房地產(chǎn)項目估算與資金籌措-文庫吧在線文庫
【正文】 投資估算的不確定性一般在投資分析階段所作的投資費用的框算，僅滿足項目建議書、可行性研究或預可行性研究的需要。（2）使用的指標單位應(yīng)密切結(jié)合每個單位工程的特點，能正確反映其設(shè)計參數(shù)，切勿盲目單純地套用一種單位指標。針對這種情況，必須根據(jù)開發(fā)項目所能收集到的資料區(qū)別對待，采用可行合理的投資估算編制方法。（5）概算指標。如工業(yè)房地產(chǎn)項目或整體性民用開發(fā)項目，應(yīng)包括從紅線以內(nèi)的準備工作（如征地、拆遷、平整場地等），主體工程、輔助工程（如電源、水源、動力等供應(yīng)工程）、室外總圖工程（如大型土石方、道路、配套的水、電、氣等管線、構(gòu)筑物和庭院綠化等），直至紅線外的市政工程（或攤銷）以及其它工程費用。（6）代收墊支費用（政府行政性費用）是指政府有關(guān)部門通過開發(fā)商代收的可列入投資項目的費用，包括：固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、各種增容費以及各類行政事業(yè)性收費等。30內(nèi)1． 從經(jīng)濟上判斷項目是否應(yīng)列入投資計劃；2． 作為領(lǐng)導部門審批項目建議書的依據(jù)之一；3． 可否定一個項目，但不能完全肯定一個項目是否真正可行可行性研究階段的投資估算177。估算的過程也是明確開發(fā)項目規(guī)模、標準、檔次的過程，是形成投資收益估算的基本依據(jù)之一。進行正確的投資估算，必須針對項目的特點，在不同的分析階段根據(jù)所掌握的數(shù)據(jù)資料，在了解房地產(chǎn)開發(fā)項目成本和費用構(gòu)成的基礎(chǔ)上進行規(guī)范化、程序化的工作。（3）房屋建安工程費是指直接用于項目主體房屋建筑安裝的各項費用，包括：建筑工程費，設(shè)備及安裝工程費，室內(nèi)裝飾費，其它費用等。而1~8項合計稱為建設(shè)投資，建設(shè)投資加第9項利息支出則稱職建設(shè)總投資，對于全作銷售的開發(fā)項目，建設(shè)總投資也稱為總開發(fā)成本。如：每平方米建筑面積土建、衛(wèi)生、照明等單方造價；每kcal/h暖氣、空調(diào)耗熱（冷）量造價；每t/h蒸發(fā)量鍋爐房造價；每kVA變配電設(shè)備的造價等。（9）當?shù)赜嘘P(guān)房地產(chǎn)開發(fā)項目的各項行政規(guī)費標準。計算方法為：每一單位收費標準或技術(shù)經(jīng)濟（造價）指標乘以對應(yīng)的建筑面積或土地面積，即為該收費項目或單位工程的投資。在實際編制投資估算時，常常是在采用單位指標估算法的同時，也使用近似工程量估算法，兩者互相配合，互為補充。進行有效的投資估算，必須建立在信息充分的條件之下。更要確?？趶胶蛢r格水平一致，做好核對工作。（5）稅金，如房產(chǎn)稅、土地使用稅等。63944=%③適用稅率=30%④應(yīng)繳納土地增值稅=2212230%=（萬美元）在繳納土地增值稅后的營業(yè)利潤為營業(yè)利潤=銷售收入－銷售稅金－總成本費用－土地增值稅=86066－4715－（11390＋+28631+11204）－6637=23489（萬美元） 3．經(jīng)營成本 在建設(shè)項目經(jīng)濟評價中，經(jīng)營成本與會計制度中經(jīng)營成本不是同一概念，而是指總成本費用中剔除折舊費、攤銷和生產(chǎn)經(jīng)營期的利息支出后的全部經(jīng)常性的成本費用支出，又稱付現(xiàn)成本。銷售部分分攤的投資即為其經(jīng)營成本；租賃部分分攤的建設(shè)總投資是計算折舊的依據(jù)，其經(jīng)營成本應(yīng)另行估算。在房地產(chǎn)市場，完全有開發(fā)商支付全部投資不僅是困難的，而且是不經(jīng)濟、不明智的，為項目融資是市場經(jīng)濟環(huán)境下普遍的作法和現(xiàn)象。二、資金籌措能否將資金籌措到手取決于籌資方式。 資本金是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在設(shè)立企業(yè)時在工商行政管理部門登記的注冊資金。特別要指出的是，當開發(fā)項目存在出租安排情況時，經(jīng)濟評價的計算期遠長開發(fā)期，即在開發(fā)期之后要增加10年左右的出租經(jīng)營期。在房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價中，由于開發(fā)項目的特殊性，其經(jīng)營成本視經(jīng)營方式不同有不同的計算方法。3）當開發(fā)項目租售經(jīng)營并舉時，應(yīng)根據(jù)租售面積（比例）安排，劃分銷售與租賃各部分應(yīng)承擔的建設(shè)總投資，相應(yīng)計算各部分的總成本費用。4．3．4 投資收益的估算根據(jù)現(xiàn)行財務(wù)會計制度規(guī)定，開發(fā)商利潤的基本簡化計算方法是：銷售利潤=銷售收入－銷售稅金－銷售成本－銷售費用營業(yè)利潤=銷售利潤－管理費用－財務(wù)費用凈利潤=利潤總額（營業(yè)利潤）－所得稅按照經(jīng)濟評價常用的表達方法，上述計算方法可變形為：令 總成本費用=銷售成本+（銷售費用+管理費用+財務(wù)費用）則 營業(yè)利潤=銷售收入－銷售稅金—總成本費用簡單地說，銷售收入減去銷售稅金和總成本費用便得到稅前利潤（營業(yè)利潤），按照國家稅法有關(guān)規(guī)定繳納所得稅后剩余部分即為稅后利潤（凈利潤）。不同的開發(fā)商，不同的工程項目，其做法是不同的。5） 單元法如煤氣、閉路電視增容費等。如土建工程中的地面、屋面、門窗、粉刷等。但在房地產(chǎn)開發(fā)項目初步經(jīng)濟可行性研究階段或機會分析階段，其編制的主要依據(jù)不可能包括以上全部內(nèi)容，這有別于根據(jù)設(shè)計圖紙編制工程概預算。如各類建筑面積指標（酒店：m2/間等）；暖氣、空調(diào)工程每平方米建筑耗熱（冷）量
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