房地產(chǎn)項目估算與資金籌措(更新版)
【正文】 ．臨時用水增容費￠25： ￠80： ￠50： ￠100：72萬元 15．臨時用電增容費550元kw16．臨時水、電工程費按實三、建筑安裝工程費（綜合單價）1．多層普通住宅650~750元/m22．多層綜合樓800~900元/m23．高層普通住宅1300~1500元/ m24．高層綜合樓1600~1800元/ m25．別墅1500~1700元/ m26．工程質(zhì)量監(jiān)督費總造價‰7．建設監(jiān)理費總造價1‰~3‰8．安全監(jiān)督管理費工程造價1‰四、附屬公共配套建設設施費參照建安工程費，通常比建安費稍高一些五、公共基礎設施建設費1．道路2m以上：300元/ m2；5~ 7m：300~400元/m2；12m以上：540元/ m2；2m以下：200元/m2；2．道路雨水管線￠300~￠1500：100~ 800元/m3．區(qū)內(nèi)小型橋梁3000元/ m2（按橋面面積計）4．擋土墻工程200元/ m35．供電工程（外線）10元/m2（按建筑面積計，不含電增容）6．供水工程（外線）10元/m2（按建筑面積計，不含水增容）7．有線電視（含外線）350元/戶8．煤氣3300元/戶9．綠化10元/ m2六、代收代支費用1．投資方向調(diào)節(jié)稅住宅5%總造價、辦公：15%總造價、別墅：30%總造價2．商業(yè)網(wǎng)點費（同第二部分）3．人防費（同第二部分）4．電力增容費4kw/戶550元/kw5．自來水增容費1000元/戶6．污水排放費（建筑面積）7．電力集資費2元/ m2（建筑面積）8．小區(qū)紅線處有關費用分攤（如道路、供電、供水、排水、學校、消防等等）七、管理費用1．管理費通常為建安成本總投資額的2%~%，或按南京市政府規(guī)定可以進入成本的部分，一級開發(fā)企業(yè)為21元/m2，二級開發(fā)企業(yè)為20元/ m2，三級以下為19元/ m22．房屋建成后移交物業(yè)管理費20元/m2項目名稱計算標準八、利息支出按南京市政府規(guī)定可按開發(fā)總成本的30%計息，多層計息18個月，高層計息42個月，利率按國家屆時規(guī)定執(zhí)行。（4）設計參數(shù)（指標）。為了保證投資估算的準確性，以上資料應盡可能豐富和完備。在使用這種方法求建安工程投資時，必須注意：（1）套用的指標與擬建工程之間的標準或條件有差異時，應加以必要的局部換算或調(diào)整。3） 設備投資可采用市場詢價加運雜費、安裝費的方法4） 投資比例法有些費用項目是按工程投資乘以一定的比例系數(shù)計算的，如設計費、監(jiān)理費、開發(fā)商管理費等。一是以往的歷史數(shù)據(jù)要真實地反映工程實際；二是有關土地費用和行政規(guī)費標準及政策、市場變化要切實把握；三是選用正確的預測和風險的手段。進行行之有效的投資估算審查工作，是經(jīng)濟評價結(jié)論可靠的保證因素之一，也有助于改變普遍存在的“三超”（概算超估算，預算超概算，決算超預算）現(xiàn)象。（6）保險費，‰ ~‰計。在經(jīng)營成本計算中，折舊費是按建設總投資中形成的固定資產(chǎn)原值計算，攤銷費按建設總投資形成的遞延資產(chǎn)和無形資產(chǎn)計算。4．投資收益在項目建設經(jīng)營期的任一計算期間，投資收益可按下式計算：投資收益=租售收入－營業(yè)稅及其附加 －建設投資（銷售部分的經(jīng)營成本） －經(jīng)營成本（出租部分） －土地增值稅（銷售部分，竣工前需預繳） －所得稅這里的投資收益就是項目評價中的每期凈現(xiàn)金流量。資金總額自有資金預租售收入資本金資本溢價流動資金借款其它短期借款長期借款借貸資金圖3—xx開發(fā)項目的資金來源自有資金是指投資者繳付的出資額，包括資本金和資本溢價。投資計劃與資金籌措表輔助報表14單位：萬元序 號項 目合計123…N1項目總投資 開發(fā)建設投資 經(jīng)營資金 2資金籌措 資本金 借貸資金 預售收入 預租收入 其它收入 12 / 1
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