【正文】 和常用的一種融資方式，如果從銀行或金融機(jī)構(gòu)借款，這種借款常常為短期的或?qū)ｍ?xiàng)的流動(dòng)資金或開(kāi)發(fā)貸款，不利于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從事較長(zhǎng)建設(shè)期過(guò)程中的運(yùn)用安排，增加了企業(yè)現(xiàn)金流的控制難度。目前我國(guó)最多的是債權(quán)融資的方式，并且這種債權(quán)集中于從銀行獲得的貸款、企業(yè)之間的欠債和預(yù)收的貸款。 操作步驟： ①對(duì)融資方的債務(wù)債權(quán)進(jìn)行核查確認(rèn) ②簽訂風(fēng)險(xiǎn)投資協(xié)議書：確定股權(quán)比例、確定退出時(shí)間、確定管理者回購(gòu)方式、確定再融資資金數(shù)量及時(shí)間、確定管理上的監(jiān)控方式、確定協(xié)助義務(wù)。 不過(guò)，股權(quán)性融資有特別的嚴(yán)格規(guī)范；股權(quán)有可能分期制；成本還是比較高。目前的房地產(chǎn)行業(yè)，尤其是北京房地產(chǎn)正趕上百年不遇的機(jī)會(huì)，在大量業(yè)外和國(guó)外，特別是港臺(tái)的巨額資金虎視眈眈的窺探著房地產(chǎn)這個(gè)最后的暴利孤島的情況下，關(guān)鍵是看是否具備合作的基本質(zhì)素和基本條件，現(xiàn)在已經(jīng)毫無(wú)疑問(wèn)地進(jìn)入了偶然成交和迅速成交的年代。如果單純地為了融資而融資，或被動(dòng)的融資，不是高瞻遠(yuǎn)矚和戰(zhàn)略性的積極融資，都可能給未來(lái)的合作埋下破裂的禍根和無(wú)法調(diào)和的矛盾。股權(quán)融資的雙方不僅要根據(jù)投資的比例分紅，更麻煩的還要分權(quán)，除了以股東會(huì)、董事會(huì)名義共同決策外，也要派管理人員。出資的方式也不都是現(xiàn)金，也有土地等其他方式。 股權(quán)融資的方式有多種，最常見(jiàn)的是以合資形式成立項(xiàng)目公司，雙方根據(jù)項(xiàng)目所需資金，特別是啟動(dòng)資金的缺口按比例投資，實(shí)現(xiàn)銷售后，利潤(rùn)同樣按比例分紅。如億城股份正是采取了巧妙的借殼上市手段，才獲得了今天的發(fā)展。 因?yàn)榻陙?lái)資本市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的限制，借殼上市成為房地產(chǎn)企業(yè)上市融資的主流。2003年已知將落實(shí)香港主板上市計(jì)劃的國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)有：上海復(fù)化、SOHO中國(guó)、首創(chuàng)置業(yè)、上海仲盛和天津順馳五家，到香港股市去融資是2003年國(guó)內(nèi)房企的最大亮點(diǎn)。據(jù)聯(lián)合證券統(tǒng)計(jì)，2004年，目前已經(jīng)經(jīng)過(guò)證監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)的房地產(chǎn)公司總?cè)谫Y規(guī)模已近70億元，加上年初兩家房地產(chǎn)公司上市，2004年房地產(chǎn)公司在證券市場(chǎng)的融資規(guī)模已相當(dāng)于過(guò)去3年總?cè)谫Y規(guī)模的四分之三，房地產(chǎn)公司在證券市場(chǎng)融資規(guī)模將創(chuàng)下歷史新高。在這個(gè)證券市場(chǎng)上，各種金融創(chuàng)新產(chǎn)生了層出不窮的房地產(chǎn)金融工具,包括投資基金、信托證券、指數(shù)化證券等。2004年房地產(chǎn)企業(yè)的融資將走向多元化。2000年4月30日，證監(jiān)會(huì)確定北京的天鴻寶業(yè)、深圳的金地集團(tuán)、天津綜合開(kāi)發(fā)公司為解禁后首批在證券市場(chǎng)發(fā)行股票的房地產(chǎn)企業(yè)，這三家企業(yè)隨后分別在2001年3月、4月和9月發(fā)行上市?！?997年9月10日，中國(guó)證監(jiān)會(huì)在《關(guān)于做好股票發(fā)行工作的通知》規(guī)定，在產(chǎn)業(yè)政策方面繼續(xù)“對(duì)金融、房地產(chǎn)行業(yè)、企業(yè)暫不受理”。具體來(lái)說(shuō)，證監(jiān)會(huì)就在997年連續(xù)出臺(tái)文件，明令禁止房地產(chǎn)企業(yè)上市。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)人利用實(shí)際購(gòu)建的房屋與圖紙的偏差，通過(guò)承諾減少支付首期付款或降低實(shí)際房?jī)r(jià)和返租等方式，虛增面積進(jìn)行按揭。在公安機(jī)關(guān)確定樓盤名稱和門牌號(hào)碼之前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通過(guò)不斷變動(dòng)臨時(shí)門牌號(hào)碼，虛構(gòu)房產(chǎn)，對(duì)同一套房產(chǎn)重復(fù)按揭。即開(kāi)發(fā)人與購(gòu)房者相互串通，以高出同地段房產(chǎn)價(jià)格成倍的價(jià)格進(jìn)行購(gòu)房交易，通過(guò)購(gòu)房者向銀行就高價(jià)部分進(jìn)行按揭，為開(kāi)發(fā)商套取現(xiàn)金，此后開(kāi)發(fā)人分期以租金形式將貸款本金連同高息返還購(gòu)房者的融資方式。即開(kāi)發(fā)人通過(guò)內(nèi)部員工、關(guān)聯(lián)企業(yè)員工，采取偽造假身份證等方式，虛構(gòu)購(gòu)房事實(shí)，在銀行辦理按揭貸款，再用貸來(lái)的款歸還開(kāi)發(fā)商的其他債務(wù)或挪作其他用途。1住房“假按揭”融資通常認(rèn)為，住房“價(jià)按揭”是在真實(shí)的材料和主體名義下構(gòu)建起來(lái)的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)人以本單位職工或其他關(guān)系人作為名義購(gòu)房人，假借購(gòu)房向銀行辦理個(gè)人住房貸款，從而套取銀行資本的行為。第三，提供營(yíng)銷題材。目前我國(guó)商品房銷售中８０％以上的購(gòu)房者是靠貸款才能夠買得起房子的，沒(méi)有住房貸款的支持，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商很難把房子賣出去。第二，實(shí)現(xiàn)提前銷售。低成本的融資對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，既可作為銷售利潤(rùn)歸入自有資金，也可直接投入工程建設(shè)，特別是因?yàn)樽杂匈Y金的提高能夠更好地滿足開(kāi)發(fā)商３０％自有資金的難題，更容易得到商業(yè)銀行開(kāi)發(fā)貸款。但“賣方信貸”對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商有三個(gè)方面的好處：第一，解決了融資問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商利用委托貸款進(jìn)行融資的貨幣乘數(shù)模型Ｅ＝Ａ（１＋２０％／８０％）ｎ，其中，Ａ 為開(kāi)放商初次投入的委托貸款預(yù)定金額，Ｅ 為 獲得回收總房款資金數(shù)量，ｎ為委托貸款的周轉(zhuǎn)次數(shù)。1開(kāi)發(fā)商貼息委托貸款所謂“開(kāi)發(fā)商貼息委托貸款”是指由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供資金，委托商業(yè)銀行向購(gòu)買其商品房者發(fā)放委托貸款，并由開(kāi)發(fā)商補(bǔ)貼一定期限的利息，其實(shí)質(zhì)是一種“賣方信貸”。項(xiàng)目竣工后，公司C以項(xiàng)目總投資額30％的投入，獲得總銷售額30％的毛利或者18％的凈利潤(rùn)。增資完后，再把預(yù)售款轉(zhuǎn)到公司A；被A控制的上市公司B卻不追加投資，其股權(quán)被稀釋，只能獲得投資收益。但在實(shí)際運(yùn)作中，往往剛剛興建甚至在規(guī)劃階段就開(kāi)始預(yù)售，預(yù)售資金用于后期項(xiàng)目建設(shè)等(但會(huì)計(jì)上這部分收入并不能入帳，所以在上市公司的財(cái)務(wù)報(bào)表中反映不出來(lái)這一塊)。　　第二步，回籠預(yù)售款前后，攤薄上市公司所持股權(quán)。由于上市公司對(duì)C公司絕對(duì)控股并成為資金的主要來(lái)源，因而承擔(dān)著大部分成本及風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，建筑施工企業(yè)進(jìn)入并墊資施工費(fèi)用，而墊資施工往往是建筑施工企業(yè)中標(biāo)的主要條件。其中，土地出讓金占相當(dāng)大的比重，一般會(huì)占到總投資額的10％－30％。121號(hào)文件規(guī)定，預(yù)付的土地出讓金必須是自有資金，但實(shí)際操作中，公司C預(yù)付的土地出讓金通常來(lái)自于銀行的貸款，由上市公司提供擔(dān)保?！　〗酉聛?lái)，公司C預(yù)付土地出讓金、獲得“四證”(國(guó)有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)模許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證)，成立房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司D?！　№?xiàng)目啟動(dòng)初期由上市公司承擔(dān)大部分成本及風(fēng)險(xiǎn)。　　第一步，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)首先會(huì)在資本市場(chǎng)上尋找一些陷入虧損的上市公司B，然后通過(guò)公司A控制上市公司B。通過(guò)項(xiàng)目公司安排項(xiàng)目融資也有一些缺點(diǎn)：缺乏靈活性，很難滿足不同投資者對(duì)融資的各種要求，主要表現(xiàn)在：在稅務(wù)安排上和債務(wù)形式選擇上缺乏靈活性，雖然投資者可以選擇多種形式進(jìn)行投資，但由于投資者難以直接控制項(xiàng)目現(xiàn)金流量，各個(gè)投資者難以單獨(dú)選擇債務(wù)形式。第二，項(xiàng)目融資有可能被安排成為非公司負(fù)債型的融資；第三，在稅務(wù)結(jié)構(gòu)安排上靈活性可能會(huì)差一些。由于項(xiàng)目子公司缺乏必要的信用記錄，可能需要投資者提供一定的信用支持和保證。在項(xiàng)目建設(shè)期間，投資者為貸款銀行提供完工擔(dān)保。項(xiàng)目建設(shè)期間，投資者為貸款銀行提供完工擔(dān)保。商業(yè)房地產(chǎn)融資可以采用通過(guò)組建項(xiàng)目公司進(jìn)行融資的方式。這種融資方式之所以對(duì)融資雙方都有吸引力，因?yàn)閷?duì)貸款機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，回買貸款的利息收入高于普通抵押貸款的利息收入，同時(shí)還可以以所有權(quán)人的身份參與分享物業(yè)的經(jīng)營(yíng)收益；對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，不僅可以獲得高比例的融資，而且在貸款還清以后，便可以得到物業(yè)的產(chǎn)權(quán)，此外，開(kāi)發(fā)商還可因此提取物業(yè)的折舊計(jì)入成本，以獲得免稅額度。其思路十分簡(jiǎn)單：一家貸款機(jī)構(gòu)買下某物業(yè)，然后再賣還給開(kāi)發(fā)商。另外，回租期滿后，開(kāi)發(fā)商并不能獲得物業(yè)的產(chǎn)權(quán)。對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，回租融資的最大好處就是可以少占用自有資金，此外租金在財(cái)務(wù)上作為經(jīng)營(yíng)成本，應(yīng)從納稅收入中扣除，開(kāi)發(fā)商可因此獲得一定的免稅額度。由于物業(yè)的售價(jià)低于市場(chǎng)水平，因此開(kāi)發(fā)商向投資者支付的租金也低于市場(chǎng)水平?；刈馊谫Y開(kāi)發(fā)商為某項(xiàng)物業(yè)的所有人，想要保留對(duì)該物業(yè)的使用權(quán)以便從經(jīng)營(yíng)此物業(yè)中獲得收入，同時(shí)又希望出讓該物業(yè)的所有權(quán)進(jìn)行融資來(lái)減少資金的占用；投資者擁有充足的資金，可以向開(kāi)發(fā)商提供融資服務(wù)，同時(shí)也希望借此獲得較高的投資收益。也就是開(kāi)發(fā)商以租賃權(quán)益和土地租金為抵押申請(qǐng)長(zhǎng)期抵押貸款，但只要他的經(jīng)營(yíng)收入足以覆蓋貸款本息和土地租金，他就能夠?qū)崿F(xiàn)利潤(rùn)。由于開(kāi)發(fā)商獲得的是長(zhǎng)期的、排他性的租賃權(quán)益，他就可以此作為抵押向銀行申請(qǐng)長(zhǎng)期抵押貸款。（2）承租人的房地產(chǎn)。此外，由于貸款利息是在稅前支付的，開(kāi)發(fā)商保留物業(yè)的所有權(quán)，物業(yè)的折舊計(jì)入成本，也在稅前支付，開(kāi)發(fā)商還能因此獲得一定的免稅額度。只要開(kāi)發(fā)商每年獲得的租金收入大于他每年需償付的抵押貸款本息，他就有利可圖。如果某開(kāi)發(fā)商擁有一塊土地，可根據(jù)某租戶的要求開(kāi)發(fā)建設(shè)房地產(chǎn)，并與其簽訂長(zhǎng)期租賃合同。在法律上，這算是一筆股權(quán)融資。但由于商業(yè)貸款屬于資本項(xiàng)目，直接的境外信貸顯然有違目前的外匯管制，因而才不得不“曲線融資”，以FDI之名，行商業(yè)貸款之實(shí)。而根據(jù)雙方的合同約定，在項(xiàng)目回款之后，萬(wàn)科將以LIBOR(同業(yè)拆借利率)再加幾個(gè)點(diǎn)的利息贖回股權(quán)。但通過(guò)中外合資的形式，為以股權(quán)形式取得境外融資打開(kāi)了方便之門。從形式上看，HI取得了中山項(xiàng)目的控股權(quán)，是如假包換的FDI(外國(guó)直接投資)。這里以萬(wàn)科的“曲線貸款”打開(kāi)境外融資之門為例。這就是預(yù)售商品房款項(xiàng)的再投入，而銷售房款再投入中大部份是客戶的消費(fèi)信貸。商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購(gòu)人，由承購(gòu)人支付定金或房?jī)r(jià)款的行為。而對(duì)于商業(yè)銀行來(lái)說(shuō)則面臨著兩難境地?！“凑?21號(hào)文的規(guī)定，房地產(chǎn)商申請(qǐng)銀行貸款時(shí)，自有資金不能低于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資金的30％，建筑企業(yè)的墊款以及挪用流動(dòng)資金貸款的方式受到了嚴(yán)格限制，這對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈形成了巨大的壓力。但現(xiàn)在的只有在主體封頂時(shí)才可以售樓，開(kāi)發(fā)當(dāng)初的定位與市場(chǎng)現(xiàn)在的需求如果不相適應(yīng)，銷售就會(huì)產(chǎn)生困難，資金鏈就會(huì)斷裂，金融風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)出現(xiàn)。過(guò)去的情況是建筑公司愿意為工程貸款墊資，甚至使用流動(dòng)資金貸款墊資，開(kāi)發(fā)商只需在主體工程封頂之后支付一半工程款，余款則在售完樓后再支付。這樣經(jīng)層層剝皮，包工頭的利潤(rùn)就很微薄了，連串下來(lái)，民工工資就沒(méi)了保證。房地產(chǎn)商將建筑發(fā)包給建筑商，這個(gè)建筑商叫總包，總包將工程分段或分門別類發(fā)包給二包，二包再發(fā)包給三包。開(kāi)發(fā)商一般都把項(xiàng)目給那些對(duì)自己讓利幅度最大或給自己好處最多的建筑商。而出現(xiàn)這種建筑商墊資的情況，是由于建筑企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)十分激烈，而且為了保證房地產(chǎn)項(xiàng)目前期開(kāi)發(fā)的可持續(xù)性，開(kāi)發(fā)企業(yè)在公開(kāi)招投標(biāo)時(shí)，往往會(huì)選擇有能力墊資建設(shè)的建筑商。建筑商墊資建筑商墊資在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中是極為普遍的現(xiàn)象。開(kāi)發(fā)商通過(guò)“賣地代建樓”的方式，既回收了之前買地的費(fèi)用，又得到了建設(shè)費(fèi)用，可以保證建設(shè)工程的順利進(jìn)行，而且也將以后的商品房銷售款項(xiàng)提前收取了。賣地代建樓賣地代建樓，是指開(kāi)發(fā)商將樓盤土地按一定的大小分成眾多的小地塊，然后就以地售價(jià)向市場(chǎng)銷售土地，另外加收一定的土建費(fèi)和雜費(fèi)，買家買一地塊，開(kāi)發(fā)商就根據(jù)小區(qū)規(guī)劃或合同的約定代建樓宇。