【正文】 地產(chǎn)商手中，所以房地產(chǎn)業(yè)是個暴利行業(yè)，大小房地產(chǎn)商 趨之若鶩 ，沒錢也上，辦法就 是要建筑商墊資開工。換言之，占相當比例的開發(fā)資金是通過建筑商從銀行貸款來的。 而價格也往往比同類房地產(chǎn)的市場價格低，因此，也很受部分消費者的喜愛。 業(yè)內(nèi)聯(lián)合 這種做法在地產(chǎn)業(yè)界已經(jīng)開始啟動，把部分開發(fā)企業(yè)在其他產(chǎn)業(yè)的投資閑散資金聚集，投入到需要資金的行業(yè)內(nèi)企業(yè)，完成互助與自救，使資金的利用達到最佳化。有土地的小公司可以為大公司提供開發(fā)的平臺。 除此以外，針對項目的不同，投資管理公司還會幫助一些中小型房地產(chǎn)開發(fā)商找到投資方。那么過橋資金是怎么一回事呢？它是在項目確定以后進入成熟期之前為房地產(chǎn)開發(fā)商提供資金支持的方式。因此，就可以很方便靈活地獲得各種資金支持，融資渠道相對來講就會開通很大。 無論融資方案如何復雜，其包括的兩個階段是：項目的建設(shè)、開發(fā)階段和項目的經(jīng)營階段。 四、項目資金的基本籌措模式主要有三方面的特征： 在貸款形式上。在金融緊縮之后，房地產(chǎn)信貸變得更加困難。我國房地產(chǎn)企業(yè)的實踐也證明，只有那些通過在證券市場實現(xiàn)融資的企業(yè)，才可能成為房地產(chǎn)業(yè)中的佼佼者，才有希望使企業(yè)真正發(fā)展壯大。目前中國擁有 3 萬家房地產(chǎn)企業(yè)（ 2020 年底為 29967 家），其中，根據(jù)聯(lián)合證券的統(tǒng)計，截至目前我國Ａ股市場實際主要從事住宅開發(fā)的上市公司共 65 家，另外還有 20 家從事開發(fā)區(qū)土地開發(fā)的企業(yè)，合計占我國房地 產(chǎn)企業(yè)總數(shù)的％，占我國Ａ股上市公司數(shù)的 ％。銀行貸款項目的風險首先是由開發(fā)企業(yè) 完全承擔，然后由銀行承擔，非常不利于風險分散。 因此 可以說，房地產(chǎn)開發(fā)中80%至 90%的資金 是 來源于銀行 的 。因此，房地產(chǎn)經(jīng)營的風險相當大。其收益主要來源于租金收入 、銷售收入 ，而能否獲得 收益 很重要的在于物業(yè)價值的上升 和銷售比率的上漲 。因此，資金問題，歷來都是開發(fā)商最為關(guān)注和頗費心機的問題。一波房地產(chǎn)開發(fā)投資的浪潮在我國已經(jīng)展開。 籌措 項目 資金 的根本特征就是融資不僅僅是依靠項目發(fā)起人的信用保障或資產(chǎn)價值，貸款銀行主要依靠項目本身的資產(chǎn)和未來的現(xiàn)金流量來考慮貸款償還保證。外部資金擁有者在決定是否投資或是否提供貸款時的主要依據(jù)是公司作為一個整體的資產(chǎn)負債、利潤及現(xiàn)金流量狀況，對具體項目的考慮是次要的。 籌措 項目 資金 是為一個特定項目所安排的融資，貸款人在最初考慮安排貸款時，以該項目的現(xiàn)金流量和收益作為償還貸款的資金來源，以該項目資產(chǎn)抵押作為貸款的安全保障。因此， 籌措 項目 資金 風險分擔，及對 籌措 項目 資金 采取周密的金融安排，并將此項目 有利益關(guān)系的各個方面的承諾和各種形式的保證書結(jié)合起來，不使任何一方承擔項目的全部風險，是 籌措 項目 資金 活動的重要內(nèi)容。 房地產(chǎn)開發(fā)投資要求巨大的資金投入。任何一家房地產(chǎn)開發(fā)公司，能否介入房地產(chǎn)市場，除了取決于其技術(shù)能力、管理經(jīng)驗以及它在以往的房地產(chǎn)發(fā)展過程中贏得的信譽外，還取決于其籌措資金的能力和使用資金的本領(lǐng)。目前在我國的許多城市尤其是大都市， 房地產(chǎn) 競爭已經(jīng)趨于白熱化， 房 地產(chǎn)的建設(shè)經(jīng)營成本在 增大。但是，與此同時，隨著我國經(jīng)濟的飛速發(fā)展，而經(jīng)濟結(jié)構(gòu)處于轉(zhuǎn)型期，房地產(chǎn)開發(fā)投資中又蘊涵著巨大的商機。 開發(fā)商自身資金積累主要是指開發(fā)企業(yè)自身的資金和以企業(yè)為基礎(chǔ)的股權(quán)融資，前者積累過程相當緩慢，而后者目前在我國利用有限。而項目融資具有融資金額巨大、風險分擔的特點，對于大型的房地產(chǎn)項目可以考慮采用項目融資的方式，來實現(xiàn)融資目標和風險屏蔽的作用。房地產(chǎn)類上市公司總市值 1713 億元，流通市值 613 億元。 1998 年至今，我國房地產(chǎn)業(yè)平均每年都以 22％的速度增長， 2020 年更是達到了％的增速；在這樣的增 幅之下，房地產(chǎn)市場由于運作不規(guī)范，金融體系相對不成熟，也相應(yīng)產(chǎn)生了一些負面的問題，從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來看，本身的企業(yè)運營機制、開發(fā)體系、資本金的充足率都遠遠未達到一個成熟的房地產(chǎn)行業(yè)的需要。同時，國務(wù)院也表態(tài)，宏觀經(jīng)濟調(diào)控的目標已經(jīng)初步達到。 ① 一個有限追索或無追索的貸款； ② 購買項目一定的資源儲量和產(chǎn)品； 在信用保證上。幾種具有代表性的融資模式有： ① 投資者直接安排融資的模式； ② 投資者通過項目公司安排融資的模式； ③ 以“設(shè)施使用協(xié)議”為基礎(chǔ)的融資模式； ④ 以“杠桿租賃”為基礎(chǔ)的融資模式； ⑤ 以“生產(chǎn)支付”為基礎(chǔ)的融資模式； ⑥ 以“黃金貸款”為基礎(chǔ)的融資模式； ⑦ BOT 項目融資模式。“類基金”投資公司除了可以把銀行當作一個資金來源，還可以培養(yǎng)很多定向私募人，包括一些上市公司、機構(gòu)投資人，這正是很多中小型房地產(chǎn)開發(fā)商想做而又做不到的。這種形式，可以在不增加項目負債率的情況下優(yōu)化公司結(jié)構(gòu)，非常有利于中小型房地產(chǎn)公司的持續(xù)發(fā)展。從此以后，開發(fā)商就不愁沒錢用了。中國房地產(chǎn)業(yè)通過近１０年的發(fā)展，已經(jīng)具備并購的能力，宏觀調(diào)控大環(huán)境的變化也要 求國內(nèi)的房產(chǎn)企業(yè)不得不進行并購。但是，此種方式由于資金量不夠充足，且在資金投向、項目評估等方式上無法配套跟上，造成實際操作舉步維艱。開發(fā)商通過“賣地代建樓”的方式，既回收了之前買地的費用，又得到了建設(shè)費用，可以保證建設(shè)工程的順利進行，而且也將以后的商品房銷售款項提前收取了。 而出現(xiàn)這種建筑商墊資的情況，是由于建筑企業(yè)競爭十分激烈，而且為了保證房地產(chǎn)項目前期開發(fā)的可持續(xù)性，開發(fā)企業(yè)在公開招投標時，往往會選擇有能力墊資建設(shè)的建筑商。房地產(chǎn)商將建筑發(fā)包給建筑商，這個建筑商叫總包，總包將工程分段或分門別類發(fā)包給二包，二包再發(fā)包給三包。過去的情況是建筑公司愿意為工程貸款墊資，甚至使用流動資金貸款墊資，開發(fā)商只需在主體工程封頂之后支付一半工程款，余款則在售完樓后再支付。如果不能尋求到新的融資渠道，眾多中小房地產(chǎn)商將被迫退出市場。 有關(guān)法規(guī)規(guī)定， 開發(fā)企業(yè)預售商品房所得款項應(yīng)當用于有關(guān)的工程建設(shè)。 萬科要將所持有的中山項目 80%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給一家由 HI 設(shè)立的名為 Best Gain Investment 的公司，由于該公司萬科也持有 35%的股權(quán)，從而在融資安排完成后，萬科直接和間接持有的該公司權(quán)益只有 48%。然 HI 擁有中山項目 52%的股權(quán)，但并不擁有實際的控制權(quán)。這個融資安排，相當巧妙地滿足了有關(guān)的管制要求。開發(fā)商可用每年 將定期獲得的租金作為抵押，申請開發(fā)項目全額的長期抵押貸款。而對承租人來說，只要其經(jīng)營收入足以支付租金，他當然愿意做這樣的投資。通常為了減輕貸款人的風險，貸款人總是要求土地的出租方承諾將其獲取土地租金的時間后于支付貸款本息。于是，開發(fā)商可以將物業(yè)以低于市場售價的價格出售（一般不會低于其市場價格的 75％，即回租融資的比例高于抵押貸款比例的上限），及時獲得資金的回收，并與投資者簽訂長期回租合同。但回租融資對開發(fā)商的經(jīng)營水平也提出了更高的要求 —— 其預期經(jīng)營收益率必須高于回租融資的成本。物業(yè)的購買價格一般為其市場價格的 80％，也就是說開發(fā)商的融資比例達到了 80％。包括通過項目公司、項目子公司、合伙制結(jié)構(gòu) 3 種模式： (1)通過項目公司安排融資 由投資者共同投資組建一個項目公司，以項目公司的名義建設(shè)、擁有、經(jīng)營項目和安排有限追索融資。 (2)通 過項目子公司安排融資 建立項目子公司，以該子公司的名義與其它投資者組成合資結(jié)構(gòu)安排融資。 (3)通過合伙制項目安排融資 通過項目公司安排項目融資的優(yōu)點：法律關(guān)系較簡單，便于銀行就項目資產(chǎn)設(shè)定抵押擔保權(quán)益，融資結(jié)構(gòu)上較易于被貸款銀行接受、投資者的債務(wù)責任清楚，項目融資的債務(wù)風險和經(jīng)營風險大部分限制在項目公司中，易實現(xiàn) 有限追索和非公司負債型融資，可利用大股東的資信優(yōu)勢獲得優(yōu)惠的貸款條件，項目資產(chǎn)的所有權(quán)集中在項目公司，便于管理，管理上較靈活，項目公司可直接運作項目，也可僅在法律上擁有項目資產(chǎn)，而將項目運作委托給另外的管理公司。當找到合適的開發(fā)項目時，在地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的控制下， A 與 B共同出資成立地產(chǎn)項目公司 C。 按照 2020 年央行出臺的 。 在預付了土地出讓金，取得 “ 四證 ” 后，公司 D 即可申請銀行開發(fā)貸款，用于設(shè)計規(guī)劃等項目費用，一般由其母公司 C 或上市公司提供擔保。而這部分風險其實又由銀行來承擔。 在預售后不久，公司 A 即開始大幅度增資，其追加資金則可能利用預售收入，即 A以其他資金 (大多是銀行貸款 )追加投資，取得對公司 C 的絕對控股地位。按照對公司 C 的股權(quán)比例進行利潤分成， A 獲得大部 分利潤，上市公司 B 承擔了初期高成本及風險 (實際上這部分風險主要由銀行來承擔 )，最終卻獲得了小部分利潤。由于開發(fā)商委托貸款提供房款８０％的按揭比例，銷售后回籠資金中增加了買房人２０％的首付款，只要委托貸款周轉(zhuǎn)三次，開發(fā)商利用這種方式可回籠資金幾乎翻了一倍。按照 央行１２１號文件的規(guī)定，開發(fā)商必須在“結(jié)構(gòu)封頂”時才能取得商業(yè)銀行的個人購房貸款的按揭，開發(fā)商從辦得“四證”，并獲得銷售許可證，到“結(jié)構(gòu)封頂”還需要平均１年左右時間，這期間是開發(fā)商資金最為短缺的時間，大多數(shù)開發(fā)商資金斷鏈是在此期間發(fā)生的。商家貼息，是很有誘惑力的市場營銷題材，對于購房者來說，低價買期房再加上提前的貸款利息貼補 ，大大減少了購房者的成本，這種有實質(zhì)性好處的由此形成的良性循環(huán)將有利于激活抵押貸款一級市 市場營銷更容易被購房者接納。 B、 返租按揭。 D、 虛增面積按揭。如 1996 年 12 月 26 日，中國證監(jiān)會《關(guān)于股票發(fā)行工作若干規(guī)定的通知》中規(guī)定，“在產(chǎn)業(yè)政策方面，從嚴控制一般加工工業(yè)及商業(yè)流通性企業(yè)，金融、房地產(chǎn)等行業(yè)暫不考慮。 2020 年至 2020 年上半年，房地產(chǎn)公司共在證券市場融資 億元。正是通過各種投資者在房地產(chǎn)金融市場上對證券化金融資產(chǎn)的自主購買， 證券 市場把本來集中于房地產(chǎn)信貸機構(gòu)的市場風險和信用風險有效地分散到整個金融市場的各種投資者手中。 2020 年國內(nèi)債券市場將迎來常規(guī)發(fā)展 此資料來自 ,大量管理資料下載 11 的一年，在新增債券市場發(fā)行量、發(fā)債主體上均和以往有很大變化，華遠集團獲準發(fā)行 6億元的企業(yè)債券。 1股權(quán)融資方式 這種投資方式是指投 資人將風險資本投資于擁有能產(chǎn)生較高收益項目的公司，協(xié)助融資人快速成長，在一定時間內(nèi)通過管理者回購等方式撤出投資，取得高額投資回報的一種投資方式。 股權(quán)融資不 像 銀行融資，盡管有利息和還款期，但銀行畢竟只是外部監(jiān)督，不介入企業(yè)的內(nèi)部管理。 股權(quán)融資方式是很多不具備銀行融資和資本市場融資條件的房企和資金實力差的中小項目公司最便捷和可操作的方式。在國際市場上，都是債券性融資成本比股權(quán)性融資成本要低，因為在一個 此資料來自 ,大量管理資料下載 12比較成熟的股票市 場， 分紅利潤要做到股票估價的 5％，但國內(nèi)現(xiàn)在大家都沒有達到這個水平 。目前由于我國金融市場的開放程度較差，即使用債權(quán)融資也還有許多可利用的金融工具未被充分的利用，如信托基金和企業(yè)債券等工具的應(yīng)用。 債權(quán)性融資現(xiàn)在在中國比較難，目前企業(yè)發(fā)債要通過國家有關(guān)部門批準，而國家更愿意支持那些重點大中型基礎(chǔ)建設(shè)項目。但債權(quán)性融資也有其優(yōu)點和缺點。 債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)后，原來的還本付息就轉(zhuǎn)變?yōu)榘垂煞旨t。因此，債轉(zhuǎn)股的實質(zhì) 此資料來自 ,大量管理資料下載 13就是企業(yè)將債務(wù)和風險 階段性的轉(zhuǎn)移給資