【正文】 務(wù)人員不得辦理有關(guān)財務(wù)事項。 （ 5）未經(jīng)批準，各級公司的資金不得投入證券市場從事有價證券買賣活動，或從事其他任何形式的委托理財、風險投資活動。 ?稅務(wù)籌劃對房地產(chǎn)企業(yè)具有重要意義，企業(yè)需密切關(guān)注國家宏觀調(diào)控政策的變化，認真分析，積極開展稅務(wù)籌劃，變被動為主動，更好地維護企業(yè)利益。 房地產(chǎn)企業(yè)面臨的稅務(wù)環(huán)境 (續(xù) ) ? 稅收籌劃即從公司總體的發(fā)展戰(zhàn)略出發(fā)，通過適當?shù)陌才殴窘?jīng)營方式和業(yè)務(wù)流程，以及巧妙合理的財務(wù)協(xié)調(diào)和會計處理，實現(xiàn)在合法的前提下，稅收負擔相對較小、企業(yè)整體利益最大化。 ? 提高稅務(wù)籌劃意識、重視前期籌劃。因此，在動態(tài)籌劃過程中，始終應(yīng)關(guān)注稅務(wù)風險。經(jīng)測算，毛利率為%與增值率為 20%相對應(yīng)，毛利率在 %以上的普通住宅將達到土地增值稅的繳納標準，據(jù)實清算將對公司盈利和現(xiàn)金流產(chǎn)生重大影響。 ? 保利廣州公司的 G11（保利心語項目）和 F22兩幅地塊在出讓時均保留了村留用地的性質(zhì)。 ? 合作建房有成立公司和不成立公司等多種形式，但不論何種形式，均應(yīng)完善土地過戶手續(xù)，明確合作分配形式，以及分配后股權(quán)比例變化和剩余物業(yè)權(quán)屬利益的歸屬。 合理利用稅收優(yōu)惠政策 在合法的前提下延后土地增值稅清算時點 合理利用稅收優(yōu)惠政策 ? 各地土地增值稅清算細則陸續(xù)出臺，各公司應(yīng)適當與當?shù)囟惥譁贤?，盡可能延后土地增值稅清算時點，或更換稅負相對較輕的項目進行清算；對于能實行以預(yù)征代清算的項目，應(yīng)主動爭取以預(yù)征代清算。在滿足項目現(xiàn)金流要求的前提下，對毛利率高的商業(yè)物業(yè)可用通過持有出租，減少對外出售比例，減少和推遲土地增值稅的繳交。 ? 舉例： ? 如果某客戶愿意以 6萬元 /方的價格整體購買，并愿意配合我司進行籌劃。 ? 當項目規(guī)劃有不同的物業(yè)形態(tài)時，建議在可行的情況下對國土證進行分證，高增值率物業(yè)（如別墅）單獨出具國土證和規(guī)劃證，以利于項目分期清算時按占地面積分配地價，降低別墅物業(yè)增值率水平。 企業(yè)所得稅籌劃思路 ? 房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)所得稅適用的最新法規(guī)為 《 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法 》 （國稅發(fā) [2023]31號文），即企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入（完工前后都叫收入）， 應(yīng)先按預(yù)計計稅毛利率 15%分季（或月）計算出預(yù)計毛利額，計入當期應(yīng)納稅所得額； 開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時結(jié)算其計稅成 本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計毛利額之間的差額，計入當年度企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應(yīng)納稅所得額?？梢岳眯缕髽I(yè)所得稅中居民企業(yè)合并納稅的政 策，將虧損的公司由法人改為分公司的模式來降 低企業(yè)所得稅。即如果消費 10000元，按原來稅法規(guī)定是不用交稅的，而現(xiàn)在則還需要交 1000元的所得稅。 ? 例如， A房地產(chǎn)公司 2023年商品房銷售回籠 170億，共需交 億的營業(yè)稅。 營業(yè)稅籌劃思路 營業(yè)稅差額繳納 (續(xù) ) ? 需要注意的是，轉(zhuǎn)讓已完成土地前期開發(fā)或正在進行土地前期開發(fā)，但尚未進入施工階段的在建項目，按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目中“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”項目征收營業(yè)稅。 ? 出租性物業(yè) ： 出租性物業(yè)主要以獲取的租金為計稅基數(shù)，稅率為 12%。 ? 股權(quán)變更不需要繳納契稅 ? 《 財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)改制重組若干契稅政策的通知 》 （財稅 [2023]175號）明確規(guī)定：在股權(quán)轉(zhuǎn)讓中，單位、個人承受企業(yè)股權(quán)，企業(yè)土地、房屋權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收契稅。 不同的項目獲取方式需要關(guān)注的方面 (續(xù) ) ? 拆遷項目 ? 需要做好拆遷補償合同的簽訂，完善拆遷及補償手續(xù)，取得相應(yīng)稅務(wù)機關(guān)認可的拆遷票據(jù)。 謝 謝 ! 演講完畢，謝謝觀看！ 。具體分攤方法為：土建、裝修等成本按照建筑面積與其他物業(yè)一起平均分攤，會所不參與項目地價款、市政配套費、綠化工程、配套設(shè)施等其他成本的分攤。 ? 采取股權(quán)收購方式時，盡量以接近被收購項目成本發(fā)票的金額收購；對于溢價的部分，盡量要求被收購方提供能進入成本的發(fā)票，以提高可扣除成本金額； ? 無論是資產(chǎn)收購還是股權(quán)收購的方式，都需要加強對成本發(fā)票合法合規(guī)性審查。 ? 轉(zhuǎn)租 ? 依規(guī)定，房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納，若先將公司自有部分物業(yè)以相較低價格租給全資子公司，而后由子公司對外以市價轉(zhuǎn)租，則可降低房產(chǎn)稅稅基。 、房產(chǎn)稅籌劃思路 ? 自用性物業(yè)： 自用經(jīng)營性物業(yè)，其房產(chǎn)稅稅率為 %，稅基為房產(chǎn)原值扣除一定比例。 營業(yè)稅差額繳納 ? 稅法規(guī)定：單位銷售或轉(zhuǎn)讓其購置或抵債得來的不動產(chǎn)、受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓原價后的余額為營業(yè)額。 營業(yè)稅籌劃思路 ? 營業(yè)稅是對提供勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)而征收的稅金。 企業(yè)所得稅籌劃思路 爭取核定征收的方式、適用較低檔率的稅收 ? 公司目前經(jīng)營的某些項目開發(fā)經(jīng)歷的時間較長、項目易手次數(shù)較多，而且前期相關(guān)成本、資料不全，應(yīng)盡早與主管稅局溝通，最大程度爭取所得稅核定征收。 企業(yè)所得稅籌劃思路 ? 企業(yè)所得稅計算公式 ? 預(yù)收當期企業(yè)所得稅 =（當期收到的預(yù)售房款 15%+當期其他結(jié)轉(zhuǎn)項目稅前利潤） 25% ? 結(jié)轉(zhuǎn)收入當期繳企業(yè)所得稅 =（當期結(jié)轉(zhuǎn)的稅前利潤 結(jié)轉(zhuǎn)收入 15%） 25% 企業(yè)所得稅籌劃思路 ? 舉例 ? 某地產(chǎn)公司只開發(fā)一個項目，企業(yè)所得稅按季度繳納，項目在 3月開盤，當月即收取預(yù)售房款 20230萬元，期間費用 1000萬元，則當期需要預(yù)繳企業(yè)所得稅為： （ 20230 15%1000） 25%=500萬元 ? 若這 2億元預(yù)售房款在年底交樓確認為收入，相應(yīng)會計利潤調(diào)整得到的應(yīng)納所得稅額為 4000萬元，對應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)成本為 14000萬元，真實的毛利為 6000萬元，則結(jié)轉(zhuǎn)收入時需要補繳企業(yè)所得稅： （ 400020230*15%） *25%=250萬元 企業(yè)所得稅籌劃思路 充分利用地方優(yōu)惠政策 ? 新稅法規(guī)定，企業(yè)所得稅地稅分成的部分在一定條件下可以讓企業(yè)享受優(yōu)惠，當?shù)囟惥謸碛幸欢ǖ淖灾鳈?quán)。 適當加大稅前扣除的成本和費用 成本方面的籌劃 ? 毛利率在 %以上的普通住宅和毛利率在 27%以上的非普通住宅項目將達到土地增值稅的繳納標準，因此，當物業(yè)毛利率在上述標準附近時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可通過適當增加開發(fā)項目投資，通過降低適用的稅率等級，如從增值率從 20%下降至19%，達到免征條件，起到一舉多得的作用。 ? 此時，土地增值稅為 2,291萬元，降低 3,497萬元； 稅負總額為4,774萬元，節(jié)稅 2,993萬元。 若辦公樓出售時已有產(chǎn)權(quán)證：可先將辦公樓整體以相對較低價格投資成立項目公司、而后出售項目公司股權(quán)；或者先以貨幣資金作為注冊資本成立新的全資子公司，而后以辦公樓整體對其進行增資（可免契稅）； 若辦公樓無產(chǎn)權(quán)證：先成立空殼項目公司、再將辦公樓整體以相對較低價格出售給此公司、而后出售空殼公司股權(quán)。 ? 在合法的情況下，若能通過業(yè)務(wù)類型的調(diào)整，將部分房產(chǎn)銷售收入轉(zhuǎn)化為其他非房產(chǎn)銷售名目的收入，則可以降低項目的增值率和稅基，最終降低土地增值稅。 ? 某項目總收入 2億元，可扣除金額為 ，則增值額為 9000萬元，增值率為 %，土地增值稅為 3050萬元。通過與稅局的充分溝通，稅局基本認可合作建房的模式。因此，在普通標準住宅銷售定價過程中，充分考慮項目增值率的臨界點，尋求銷售收入、土地增值稅之間的最佳利益平衡。公司在項目拓展時，可立足于普通標準住宅，加大對普通標準住宅的投入，充分利用這一優(yōu)惠政策。 ? 關(guān)注稅務(wù)籌劃風險。 稅務(wù)籌劃的主要思路 3 財務(wù)在企業(yè)經(jīng)營管理中的重要作用 房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅法 3 財務(wù)在企業(yè)經(jīng)營管理中的重要作用 三 稅務(wù)籌劃的主要思路及原則 稅務(wù)籌劃的主要思路 ? 充分運用稅收優(yōu)惠政策： 調(diào)整相關(guān)經(jīng)濟業(yè)務(wù)形式，盡可能爭取符合稅收優(yōu)惠條件，享受相應(yīng)優(yōu)惠政策； 稅務(wù)籌劃思路主要體現(xiàn)在以下三個方面： ? 調(diào)整經(jīng)營事項，套用低稅率稅目： 不同的收入形式適用不同稅率的稅目，可采取靈活的銷售方式，在保持總收入不變情況下，套用較低稅率稅目； ? 合理分攤成本： 利用綜合開發(fā)優(yōu)勢，在政策許可的前提下，合理分攤項目成本，在總成本不變的情況下，降低整體稅負水平； 稅務(wù)籌劃應(yīng)注意的原則 ? 堅持依法納稅。以保利地產(chǎn)（ 600048）為例，近三年稅負列表如下： 單位 :億元 。若能恰當?shù)剡M行稅務(wù)籌劃，則可為公司帶來一定的經(jīng)濟效益。 （ 3）所有的資金的支付必須依據(jù)有效合同、合法憑據(jù)和齊全的手續(xù)，并取得合法有效的票據(jù)，杜絕白條或不規(guī)范憑證、票據(jù)支取資金。公司的資金實行統(tǒng)一調(diào)度和統(tǒng)籌安排使用，以減少資金閑置，降低資金成本。 （ 6）各級公司的會計和出納不能由同一人擔任，開具銀行支票所需的印章必須分由兩人或兩人以上保管，銀行支票印章的保管理人員不得在空白或內(nèi)容填列不全的支票上蓋章。 （ 2）各級公司的所有銀行賬戶必須由所在公司的財務(wù)部門統(tǒng)一管理，其他部門不得以任何名義開立銀行賬戶。 應(yīng)收款占用資金過大 ，催收不利。 按規(guī)定足額收取工程質(zhì)保金，工程質(zhì)保金是約束施工單位后期維修工作主要手段，也可創(chuàng)造一定的資金效益，因此，需足額收取，并嚴格按規(guī)定審批后退還。 資金使用中容易產(chǎn)生的問題 資金支出與施工進度不一致，超進度支付工程款。 確定合理的現(xiàn)金留存量 貨幣資金作為流動性最強 、 收益性最弱的資產(chǎn) ， 持有一定現(xiàn)金可增強公司的財務(wù)穩(wěn)健性 ， 但過多的現(xiàn)金表明資金閑置 ， 會給企業(yè)增加財務(wù)成本 ， 損失機會成本 。 2023年 12月底，富力地產(chǎn)貨幣資金余額僅 20億元，資產(chǎn)負債率73%，銀行借款達 205億元 (一年內(nèi)到期的 95億元 )。在 2023年還曾經(jīng)與合景泰富聯(lián)手以 46億元拿下珠江新城的商業(yè)地王項目； ，擬建佛山第一高樓；在天津以 50億元拿下的住宅項目。特別是現(xiàn)階段，公司處于快速發(fā)展中，要堅持以普通住宅的滾動開發(fā)為主，商業(yè)地產(chǎn)等經(jīng)營性物業(yè)投入原則上要控制在 20%以內(nèi)。 在籌集到資金后，需要對這些資金進行合理有效的使用，提高資金的使用效率，同時規(guī)避資金風險。收取過程中需要銷售現(xiàn)場工作人員恪守現(xiàn)場相關(guān)管理規(guī)定，收款記錄實時錄入系統(tǒng)，納入管理體系，相關(guān)款項、憑證應(yīng)按日清理及移交做賬，財務(wù)人員嚴把審核關(guān)，確保應(yīng)收款項的實際入賬； 其次， 誠意金轉(zhuǎn)定金后，相關(guān)款項作為銷售房款及時進行賬務(wù)處理； 第三， 換房、退房等特殊業(yè)務(wù)建立完善的登記、審核流程，應(yīng)退還的誠意金，應(yīng)經(jīng)銷售和財務(wù)部門雙重審核，防止重復(fù)退款。第三，與省、市公積金中心建立良好的合作關(guān)系，開辟公積金中心綠色通道。 在認購書、買賣合同、按揭須知等法律文件中嚴格約定違約責任，充分保護公司利益；對惡意拒繳房款及提供資料的客戶要移交法律部及時處理并嚴格執(zhí)行，維護按期