房地產(chǎn)項目估算與資金籌措(文件)
【正文】 本視經(jīng)營方式不同有不同的計算方法。基本計算方法是：土地增值稅=增值額適用稅率=（銷售收入—根據(jù)項目成本計算的扣除額）適用稅率舉例如下：某特大型商業(yè)中心總建筑面積297000m2，測算其全部銷售收入為86066萬美元。3）當開發(fā)項目租售經(jīng)營并舉時，應(yīng)根據(jù)租售面積（比例）安排，劃分銷售與租賃各部分應(yīng)承擔的建設(shè)總投資，相應(yīng)計算各部分的總成本費用。（2）維修費，包括大修費、養(yǎng)護費等。4．3．4 投資收益的估算根據(jù)現(xiàn)行財務(wù)會計制度規(guī)定，開發(fā)商利潤的基本簡化計算方法是：銷售利潤=銷售收入－銷售稅金－銷售成本－銷售費用營業(yè)利潤=銷售利潤－管理費用－財務(wù)費用凈利潤=利潤總額（營業(yè)利潤）－所得稅按照經(jīng)濟評價常用的表達方法，上述計算方法可變形為：令 總成本費用=銷售成本+（銷售費用+管理費用+財務(wù)費用）則 營業(yè)利潤=銷售收入－銷售稅金—總成本費用簡單地說，銷售收入減去銷售稅金和總成本費用便得到稅前利潤（營業(yè)利潤），按照國家稅法有關(guān)規(guī)定繳納所得稅后剩余部分即為稅后利潤（凈利潤）。在實際工作中，對各類開發(fā)成本費用的估算，通常由開發(fā)商或受托投資估算的單位內(nèi)各專業(yè)部門或人員分工先行測算，然后匯總。不同的開發(fā)商，不同的工程項目，其做法是不同的。投資機會研究階段和最終的效益實現(xiàn)之間可能有較長的時間間隔，此時的價格標準，也不能代表實際發(fā)生的支出情部。5） 單元法如煤氣、閉路電視增容費等。2） 近似工程量估算法這種方法采用框算工程量后，配上概（預）算定額的單價和取費標準，即為所需的投資。如土建工程中的地面、屋面、門窗、粉刷等。最后根據(jù)當?shù)匾?guī)定計算各項行政規(guī)費，并列入不見預見費，便得到一個開發(fā)項目的建設(shè)總投資。但在房地產(chǎn)開發(fā)項目初步經(jīng)濟可行性研究階段或機會分析階段，其編制的主要依據(jù)不可能包括以上全部內(nèi)容，這有別于根據(jù)設(shè)計圖紙編制工程概預算。（7）當?shù)夭牧稀⒃O(shè)備預算價格及市場價格，歷年、歷季調(diào)價系數(shù)及材料價差。如各類建筑面積指標（酒店：m2/間等）；暖氣、空調(diào)工程每平方米建筑耗熱（冷）量指標(kcal/h)/m2等 。如每平方米建筑面積的單方造價（包括土建、水、暖、電、通訊、空調(diào)等全部構(gòu)成）。4．3．3 房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資估算方法房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資總額，是指從籌建、施工直至建成交付使有的全部建設(shè)費用，其包括內(nèi)容應(yīng)視項目的性質(zhì)和范圍而定。（9）利息支出（財務(wù)費用）是指開發(fā)商為開發(fā)項目籌措流動資金所發(fā)生的銀行貸款利息支出等。（5）公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費是指開發(fā)項目區(qū)域內(nèi)與項目主體配套的公共基礎(chǔ)設(shè)施（如道路、綠化、供水、供電、通訊等）的建設(shè)費用。10內(nèi)1． 作為編制投資計劃，進行資金籌措及申請貸款的主要依據(jù)；2． 作為控制初步設(shè)計概算和整個工程造價的最高限額4．3．2 房地產(chǎn)開發(fā)項目成本費用構(gòu)成不同的地區(qū)，對房地產(chǎn)開發(fā)項目成本費用的具體劃分并不完全相同，但其基本構(gòu)成是相同的，主要有以下幾個方面：（1）土地費用是指開發(fā)商為獲取土地使用權(quán)并進行初步開發(fā)所支付的費用，包括；土地出讓金，征地、拆遷、補償安置費用和其它土地開發(fā)費用等。301．說明有關(guān)的各構(gòu)成項目之間的相互關(guān)系2．項目建議書階段的投資估算177。隨著階段的發(fā)展，調(diào)查研究不斷深入，掌握的資料越來越豐富，投資估算逐步準確，所起的作用也越來越大。 項目估算與資金籌措第一節(jié) 投資估算4．3 房地產(chǎn)開發(fā)項目投資及收益估算4．3．1 房地產(chǎn)開發(fā)項目投資估算的階段劃分 房地產(chǎn)開發(fā)項目投資估算是指在開發(fā)項目投資決策過程中，依據(jù)現(xiàn)有的資料和一定的方法，對開發(fā)項目的投資數(shù)額進行估計。不同階段所具備的條件和掌握的資料不同，因而投資估算的準確程度不同，投資估算所起的作用不同。表 投資估算的階段劃分投資估算階段劃分投資估算誤差率（%）投資估算的主要作用開發(fā)項目投資決策過程1．規(guī)劃分階段的投資估算≥177。10內(nèi)1． 可作為對可行性研究結(jié)果進行最后評價的依據(jù)2． 可作為對投資項目是否真正可行進行最后決定的依據(jù)落實設(shè)計任務(wù)階段177。（4）公共配套設(shè)施費是指開發(fā)項目區(qū)域內(nèi)，按照城市建設(shè)配套要求，與開發(fā)項目的同時建設(shè)的非營業(yè)性公共配套設(shè)施（如中小學校、配套商業(yè)用房、派出所、居委會等）的建設(shè)費用。（8）銷售費用是指開發(fā)商為銷售房地產(chǎn)所發(fā)生的廣告費用、銷售代理費等。下面以南京地區(qū)為例，詳細說明房地產(chǎn)開發(fā)項目的主要成本費用構(gòu)成及其計算依據(jù)， 房地產(chǎn)開發(fā)項目成本費用構(gòu)成與計算依據(jù)項目名稱計算標準一、土地征用與拆遷補償費（一）土地征用1．土地出讓金30~1500元/m2（按市區(qū)土地級別及用途不同而異）2．用地保證金1．5元/m
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