【正文】 還將收益也提前回收了。換言之，占相當(dāng)比例的開發(fā)資金是通過建筑商從銀行貸款來的。在項目開發(fā)完畢后的銷售階段，再根據(jù)銷售狀況分批返還給建筑商。 投資利潤 通過房地產(chǎn)開發(fā)的形式轉(zhuǎn)移到了房地產(chǎn)商手中，所以房地產(chǎn)業(yè)是個暴利行業(yè)，大小房地產(chǎn)商 趨之若鶩 ，沒錢也上，辦法就 是要建筑商墊資開工。依次類推，到了最后一關(guān)，叫做包工頭。如今，卡緊建筑貸款，意味著自有資金不多的建筑商可能沒有能力接到工程因而最先斷炊了。而過去通常在主體工程封頂時，預(yù)售其實早已開始了，如果市場形勢好，資金回 收會很快，支付工程款應(yīng)綽綽有余，不會出現(xiàn)拖欠建筑商資金的問題。 按照 121 號文的規(guī)定，房地產(chǎn)商申請銀行貸款時，自有資金不能低于開發(fā)項目資金的 30％，建筑企業(yè)的墊款以及挪用流動資金貸款的方式受到了嚴(yán)格限制，這對房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈形成了巨大的壓力。而 對于 商業(yè)銀行 來說 則面臨著兩難境地。商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購 此資料來自 ,大量管理資料下載 6 人，由承購人支付定金或房價款的行為。 這就是 預(yù)售商品房款項的再投入，而銷售房款再投入中大部份是客戶的消費信貸。 這里以萬科的“曲線貸款” 打開境外融資之門 為例。從形式上看， HI 取得了中山項目的控股權(quán)，是如假包換的 FDI(外國直接投資 )。但通過中外合資的形式，為以股權(quán)形式取得境外融資打開了方便之門。而根據(jù)雙方的合同約定，在項目回款之后，萬科將以 LIBOR(同業(yè)拆借利率 )再加幾個點的利息贖回股權(quán)。但由于商業(yè)貸款屬于資本項目，直接的境外信貸顯然有違目前的外匯管制，因而才不得不 “ 曲線融資 ” ，以 FDI 之名，行商業(yè)貸款之實。在法律上，這算是一筆股權(quán)融資。 如果某開發(fā)商擁有一塊土地，可根據(jù)某租戶的要求開發(fā)建設(shè)房地產(chǎn)，并與其簽訂長期租賃合同。只要開發(fā)商每年獲得的租金收入大于他每年需償付的抵押貸款本息，他就有利可圖。此外，由于貸款利息是在稅前支付的，開發(fā)商保留物業(yè)的所有權(quán)，物業(yè)的折舊計入成本，也在稅前支付，開發(fā)商還能因此獲得一定的免稅額度。 （ 2）承租人的房地產(chǎn)。由于開發(fā)商獲得的是長期的、排他性的租賃權(quán)益，他就可以此作為抵押向銀行申請長期抵押貸款。也就是開發(fā)商以租賃權(quán)益和土地租金為抵押申請長期抵押貸款，但只要他的經(jīng)營收入足以覆蓋貸款本息和土地租金，他就能夠?qū)崿F(xiàn)利潤。 回租 融資 開發(fā)商為某項物業(yè)的所有人，想要保留對該物業(yè)的使用權(quán)以便 從經(jīng)營此物業(yè)中獲得收入，同時又希望出讓該物業(yè)的所有權(quán)進行融資來減少資金的占用；投資者擁有充足的資金，可以向開發(fā)商提供融資服務(wù)，同時也希望借此獲得較高的投資收益。由于物業(yè)的售價低于市場水平，因此開發(fā)商向投資者支付的租金也低于市場水平。對于開發(fā)商而言，回租融資的最大好處就是可以少占用自有資金，此外租金在財務(wù)上作為經(jīng)營成本，應(yīng)從納稅收入中扣除，開發(fā)商可因此獲得一定的免稅額度。另外，回租期滿后，開發(fā)商并不能獲得物業(yè)的產(chǎn)權(quán)。其思路十分簡單：一家貸款機構(gòu)買下某物業(yè)，然后再賣還給開發(fā)商。這種融資方式之所以對融資雙 方都有吸引力，因為對貸款機構(gòu)來說，回買貸款的利息收入高于普通抵押貸款的利息收入，同時還可以以所有權(quán)人的身份參與分享物業(yè)的經(jīng)營收益；對開發(fā)商而言，不僅可以獲得高比例的融資，而且在貸款還清以后，便可以得到物業(yè)的產(chǎn)權(quán)，此外，開發(fā)商還可因此提取物業(yè)的折舊計入成本，以獲得免稅額度。商業(yè)房地產(chǎn)融資可以采用通過組建項目公司 進行融資的方式。項目建設(shè)期間，投資者為貸款銀行提供完工擔(dān)保。在項目建設(shè)期間，投資者 此資料來自 ,大量管理資料下載 8 為貸款銀行提供完工擔(dān)保。由于項目子公司缺乏必要的信用記錄，可能需要投資者提供一定的信用支持和保證。第二，項目融資有可能被安排成為非公司負債型的融資；第三，在稅務(wù)結(jié)構(gòu)安排上靈活性可能會差一些。通過項目公司安排項目融資也有一些缺點：缺乏靈活性，很難滿足不同投資者對融資的各種要求，主要表現(xiàn)在：在稅務(wù)安排上和債務(wù)形式選擇上缺乏靈活性，雖然投資者可以選擇多種形式進行投資，但由于投資者難以直接控制項目現(xiàn)金流量，各個投資者難以單獨選擇債務(wù)形式。 第一步，地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)首先會在資本市場上尋找一些陷入虧損的上市公司 B，然后通過公司 A 控制上市公司 B。 項目啟動初期由上市公司承擔(dān)大部分成本及風(fēng)險。 接下來，公司 C 預(yù)付土地出讓金、獲得 “ 四證 ”( 國有土地使用權(quán) 證、建設(shè)用地規(guī)模許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證 )，成立房地產(chǎn)項目開發(fā)公司 D。121 號文件規(guī)定，預(yù)付的土地出讓金必須是自有資金，但實際操作中，公司 C 預(yù)付的土地出讓金通常來自于銀行的貸款，由上市公司提供擔(dān)保。其中，土地出讓金占相當(dāng)大的比重，一般會占到總投資額的 10％－ 30％。同 時，建筑施工企業(yè)進入并墊資施工費用，而墊資施工往往是建筑施工企業(yè)中標(biāo)的主要條件。由于上市公司對 C 公司絕對控股并成為資金的主要來源，因而承擔(dān)著大部分成本及風(fēng)險。 此資料來自 ,大量管理資料下載 9 第二步，回籠預(yù)售款前后，攤薄上市公司所持股權(quán)。但在實際運作中，往往剛剛興建甚至在規(guī)劃階段就開始預(yù)售，預(yù)售資金用于后期 項目建設(shè)等(但會計上這部分收入并不能入帳，所以在上市公司的財務(wù)報表中反映不出來這一塊 )。增資完后，再把預(yù)售款轉(zhuǎn)到公司 A；被 A 控制的上市公司 B 卻不追加投資，其股權(quán)被稀釋，只能獲得投資收益。項目竣工后，公司 C 以項目總投資額30％的投入，獲得總銷售額 30％的毛利或者 18％的凈利潤。 1開發(fā)商貼息委托貸款 所謂“開發(fā)商貼息委托貸款”是指由房地產(chǎn)開發(fā)商提供資金，委托商業(yè)銀行向購買其商品房者發(fā)放委托貸款，并由開發(fā)商補貼一定期限的利息，其實質(zhì)是一種“賣方信貸”。 但“賣方信貸”對房地產(chǎn)開發(fā)商有三個方面的好處：第一，解決了融資問題，開發(fā)商利用委托貸款進行融資的貨幣乘數(shù)模 型Ｅ＝Ａ（１＋２０％／８０％）ｎ，其中，Ａ 為開放商初次投入的委托貸款預(yù)定金額，Ｅ 為 獲得回收總房款資金數(shù)量，ｎ為委托貸款的周轉(zhuǎn)次數(shù)。低成本的融資對于開發(fā)商來說，既可作為銷售利潤歸入自有資金，也可直接投入工程建設(shè)，特別是因為自有資金的提高能夠更好地滿足開發(fā)商３０％自有資金的難題，更容易得到商業(yè)銀行開發(fā)貸款。第二，實現(xiàn)提前銷售。目前我國商品房銷售中８０％以上的購房者是靠貸款才能夠買得起房子的，沒有住房貸款的支持，房地產(chǎn)開發(fā)商很難把房子賣出去。第三，提供營銷題材。 1住房“假按揭”融資 通常認為，住房“價按揭”是在真實的材料和主體名義下構(gòu)建起來的，房地產(chǎn)開發(fā) 此資料來自 ,大量管理資料下載 10人以本單位職工或其他關(guān)系人作為名義購房人，假借購房向銀行辦理個人住房貸款，從而套取銀行資本的行為。即開發(fā)人通過內(nèi)部員工、關(guān)聯(lián)企業(yè)員工，采取偽造假身份證等方式，虛構(gòu)購房事實，在銀行辦理按揭貸款，再用貸來的款歸還開發(fā)商的其他債務(wù)或挪作其他 用途。即開發(fā)人與購房者相互串通，以高出同地段房產(chǎn)價格成倍的價格進行購房交易，通過購房者向銀行就高價部分進行按揭，為開發(fā)商套取現(xiàn)金，此后開發(fā)人分期以租金形式將貸款本金連同高息返還購房者的融資方式。在公安機關(guān)確定樓盤名稱和門牌號碼之前，房地產(chǎn)開發(fā)商通過不斷變動臨時門牌號碼，虛構(gòu)房產(chǎn)，對同一套房產(chǎn)重復(fù)按揭。房地產(chǎn)開發(fā)人利用實際購建的房屋與圖紙的偏差，通過承諾減少支付首期付款或降低實際房價和返租等方式，虛增面積進行按揭。具體來說，證監(jiān)會就在 9 97 年連續(xù)出臺文件，明令禁止房地產(chǎn)企業(yè)上市?！?1997 年 9 月 10 日，中國證監(jiān)會在《關(guān)于做好股票發(fā)行工作的通知》規(guī)定，在產(chǎn)業(yè)政策方面繼續(xù)“對金融、房地產(chǎn)行業(yè)、企業(yè)暫不受理”。 2020 年 4 月 30 日，證監(jiān)會確定北京的天鴻寶業(yè)、深圳的金地集團、天津綜合開發(fā)公司為解禁后首批在證券市場發(fā)行股票的房地產(chǎn)企業(yè)，這三家企業(yè)隨后分別在 2020 年 3 月、 4 月和 9 月發(fā)行上市。 2020 年房地產(chǎn)企業(yè)的融資將走向多元化。 在這個 證券 市場上，各種金融創(chuàng)新產(chǎn)生了層出不窮的房地產(chǎn)金融工具 ,包 括投資基金、信托證券、指數(shù)化證券等。 據(jù)聯(lián)合證券統(tǒng)計， 2020 年，目前已經(jīng)經(jīng)過證監(jiān)會批準(zhǔn)的房地產(chǎn)公司總?cè)谫Y規(guī)模已近 70 億元，加上年初兩家房地產(chǎn)公司上市， 2020 年房地產(chǎn)公司在證券市場的融資規(guī)模已相當(dāng)于過去3 年總?cè)谫Y規(guī)模的四分之三，房地產(chǎn)公司在證券市場融資規(guī)模將創(chuàng)下歷史新高。 2020 年已知將落實香港主板上市計劃 的國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)有：上海復(fù)化、 SOHO 中國、首創(chuàng)置業(yè)、上海仲盛和天津順馳五家，到香港股市去融資是 2020 年國內(nèi)房企的最大亮點。 因為近年來資本市場對房地產(chǎn)企業(yè)的限制，借殼上市成為房地產(chǎn)企業(yè)上市融資的主流。如億城股份正是采取了巧妙的借殼上市手段，才獲得了今天的發(fā)展。 股權(quán)融資的方式有多種，最常見的是以合資形式成立項目公司，雙方根據(jù)項目所需資金，特別是啟動資金的缺口按比例投資，實現(xiàn)銷售后，利潤同樣按比例分紅。出資的方式也不都是現(xiàn)金，也有土地等其他方式。股權(quán)融資的雙方不僅要根據(jù)投資的比例分紅，更麻煩的還要分權(quán) ，除了以股東會、董事會名義共同決策外，也要派管理人員。如果單純地為了融資而融資，或被動的融資，不是高瞻遠矚和戰(zhàn)略性的積極融資，都可能給未來的合作埋下破裂的禍根和無法調(diào)和的矛盾。目前的房地產(chǎn)行業(yè)，尤其是北京房地產(chǎn)正趕上百年不遇的機會，在 大量業(yè)外和國外，特別是港臺的巨額資金虎視眈眈的窺探著房地產(chǎn)這個最后的暴利孤島的情況下，關(guān)鍵是看是否具備合作的基本質(zhì)素和基本條件，現(xiàn)在已經(jīng)毫無疑問地進入了偶然成交和迅速成交的年代。 不過，股權(quán)性融資有特別的嚴(yán)格規(guī)范；股權(quán)有可能分期制；成本還是比較高。 操作步驟： ① 對融資方的債務(wù)債權(quán)進行核查確認 ② 簽訂風(fēng)險投資協(xié)議書：確定股權(quán)比例、確定退出時間、確定管理者回購方式、確定再融資資金數(shù)量及時間、確定管理上的監(jiān)控方式、確定協(xié)助義務(wù)。 目前我國最多的是債權(quán)融資的方式，并且這種債權(quán)集中于從銀行獲得的貸款、企業(yè)之間的欠債和預(yù)收的貸款。債權(quán)融資則是最常見和常用的一種融資方式，如果從銀行或金融機構(gòu)借款，這種借款常常為短期的或?qū)ｍ椀牧鲃淤Y金或開發(fā)貸款，不利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從事較長建設(shè)期過程中的運用安排，增加了企業(yè)現(xiàn)金流的控制難度。債權(quán)性融資就是銀行貸款、企業(yè)債券。所以，一個地產(chǎn)公司去發(fā)信貸會很難批。歐洲發(fā)債務(wù)的利率，大概一厘左右，一年下來可能百分之一的利息都不要。優(yōu)點在于債權(quán)性融資特別便捷，相對成本比較低；缺點是發(fā)債壓力較大，所以風(fēng)險也比較大。 1債轉(zhuǎn)股的融資方式 債轉(zhuǎn)股是指 投資公司或銀行組建資產(chǎn)管理公司， 把原來與 房地產(chǎn) 企業(yè)之間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，轉(zhuǎn)變?yōu)?資產(chǎn)管理公司 與企業(yè)間的控股與被控股的關(guān)系 。債轉(zhuǎn)股不但可以使企業(yè)丟掉債務(wù)包袱，而且減少了銀行壞帳損失，盤活和加快回收不良資產(chǎn)，有利于緩解金融風(fēng)險。資產(chǎn)管理公司只是階段性持股，最終或轉(zhuǎn)讓給境內(nèi)投資者或被企業(yè)回購或上市。 投融資雙方開始以借貸關(guān)系進行融資，投資方在借貸期間內(nèi)或借貸期結(jié)束時，按相應(yīng)