有所改變。該市將有多個高層和小高層以及別墅等項目出現(xiàn)，使該市的物業(yè)開發(fā)類型更趨多樣化。同時消費者選擇住房類型的余地也將更大。 附錄：連云港市年新樓盤一覽 樓盤名稱 所屬區(qū)縣 登樓盤地址 樓盤類型 價格(元 /㎡ ) 聯(lián)系電話 開發(fā)商 香溢世紀花城 新浦區(qū) 郁州南路以東，朝陽東路以南 多層住宅 1100 05185832888；5835999 連云港香溢房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 錦繡旺角 新浦區(qū) 瀛州路以東，蘇欣快客站以北，新銀雙廈以南 商住樓 (綜合 ) 1100 5830996 5830969 連云港康鵬房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 恒利青年路綜合樓 新浦區(qū) 市房地產(chǎn)交易中心對面（海昌路
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