房地產(chǎn)項(xiàng)目估算與資金籌措(存儲(chǔ)版)
【正文】 力配線(xiàn)工程套用配線(xiàn)所需設(shè)備容量每kVA指標(biāo)，而不用套用建筑面積每平方米指標(biāo)。2．投資估算的方法房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資估算，一般先從計(jì)算房屋的建筑面積開(kāi)始，然后根據(jù)每個(gè)單項(xiàng)工程的設(shè)計(jì)方案要點(diǎn)，逐一估算其單位工程的投資，再分別匯總求每一單項(xiàng)工程的投資。如每100 m2建筑物、每100m室外管線(xiàn)等主要工程量的工料消耗量及造價(jià)指標(biāo)等。1．投資估算的依據(jù)（1）項(xiàng)目建設(shè)書(shū)和設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)，包括文字說(shuō)明和方案圖。（7）管理費(fèi)用是指開(kāi)發(fā)商為組織開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)發(fā)生的管理費(fèi)用。30內(nèi)可對(duì)項(xiàng)目是否真正可行作出初步的決定4．評(píng)審階段的投資估算177。在我國(guó)，建設(shè)項(xiàng)目投資過(guò)程劃分為規(guī)劃段、項(xiàng)目建議書(shū)階段、可行性研究階段、評(píng)審階段、落實(shí)設(shè)計(jì)任務(wù)階段，所以投資估算工作也相應(yīng)分為五個(gè)階段（）。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)首先是建立在明確項(xiàng)目投資估算的基礎(chǔ)上，以后的一切分析和評(píng)價(jià)工作皆是圍繞這一基礎(chǔ)，可以說(shuō)它的正確與否在一定程度上決定了經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)分析的正確與否，不同階段的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，要進(jìn)行不同深度的投資估算。（2）前期工程費(fèi)是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)工前的一些準(zhǔn)備費(fèi)用，包括：可行性研究費(fèi)，規(guī)劃、勘察、設(shè)計(jì)費(fèi)，“七通一平”費(fèi)，領(lǐng)取建筑執(zhí)照費(fèi)用等。在經(jīng)濟(jì)分析中，上述2~6項(xiàng)之和又稱(chēng)開(kāi)發(fā)成本，7~9項(xiàng)之和又稱(chēng)為開(kāi)發(fā)費(fèi)用，有時(shí)，也把開(kāi)發(fā)成本加管理費(fèi)用稱(chēng)為建造成本。（3）單位工程投資估算指標(biāo)或技術(shù)經(jīng)濟(jì)（造價(jià)）指。（8）現(xiàn)場(chǎng)情況。具體的編制方法有以下幾種：1） 單位指標(biāo)估算法這種方法適用于估算有關(guān)行政規(guī)費(fèi)和每一單位建安工程的投資。該法適用于那些無(wú)規(guī)律性指標(biāo)可以套用的單位工程，也可供換算或調(diào)整局部不合適的工程結(jié)構(gòu)件或做法之用。因此，這一階段的投資估算帶有明顯的不確定性，需要對(duì)其有更深一步的研究。在這種情況下。（3）管理費(fèi)=維修費(fèi)（10%~18%）（4）利息（年利率≥銀行平均存款利率）。表 某商業(yè)中心投資估算匯總表項(xiàng)目或費(fèi)用名稱(chēng)投資金額（萬(wàn)美元）單方造價(jià)（美元/m2）Ⅰ．土地費(fèi)用11390383．5（一）土地出讓金5510（二）城市建設(shè)配套費(fèi)2300（三）購(gòu)買(mǎi)土地使用權(quán)手續(xù)費(fèi)及稅金120（四）土地費(fèi)用利息（i=15%, ）3360Ⅱ．開(kāi)發(fā)成本28631964．0（一）拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)6370（二）前期工程費(fèi)1040（三）建筑安裝工程費(fèi)16770（四）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)1340（五）公共配套設(shè)施費(fèi)1590（六）政府行政性收費(fèi)420（七）開(kāi)發(fā)間接費(fèi)（（一）~（六））4%1101Ⅲ．開(kāi)發(fā)費(fèi)用11204377．2（一）開(kāi)發(fā)商管理費(fèi)（Ⅱ3%）846（二）銷(xiāo)售費(fèi)用（銷(xiāo)售收入3．5%）3012（三）財(cái)務(wù)費(fèi)用（開(kāi)發(fā)成本之財(cái)務(wù)費(fèi)用）73461．貸款利息（15%，）（6678）2．融資手續(xù)費(fèi)用及傭金（貸款利息10%）（668）Ⅳ．與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金（銷(xiāo)售收入5．48%）4715158．8Ⅴ．其它扣除項(xiàng)目（Ⅰ＋Ⅱ）20%8004269．5Ⅵ．土地增值稅扣除項(xiàng)目金額（以上各項(xiàng)總計(jì)）639442153該開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)繳納土地增值稅計(jì)算如下：①增值稅=86066－63944=22122（萬(wàn)美元）②增值比例=22122247。（3）當(dāng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目部分銷(xiāo)售部分出租時(shí)，則應(yīng)根據(jù)租售面積及部位劃分計(jì)算經(jīng)營(yíng)成本，關(guān)鍵是要根據(jù)租售比例分?jǐn)偨ㄔO(shè)總投資。能否籌集到開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所需的投資資金，同樣是決定項(xiàng)目可行性研究的關(guān)鍵之一。預(yù)租售收入是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，依據(jù)國(guó)家的有關(guān)規(guī)定預(yù)售或預(yù)租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品是獲得的收入，這是除自有資金以外的重要資金來(lái)源。根據(jù)投資主體的不同，資本金可分為國(guó)家資本金、法人資本金、個(gè)人資本金及外商資本金等。在計(jì)算期內(nèi)如果不考慮轉(zhuǎn)售，則在計(jì)算期末要計(jì)算房產(chǎn)余值。（1）在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全作銷(xiāo)售的情況下，按房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)制度規(guī)定，該項(xiàng)目投資形成的資產(chǎn)均為流動(dòng)資產(chǎn)（存貨），土地費(fèi)用及開(kāi)發(fā)成本均進(jìn)入經(jīng)營(yíng)成本，而開(kāi)發(fā)費(fèi)用中所包含的折舊費(fèi)、攤銷(xiāo)費(fèi)占總成本費(fèi)用比例甚小，因此，經(jīng)營(yíng)成本一般即取為建設(shè)投資。銷(xiāo)售稅金包括營(yíng)業(yè)稅、城市維擬建設(shè)稅、教育費(fèi)附加，還包括印花稅。這一計(jì)算方法中，對(duì)總成本費(fèi)用分析如下：1）當(dāng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全作銷(xiāo)售時(shí)，銷(xiāo)售成本為土地費(fèi)用加開(kāi)發(fā)成本，開(kāi)發(fā)費(fèi)用為銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用三項(xiàng)費(fèi)用之和。這要結(jié)合具體的情況，用科學(xué)的分析方法對(duì)估算依據(jù)的數(shù)據(jù)進(jìn)行整理和處理，這樣才能全面地把握開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資需要量的最可能情況。3．投資估算應(yīng)注意的問(wèn)題1）
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