房地產(chǎn)項(xiàng)目估算與資金籌措(文件)
【正文】 本視經(jīng)營(yíng)方式不同有不同的計(jì)算方法。基本計(jì)算方法是：土地增值稅=增值額適用稅率=（銷售收入—根據(jù)項(xiàng)目成本計(jì)算的扣除額）適用稅率舉例如下：某特大型商業(yè)中心總建筑面積297000m2，測(cè)算其全部銷售收入為86066萬美元。3）當(dāng)開發(fā)項(xiàng)目租售經(jīng)營(yíng)并舉時(shí)，應(yīng)根據(jù)租售面積（比例）安排，劃分銷售與租賃各部分應(yīng)承擔(dān)的建設(shè)總投資，相應(yīng)計(jì)算各部分的總成本費(fèi)用。（2）維修費(fèi)，包括大修費(fèi)、養(yǎng)護(hù)費(fèi)等。4．3．4 投資收益的估算根據(jù)現(xiàn)行財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度規(guī)定，開發(fā)商利潤(rùn)的基本簡(jiǎn)化計(jì)算方法是：銷售利潤(rùn)=銷售收入－銷售稅金－銷售成本－銷售費(fèi)用營(yíng)業(yè)利潤(rùn)=銷售利潤(rùn)－管理費(fèi)用－財(cái)務(wù)費(fèi)用凈利潤(rùn)=利潤(rùn)總額（營(yíng)業(yè)利潤(rùn)）－所得稅按照經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)常用的表達(dá)方法，上述計(jì)算方法可變形為：令 總成本費(fèi)用=銷售成本+（銷售費(fèi)用+管理費(fèi)用+財(cái)務(wù)費(fèi)用）則 營(yíng)業(yè)利潤(rùn)=銷售收入－銷售稅金—總成本費(fèi)用簡(jiǎn)單地說，銷售收入減去銷售稅金和總成本費(fèi)用便得到稅前利潤(rùn)（營(yíng)業(yè)利潤(rùn)），按照國家稅法有關(guān)規(guī)定繳納所得稅后剩余部分即為稅后利潤(rùn)（凈利潤(rùn)）。在實(shí)際工作中，對(duì)各類開發(fā)成本費(fèi)用的估算，通常由開發(fā)商或受托投資估算的單位內(nèi)各專業(yè)部門或人員分工先行測(cè)算，然后匯總。不同的開發(fā)商，不同的工程項(xiàng)目，其做法是不同的。投資機(jī)會(huì)研究階段和最終的效益實(shí)現(xiàn)之間可能有較長(zhǎng)的時(shí)間間隔，此時(shí)的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，也不能代表實(shí)際發(fā)生的支出情部。5） 單元法如煤氣、閉路電視增容費(fèi)等。2） 近似工程量估算法這種方法采用框算工程量后，配上概（預(yù)）算定額的單價(jià)和取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，即為所需的投資。如土建工程中的地面、屋面、門窗、粉刷等。最后根據(jù)當(dāng)?shù)匾?guī)定計(jì)算各項(xiàng)行政規(guī)費(fèi)，并列入不見預(yù)見費(fèi)，便得到一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)總投資。但在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目初步經(jīng)濟(jì)可行性研究階段或機(jī)會(huì)分析階段，其編制的主要依據(jù)不可能包括以上全部?jī)?nèi)容，這有別于根據(jù)設(shè)計(jì)圖紙編制工程概預(yù)算。（7）當(dāng)?shù)夭牧?、設(shè)備預(yù)算價(jià)格及市場(chǎng)價(jià)格，歷年、歷季調(diào)價(jià)系數(shù)及材料價(jià)差。如各類建筑面積指標(biāo)（酒店：m2/間等）；暖氣、空調(diào)工程每平方米建筑耗熱（冷）量指標(biāo)(kcal/h)/m2等 。如每平方米建筑面積的單方造價(jià)（包括土建、水、暖、電、通訊、空調(diào)等全部構(gòu)成）。4．3．3 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資估算方法房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資總額，是指從籌建、施工直至建成交付使有的全部建設(shè)費(fèi)用，其包括內(nèi)容應(yīng)視項(xiàng)目的性質(zhì)和范圍而定。（9）利息支出（財(cái)務(wù)費(fèi)用）是指開發(fā)商為開發(fā)項(xiàng)目籌措流動(dòng)資金所發(fā)生的銀行貸款利息支出等。（5）公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)是指開發(fā)項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)與項(xiàng)目主體配套的公共基礎(chǔ)設(shè)施（如道路、綠化、供水、供電、通訊等）的建設(shè)費(fèi)用。10內(nèi)1． 作為編制投資計(jì)劃，進(jìn)行資金籌措及申請(qǐng)貸款的主要依據(jù)；2． 作為控制初步設(shè)計(jì)概算和整個(gè)工程造價(jià)的最高限額4．3．2 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本費(fèi)用構(gòu)成不同的地區(qū)，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本費(fèi)用的具體劃分并不完全相同，但其基本構(gòu)成是相同的，主要有以下幾個(gè)方面：（1）土地費(fèi)用是指開發(fā)商為獲取土地使用權(quán)并進(jìn)行初步開發(fā)所支付的費(fèi)用，包括；土地出讓金，征地、拆遷、補(bǔ)償安置費(fèi)用和其它土地開發(fā)費(fèi)用等。301．說明有關(guān)的各構(gòu)成項(xiàng)目之間的相互關(guān)系2．項(xiàng)目建議書階段的投資估算177。隨著階段的發(fā)展，調(diào)查研究不斷深入，掌握的資料越來越豐富，投資估算逐步準(zhǔn)確，所起的作用也越來越大。 項(xiàng)目估算與資金籌措第一節(jié) 投資估算4．3 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資及收益估算4．3．1 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資估算的階段劃分 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資估算是指在開發(fā)項(xiàng)目投資決策過程中，依據(jù)現(xiàn)有的資料和一定的方法，對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的投資數(shù)額進(jìn)行估計(jì)。不同階段所具備的條件和掌握的資料不同，因而投資估算的準(zhǔn)確程度不同，投資估算所起的作用不同。表 投資估算的階段劃分投資估算階段劃分投資估算誤差率（%）投資估算的主要作用開發(fā)項(xiàng)目投資決策過程1．規(guī)劃分階段的投資估算≥177。10內(nèi)1． 可作為對(duì)可行性研究結(jié)果進(jìn)行最后評(píng)價(jià)的依據(jù)2． 可作為對(duì)投資項(xiàng)目是否真正可行進(jìn)行最后決定的依據(jù)落實(shí)設(shè)計(jì)任務(wù)階段177。（4）公共配套設(shè)施費(fèi)是指開發(fā)項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)，按照城市建設(shè)配套要求，與開發(fā)項(xiàng)目的同時(shí)建設(shè)的非營(yíng)業(yè)性公共配套設(shè)施（如中小學(xué)校、配套商業(yè)用房、派出所、居委會(huì)等）的建設(shè)費(fèi)用。（8）銷售費(fèi)用是指開發(fā)商為銷售房地產(chǎn)所發(fā)生的廣告費(fèi)用、銷售代理費(fèi)等。下面以南京地區(qū)為例，詳細(xì)說明房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的主要成本費(fèi)用構(gòu)成及其計(jì)算依據(jù)， 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本費(fèi)用構(gòu)成與計(jì)算依據(jù)項(xiàng)目名稱計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)一、土地征用與拆遷補(bǔ)償費(fèi)（一）土地征用1．土地出讓金30~1500元/m2（按市區(qū)土地級(jí)別及用途不同而異）2．用地保證金1．5元/m
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