【正文】 大廈所有者享有，也就是說信托受益人享有優(yōu)于債權(quán)人和所有者的權(quán)利，充分體現(xiàn)了信托本身所具有的法律和制度優(yōu)勢。 衡平信托巧妙地發(fā)揮了信托財(cái)產(chǎn)破產(chǎn)隔離的功能，以未來的現(xiàn)金流吸引投資者，獲得了大廈續(xù)建的資金。信托公司一般要求融資機(jī)構(gòu)提供抵押或擔(dān)保，尤其對于開發(fā)程度比較低的項(xiàng)目，如果沒有安全保證措施，一旦資金鏈條斷裂，項(xiàng)目的風(fēng)險無疑會大大增加。信托制度無疑為普通投資人提供了一個良好的外部理財(cái)工具，適應(yīng)了社會與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求。信托公司的職能在這里變得尤為重要。優(yōu)先購房權(quán)可以轉(zhuǎn)讓，也可以由開發(fā)商今典集團(tuán)回購。 （6）優(yōu)先購房權(quán) 2004年春節(jié)前，北京國投推出了蘋果社區(qū)優(yōu)先購買權(quán)信托，引起了地產(chǎn)金融業(yè)界和消費(fèi)者的普遍關(guān)注。由于立法的缺位，房地產(chǎn)信托只是房地產(chǎn)基金的一個雛形，房地產(chǎn)基金的優(yōu)勢并沒有真正得到發(fā)揮，由于房地產(chǎn)基金是上市發(fā)行的，投資者可以隨時買入或者賣出，而房地產(chǎn)投資信托目前沒有一個交易平臺，不能隨時變現(xiàn)；房地產(chǎn)基金可以同時運(yùn)作多個項(xiàng)目，領(lǐng)域涉及土地開發(fā)、項(xiàng)目開發(fā)、物業(yè)租賃、資產(chǎn)證券化和不良資產(chǎn)處置，而房地產(chǎn)信托一般只針對單個項(xiàng)目。在信托期末，北京國投將以該物業(yè)為依托，發(fā)行下一個信托計(jì)劃或處置該物業(yè)用于歸還上一期投資人的本金，另外，開發(fā)商承諾在信托期限內(nèi)以信托計(jì)劃資金上浮10%的價格回購該物業(yè)。信托資金所購物業(yè)的租戶是在世界 500 強(qiáng)企業(yè)中排名 175 位的法國歐尚超市集團(tuán)，目前在全世界范圍內(nèi)共有大型超市 300 家、小超市 600 家。由于我國到現(xiàn)在為止仍然沒有出臺產(chǎn)業(yè)基金法，因此也就沒有真正意義上的房地產(chǎn)基金，但國內(nèi)現(xiàn)在所發(fā)行的某些房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品已具有房地產(chǎn)基金的一些初步特征。租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓的目的就是用現(xiàn)有的資產(chǎn)為公司或項(xiàng)目融資，改善其現(xiàn)金流水平，其本質(zhì)就是一種資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。開發(fā)商愛達(dá)置業(yè)將愛建新城地下商鋪的房產(chǎn)所有權(quán)抵押給愛建信托，并將與信托財(cái)產(chǎn)等值的流動資產(chǎn)信托給愛建信托，作為到期支付信托收益和實(shí)現(xiàn)信托目的的履約保證。 愛建新城地下商鋪?zhàn)赓U權(quán)信托計(jì)劃是由愛建信托集合多個委托人擁有的愛建新城地下商鋪?zhàn)赓U權(quán)，委托給上海市第一百貨商店股份有限公司進(jìn)行經(jīng)營管理，收取經(jīng)營收益。從這種角度考慮發(fā)行受益權(quán)信托向房地產(chǎn)企業(yè)融資不失為時下首推的一種方式。對于委托人而言，當(dāng)委托人破產(chǎn)清算時，信托財(cái)產(chǎn)也不得被清算(除非受益人為唯一的，在這種合同里受益人不是唯一的)。它是以企業(yè)資產(chǎn)的未來預(yù)期現(xiàn)金流入作為信用基礎(chǔ)去化解讓渡資金使用權(quán)中的風(fēng)險，使資產(chǎn)的有形價值向無形價值延伸、擴(kuò)展，這樣不僅使得信托的風(fēng)險隔離功能發(fā)揮的淋漓盡致，而且作為財(cái)產(chǎn)信托可以適當(dāng)規(guī)避資金信托合同不超過200份的限制，為企業(yè)籌得更多成本較低的資金。按成本價2200元/米計(jì)算，可開發(fā)近8萬平米相當(dāng)于6層6單元的板式樓10棟左右，一個完整的花園式小區(qū)，售完可使開發(fā)商獲取近6000萬元的利潤(扣除融資成本約4%)。中煤信托(中誠信托的前身)去年推出的“榮豐2008財(cái)產(chǎn)信托”就是一個很好的受益權(quán)信托的典范。（3）受益權(quán)信托。在信托期限內(nèi)占到開發(fā)商股份的控股或者相對控股地位，能夠參與企業(yè)的重大資金投向的決策，以及新的募集資金計(jì)劃等。信托的目的不是去長期控制某家房地產(chǎn)開發(fā)商，而是通過這種方式去運(yùn)作投資委托的資金以達(dá)到預(yù)期的理財(cái)效果，為委托人(投資者)謀取較好的投資收益，本身也從中獲取一定的信托報酬。作為新的一種信托品種，2003年房地產(chǎn)運(yùn)用股權(quán)信托募集的資金近10億。去年重慶國投推出的“世紀(jì)星城股權(quán)信托計(jì)劃”是個典型例子。 “121”號文件中規(guī)定：申請貸款的房地產(chǎn)企業(yè)自有資金不能低于項(xiàng)目總金額的30%。房地產(chǎn)股權(quán)信托的一般運(yùn)作模式是集合資金以股權(quán)的方式對項(xiàng)目公司投資，信托公司派出董事或財(cái)務(wù)人員參與項(xiàng)目管理，在信托終止時，項(xiàng)目公司股東或第三方公司溢價回購信托股權(quán)。與商業(yè)銀行貸款相比，信托貸款有以下幾個特點(diǎn)：期限較短；對資金及收益安全性要求較高；利率相對較低；單純依靠信托資金，開發(fā)規(guī)模會受到一定限制(信托合同不超過200份，籌集5000萬每份不低于25萬)；適用于滾動式開發(fā)形式等。C、主要貸款。B、前期貸款。由于上調(diào)存款準(zhǔn)備金，部分商業(yè)銀行為了緩解頭寸的緊張，將房貸資產(chǎn)出售給信托公司，也可稱為是一種準(zhǔn)資產(chǎn)證券化形式。這種形式和商業(yè)銀行貸款基本上相同。（1）信托貸款。是現(xiàn)實(shí)生活中儲蓄向投資的有效轉(zhuǎn)換途徑之一?？梢灶A(yù)料，可轉(zhuǎn)債以其獨(dú)有的特點(diǎn)，對投資者以及企業(yè)有較強(qiáng)的吸引力，從而使其在特定條件下成為上市公司再融資的首選作為新生事物，今后可轉(zhuǎn)換債券在我國證券市場的應(yīng)用前景十分廣闊。 由于可轉(zhuǎn)換債券兼具股票和債券兩者之長，融資規(guī)模大，融資成本低，靈活性強(qiáng)，適應(yīng)性廣，而且可以利用財(cái)務(wù)杠桿以增加股東財(cái)富和優(yōu)化企業(yè)資本結(jié)構(gòu)，優(yōu)點(diǎn)十分明顯，目前由于利率水平。如果可轉(zhuǎn)債全部轉(zhuǎn)股成功，其實(shí)是相當(dāng)于按轉(zhuǎn)股價增發(fā)了一批股票。因可轉(zhuǎn)換債券有收回本金的保證和券面利息的收益，而且其投資者往往受回售權(quán)的保護(hù)，投資風(fēng)險比較小，但是收益可能很大，同時，可轉(zhuǎn)換債券的轉(zhuǎn)股和兌付壓力也對公司的經(jīng)營管理者形成約束，迫使他們謹(jǐn)慎決策、努力提高經(jīng)營業(yè)績，這些因素使得可轉(zhuǎn)換債券對投資者很有吸引力。只有在這段“軟”時間約束里，企業(yè)能夠消除其競爭和盈利能力低的根本原因，并要求企業(yè)最終能給資產(chǎn)管理公司支付比銀行利息更高的投資回報。投融資雙方開始以借貸關(guān)系進(jìn)行融資，投資方在借貸期間內(nèi)或借貸期結(jié)束時，按相應(yīng)的比例折算成相應(yīng)的股份。資產(chǎn)管理公司只是階段性持股，最終或轉(zhuǎn)讓給境內(nèi)投資者或被企業(yè)回購或上市。債轉(zhuǎn)股不但可以使企業(yè)丟掉債務(wù)包袱，而且減少了銀行壞帳損失，盤活和加快回收不良資產(chǎn)，有利于緩解金融風(fēng)險。1債轉(zhuǎn)股的融資方式 債轉(zhuǎn)股是指投資公司或銀行組建資產(chǎn)管理公司，把原來與房地產(chǎn)企業(yè)之間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，轉(zhuǎn)變?yōu)橘Y產(chǎn)管理公司與企業(yè)間的控股與被控股的關(guān)系。優(yōu)點(diǎn)在于債權(quán)性融資特別便捷，相對成本比較低；缺點(diǎn)是發(fā)債壓力較大，所以風(fēng)險也比較大。歐洲發(fā)債務(wù)的利率，大概一厘左右，一年下來可能百分之一的利息都不要。所以，一個地產(chǎn)公司去發(fā)信貸會很難批。債權(quán)性融資就是銀行貸款、企業(yè)債券。債權(quán)融資則是最常見和常用的一種融資方式，如果從銀行或金融機(jī)構(gòu)借款，這種借款常常為短期的或?qū)ｍ?xiàng)的流動資金或開發(fā)貸款，不利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從事較長建設(shè)期過程中的運(yùn)用安排，增加了企業(yè)現(xiàn)金流的控制難度。目前我國最多的是債權(quán)融資的方式，并且這種債權(quán)集中于從銀行獲得的貸款、企業(yè)之間的欠債和預(yù)收的貸款。 操作步驟： ①對融資方的債務(wù)債權(quán)進(jìn)行核查確認(rèn) ②簽訂風(fēng)險投資協(xié)議書：確定股權(quán)比例、確定退出時間、確定管理者回購方式、確定再融資資金數(shù)量及時間、確定管理上的監(jiān)控方式、確定協(xié)助義務(wù)。 不過，股權(quán)性融資有特別的嚴(yán)格規(guī)范；股權(quán)有可能分期制；成本還是比較高。目前的房地產(chǎn)行業(yè)，尤其是北京房地產(chǎn)正趕上百年不遇的機(jī)會，在大量業(yè)外和國外，特別是港臺的巨額資金虎視眈眈的窺探著房地產(chǎn)這個最后的暴利孤島的情況下，關(guān)鍵是看是否具備合作的基本質(zhì)素和基本條件，現(xiàn)在已經(jīng)毫無疑問地進(jìn)入了偶然成交和迅速成交的年代。如果單純地為了融資而融資，或被動的融資，不是高瞻遠(yuǎn)矚和戰(zhàn)略性的積極融資，都可能給未來的合作埋下破裂的禍根和無法調(diào)和的矛盾。股權(quán)融資的雙方不僅要根據(jù)投資的比例分紅，更麻煩的還要分權(quán)，除了以股東會、董事會名義共同決策外，也要派管理人員。出資的方式也不都是現(xiàn)金，也有土地等其他方式。 股權(quán)融資的方式有多種，最常見的是以合資形式成立項(xiàng)目公司，雙方根據(jù)項(xiàng)目所需資金，特別是啟動資金的缺口按比例投資，實(shí)現(xiàn)銷售后，利潤同樣按比例分紅。如億城股份正是采取了巧妙的借殼上市手段，才獲得了今天的發(fā)展。 因?yàn)榻陙碣Y本市場對房地產(chǎn)企業(yè)的限制，借殼上市成為房地產(chǎn)企業(yè)上市融資的主流。2003年已知將落實(shí)香港主板上市計(jì)劃的國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)有：上海復(fù)化、SOHO中國、首創(chuàng)置業(yè)、上海仲盛和天津順馳五家，到香港股市去融資是2003年國內(nèi)房企的最大亮點(diǎn)。據(jù)聯(lián)合證券統(tǒng)計(jì)，2004年，目前已經(jīng)經(jīng)過證監(jiān)會批準(zhǔn)的房地產(chǎn)公司總?cè)谫Y規(guī)模已近70億元，加上年初兩家房地產(chǎn)公司上市，2004年房地產(chǎn)公司在證券市場的融資規(guī)模已相當(dāng)于過去3年總?cè)谫Y規(guī)模的四分之三，房地產(chǎn)公司在證券市場融資規(guī)模將創(chuàng)下歷史新高。在這個證券市場上，各種金融創(chuàng)新產(chǎn)生了層出不窮的房地產(chǎn)金融工具,包括投資基金、信托證券、指數(shù)化證券等。2004年房地產(chǎn)企業(yè)的融資將走向多元化。2000年4月30日，證監(jiān)會確定北京的天鴻寶業(yè)、深圳的金地集團(tuán)、天津綜合開發(fā)公司為解禁后首批在證券市場發(fā)行股票的房地產(chǎn)企業(yè)，這三家企業(yè)隨后分別在2001年3月、4月和9月發(fā)行上市?！?997年9月10日，中國證監(jiān)會在《關(guān)于做好股票發(fā)行工作的通知》規(guī)定，在產(chǎn)業(yè)政策方面繼續(xù)“對金融、房地產(chǎn)行業(yè)、企業(yè)暫不受理”。具體來說，證監(jiān)會就在997年連續(xù)出臺文件，明令禁止房地產(chǎn)企業(yè)上市。房地產(chǎn)開發(fā)人利用實(shí)際購建的房屋與圖紙的偏差，通過承諾減少支付首期付款或降低實(shí)際房價和返租等方式，虛增面積進(jìn)行按揭。在公安機(jī)關(guān)確定樓盤名稱和門牌號碼之前，房地產(chǎn)開發(fā)商通過不斷變動臨時門牌號碼，虛構(gòu)房產(chǎn)，對同一套房產(chǎn)重復(fù)按揭。即開發(fā)人與購房者相互串通，以高出同地段房產(chǎn)價格成倍的價格進(jìn)行購房交易，通過購房者向銀行就高價部分進(jìn)行按揭，為開發(fā)商套取現(xiàn)金，此后開發(fā)人分期以租金形式將貸款本金連同高息返還購房者的融資方式。即開發(fā)人通過內(nèi)部員工、關(guān)聯(lián)企業(yè)員工，采取偽造假身份證等方式，虛構(gòu)購房事實(shí)，在銀行辦理按揭貸款，再用貸來的款歸還開發(fā)商的其他債務(wù)或挪作其他用途。1住房“假按揭”融資通常認(rèn)為，住房“價按揭”是在真實(shí)的材料和主體名義下構(gòu)建起來的，房地產(chǎn)開發(fā)人以本單位職工或其他關(guān)系人作為名義購房人，假借購房向銀行辦理個人住房貸款，從而套取銀行資本的行為。第三，提供營銷題材。目前我國商品房銷售中８０％以上的購房者是靠貸款才能夠買得起房子的，沒有住房貸款的支持，房地產(chǎn)開發(fā)商很難把房子賣出去。第二，實(shí)現(xiàn)提前銷售。低成本的融資對于開發(fā)商來說，既可作為銷售利潤歸入自有資金，也可直接投入工程建設(shè)，特別是因?yàn)樽杂匈Y金的提高能夠更好地滿足開發(fā)商３０％自有資金的難題，更容易得到商業(yè)銀行開發(fā)貸款。但“賣方信貸”對房地產(chǎn)開發(fā)商有三個方面的好處：第一，解決了融資問題，開發(fā)商利用委托貸款進(jìn)行融資的貨幣乘數(shù)模型Ｅ＝Ａ（１＋２０％／８０％）ｎ，其中，Ａ 為開放商初次投入的委托貸款預(yù)定金額，Ｅ 為 獲得回收總房款資金數(shù)量，ｎ為委托貸款的周轉(zhuǎn)次數(shù)。1開發(fā)商貼息委托貸款所謂“開發(fā)商貼息委托貸款”是指由房地產(chǎn)開發(fā)商提供資金，委托商業(yè)銀行向購買其商品房者發(fā)放委托貸款，并由開發(fā)商補(bǔ)貼一定期限的利息，其實(shí)質(zhì)是一種“賣方信貸”。項(xiàng)目竣工后，公司C以項(xiàng)目總投資額30％的投入，獲得總銷售額30％的毛利或者18％的凈利潤。增資完后，再把預(yù)售款轉(zhuǎn)到公司A；被A控制的上市公司B卻不追加投資，其股權(quán)被稀釋，只能獲得投資收益。但在實(shí)際運(yùn)作中，往往剛剛興建甚至在規(guī)劃階段就開始預(yù)售，預(yù)售資金用于后期項(xiàng)目建設(shè)等(但會計(jì)上這部分收入并不能入帳，所以在上市公司的財(cái)務(wù)報表中反映不出來這一塊)?！　〉诙?，回籠預(yù)售款前后，攤薄上市公司所持股權(quán)。由于上市公司對C公司絕對控股并成為資金的主要來源，因而承擔(dān)著大部分成本及風(fēng)險。同時，建筑施工企業(yè)進(jìn)入并墊資施工費(fèi)用，而墊資施工往往是建筑施工企業(yè)中標(biāo)的主要條件。其中，土地出讓金占相當(dāng)大的比重，一般會占到總投資額的10％－30％。121號文件規(guī)定，預(yù)付的土地出讓金必須是自有資金，但實(shí)際操作中，公司C預(yù)付的土地出讓金通常來自于銀行的貸款，由上市公司提供擔(dān)保?！　〗酉聛恚綜預(yù)付土地出讓金、獲得“四證”(國有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證)，成立房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)公司D?！　№?xiàng)目啟動初期由上市公司承擔(dān)大部分成本及風(fēng)險?！　〉谝徊?，地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)首先會在資本市場上尋找一些陷入虧損的上市公司B，然后通過公司A控制上市公司B。通過項(xiàng)目公司安排項(xiàng)目融資也有一些缺點(diǎn)：缺乏靈活性，很難滿足不同投資者對融資的各種要求，主要表現(xiàn)在：在稅務(wù)安排上和債務(wù)形式選擇上缺乏靈活性，雖然投資者可以選擇多種形式進(jìn)行投資，但由于投資者難以直接控制項(xiàng)目現(xiàn)金流量，各個投資者難以單獨(dú)選擇債務(wù)形式。第二，項(xiàng)目融資有可能被安排成為非公司負(fù)債型的融資；第三，在稅務(wù)結(jié)構(gòu)安排上靈活性可能會差一些。由于項(xiàng)目子公司缺乏必要的信用記錄，可能需要投資者提供一定的信用支持和保證。在項(xiàng)目建設(shè)期間，投資者為貸款銀行提供完工擔(dān)保。項(xiàng)目建設(shè)期間，投資者為貸款銀行提供完工擔(dān)保。商業(yè)房地產(chǎn)融資可以采用通過組建項(xiàng)目公司進(jìn)行融資的方式。這種融資方式之所以對融資雙方都有吸引力，因?yàn)閷J款機(jī)構(gòu)來說，回買貸款的利息收入高于普通抵押貸款的利息收入，同時還可以以所有權(quán)人的身份參與分享物業(yè)的經(jīng)營收益；對開發(fā)商而言，不僅可以獲得高比例的融資，而且在貸款還清以后，便可以得到物業(yè)的產(chǎn)權(quán)，此外，開發(fā)商還可因此提取物業(yè)的折舊計(jì)入成本，以獲得免稅額度。其思路十分簡單：一家貸款機(jī)構(gòu)買下某物業(yè)，然后再賣還給開發(fā)商。另外，回租期滿后，開發(fā)商并不能獲得物業(yè)的產(chǎn)權(quán)。對于開發(fā)商而言，回租融資的最大好處就是可以少占用自有資金，此外租金在財(cái)務(wù)上作為經(jīng)營成本，應(yīng)從納稅收入中扣除，開發(fā)商可因此獲得一定的免稅額度。由于物業(yè)的售價低于市場水平，因此開發(fā)商向投資者支付的租金也低于市場水平?；刈馊谫Y 開發(fā)商為某項(xiàng)物業(yè)的所有人，想要保留對該物業(yè)的使用權(quán)以便從經(jīng)營此物業(yè)中獲得收入，同時又希望出讓該物業(yè)的所有權(quán)進(jìn)行融資來減少資金的占用；投資者擁有充足的資金，可以向開發(fā)商提供融資服務(wù)，同時也希望借此獲得較高的投資收益。也就是開發(fā)商以租賃權(quán)益和土地租金為抵押申請長期抵押貸款，但只要他的經(jīng)營收入足以覆蓋貸款本息和土地租金，他就能夠?qū)崿F(xiàn)利潤。由于開發(fā)商獲得的是長期的、排他性的租賃權(quán)益，他就可以此作為抵押向銀行申請長期抵押貸款。（2）承租人的房地產(chǎn)。此外，由于貸款利息是在稅前支付的，開發(fā)商保留物業(yè)的所有權(quán)，物業(yè)的折舊計(jì)入成本，也在稅前支付，開發(fā)商還