房地產(chǎn)項(xiàng)目估算與資金籌措-文庫(kù)吧在線文庫(kù)
【正文】 投資估算的不確定性一般在投資分析階段所作的投資費(fèi)用的框算，僅滿足項(xiàng)目建議書(shū)、可行性研究或預(yù)可行性研究的需要。（2）使用的指標(biāo)單位應(yīng)密切結(jié)合每個(gè)單位工程的特點(diǎn)，能正確反映其設(shè)計(jì)參數(shù)，切勿盲目單純地套用一種單位指標(biāo)。針對(duì)這種情況，必須根據(jù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所能收集到的資料區(qū)別對(duì)待，采用可行合理的投資估算編制方法。（5）概算指標(biāo)。如工業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目或整體性民用開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)包括從紅線以內(nèi)的準(zhǔn)備工作（如征地、拆遷、平整場(chǎng)地等），主體工程、輔助工程（如電源、水源、動(dòng)力等供應(yīng)工程）、室外總圖工程（如大型土石方、道路、配套的水、電、氣等管線、構(gòu)筑物和庭院綠化等），直至紅線外的市政工程（或攤銷）以及其它工程費(fèi)用。（6）代收墊支費(fèi)用（政府行政性費(fèi)用）是指政府有關(guān)部門(mén)通過(guò)開(kāi)發(fā)商代收的可列入投資項(xiàng)目的費(fèi)用，包括：固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、各種增容費(fèi)以及各類行政事業(yè)性收費(fèi)等。30內(nèi)1． 從經(jīng)濟(jì)上判斷項(xiàng)目是否應(yīng)列入投資計(jì)劃；2． 作為領(lǐng)導(dǎo)部門(mén)審批項(xiàng)目建議書(shū)的依據(jù)之一；3． 可否定一個(gè)項(xiàng)目，但不能完全肯定一個(gè)項(xiàng)目是否真正可行可行性研究階段的投資估算177。估算的過(guò)程也是明確開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)模、標(biāo)準(zhǔn)、檔次的過(guò)程，是形成投資收益估算的基本依據(jù)之一。進(jìn)行正確的投資估算，必須針對(duì)項(xiàng)目的特點(diǎn)，在不同的分析階段根據(jù)所掌握的數(shù)據(jù)資料，在了解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本和費(fèi)用構(gòu)成的基礎(chǔ)上進(jìn)行規(guī)范化、程序化的工作。（3）房屋建安工程費(fèi)是指直接用于項(xiàng)目主體房屋建筑安裝的各項(xiàng)費(fèi)用，包括：建筑工程費(fèi)，設(shè)備及安裝工程費(fèi)，室內(nèi)裝飾費(fèi)，其它費(fèi)用等。而1~8項(xiàng)合計(jì)稱為建設(shè)投資，建設(shè)投資加第9項(xiàng)利息支出則稱職建設(shè)總投資，對(duì)于全作銷售的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，建設(shè)總投資也稱為總開(kāi)發(fā)成本。如：每平方米建筑面積土建、衛(wèi)生、照明等單方造價(jià)；每kcal/h暖氣、空調(diào)耗熱（冷）量造價(jià)；每t/h蒸發(fā)量鍋爐房造價(jià)；每kVA變配電設(shè)備的造價(jià)等。（9）當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的各項(xiàng)行政規(guī)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。計(jì)算方法為：每一單位收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或技術(shù)經(jīng)濟(jì)（造價(jià)）指標(biāo)乘以對(duì)應(yīng)的建筑面積或土地面積，即為該收費(fèi)項(xiàng)目或單位工程的投資。在實(shí)際編制投資估算時(shí)，常常是在采用單位指標(biāo)估算法的同時(shí)，也使用近似工程量估算法，兩者互相配合，互為補(bǔ)充。進(jìn)行有效的投資估算，必須建立在信息充分的條件之下。更要確?？趶胶蛢r(jià)格水平一致，做好核對(duì)工作。（5）稅金，如房產(chǎn)稅、土地使用稅等。63944=%③適用稅率=30%④應(yīng)繳納土地增值稅=2212230%=（萬(wàn)美元）在繳納土地增值稅后的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)為營(yíng)業(yè)利潤(rùn)=銷售收入－銷售稅金－總成本費(fèi)用－土地增值稅=86066－4715－（11390＋+28631+11204）－6637=23489（萬(wàn)美元） 3．經(jīng)營(yíng)成本 在建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中，經(jīng)營(yíng)成本與會(huì)計(jì)制度中經(jīng)營(yíng)成本不是同一概念，而是指總成本費(fèi)用中剔除折舊費(fèi)、攤銷和生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)期的利息支出后的全部經(jīng)常性的成本費(fèi)用支出，又稱付現(xiàn)成本。銷售部分分?jǐn)偟耐顿Y即為其經(jīng)營(yíng)成本；租賃部分分?jǐn)偟慕ㄔO(shè)總投資是計(jì)算折舊的依據(jù)，其經(jīng)營(yíng)成本應(yīng)另行估算。在房地產(chǎn)市場(chǎng)，完全有開(kāi)發(fā)商支付全部投資不僅是困難的，而且是不經(jīng)濟(jì)、不明智的，為項(xiàng)目融資是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下普遍的作法和現(xiàn)象。二、資金籌措能否將資金籌措到手取決于籌資方式。 資本金是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在設(shè)立企業(yè)時(shí)在工商行政管理部門(mén)登記的注冊(cè)資金。特別要指出的是，當(dāng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目存在出租安排情況時(shí)，經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的計(jì)算期遠(yuǎn)長(zhǎng)開(kāi)發(fā)期，即在開(kāi)發(fā)期之后要增加10年左右的出租經(jīng)營(yíng)期。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中，由于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的特殊性，其經(jīng)營(yíng)成本視經(jīng)營(yíng)方式不同有不同的計(jì)算方法。3）當(dāng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目租售經(jīng)營(yíng)并舉時(shí)，應(yīng)根據(jù)租售面積（比例）安排，劃分銷售與租賃各部分應(yīng)承擔(dān)的建設(shè)總投資，相應(yīng)計(jì)算各部分的總成本費(fèi)用。4．3．4 投資收益的估算根據(jù)現(xiàn)行財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度規(guī)定，開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)的基本簡(jiǎn)化計(jì)算方法是：銷售利潤(rùn)=銷售收入－銷售稅金－銷售成本－銷售費(fèi)用營(yíng)業(yè)利潤(rùn)=銷售利潤(rùn)－管理費(fèi)用－財(cái)務(wù)費(fèi)用凈利潤(rùn)=利潤(rùn)總額（營(yíng)業(yè)利潤(rùn)）－所得稅按照經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)常用的表達(dá)方法，上述計(jì)算方法可變形為：令 總成本費(fèi)用=銷售成本+（銷售費(fèi)用+管理費(fèi)用+財(cái)務(wù)費(fèi)用）則 營(yíng)業(yè)利潤(rùn)=銷售收入－銷售稅金—總成本費(fèi)用簡(jiǎn)單地說(shuō)，銷售收入減去銷售稅金和總成本費(fèi)用便得到稅前利潤(rùn)（營(yíng)業(yè)利潤(rùn)），按照國(guó)家稅法有關(guān)規(guī)定繳納所得稅后剩余部分即為稅后利潤(rùn)（凈利潤(rùn)）。不同的開(kāi)發(fā)商，不同的工程項(xiàng)目，其做法是不同的。5） 單元法如煤氣、閉路電視增容費(fèi)等。如土建工程中的地面、屋面、門(mén)窗、粉刷等。但在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目初步經(jīng)濟(jì)可行性研究階段或機(jī)會(huì)分析階段，其編制的主要依據(jù)不可能包括以上全部?jī)?nèi)容，這有別于根據(jù)設(shè)計(jì)圖紙編制工程概預(yù)算。如各類建筑面積指標(biāo)（酒店：m2/間等）；暖氣、空調(diào)工程每平方米建筑耗熱（冷）量
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