房地產(chǎn)項(xiàng)目估算與資金籌措-免費(fèi)閱讀
【正文】 資本溢價(jià)是指籌措過(guò)程中，投資者繳付的出資額超出資本金的差額。轉(zhuǎn)售收入或房產(chǎn)余值=出租部分應(yīng)承擔(dān)的建設(shè)總投資即房產(chǎn)原值—出租經(jīng)營(yíng)期歷年已提折舊額之和第二節(jié) 收入估算第三節(jié) 資金籌措一、資金來(lái)源資金籌措計(jì)劃主要是根據(jù)房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)資金的需求以及投資、成本與費(fèi)用使用計(jì)劃，確定資金的來(lái)源和相應(yīng)的數(shù)量。在實(shí)際評(píng)價(jià)工作中，一般常根據(jù)經(jīng)驗(yàn)按出租經(jīng)營(yíng)的毛收入乘以一個(gè)百分?jǐn)?shù)（視項(xiàng)目不同而異）求得經(jīng)營(yíng)成本，或者對(duì)可識(shí)別的主要支出項(xiàng)目給出一些較為精確的費(fèi)用系數(shù)，但這在大多數(shù)情況下都是不可靠的。土地增值稅房地產(chǎn)開(kāi)幕項(xiàng)目在銷(xiāo)售或轉(zhuǎn)讓實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入時(shí)，根據(jù)規(guī)定，其增值額還應(yīng)繳納土地增值稅（在所得稅前）。2）當(dāng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全作出租時(shí)，建設(shè)總投資形成房地產(chǎn)的資產(chǎn)原值，出租經(jīng)營(yíng)的總成本費(fèi)用則是按下列構(gòu)成估算：（1）折舊費(fèi)=（資產(chǎn)原值－殘值）/房屋耐用年限。2） 投資估算的審查為了保證投資估算的準(zhǔn)確性，要做好投資估算的審查工作，既要防止漏項(xiàng)少算，又要防止高估冒算，以確保質(zhì)量。從開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用構(gòu)成中可以看出，而且開(kāi)發(fā)實(shí)踐也充分反映，土地費(fèi)用、建安工程費(fèi)用以及利息支出，變化可能性是最大的，并且也構(gòu)成了建設(shè)總投資的大部分（60%~80%）。該法由于其指標(biāo)或標(biāo)準(zhǔn)明確，因此應(yīng)用比較廣泛，即使局部有些偏差，也不會(huì)太大的影響整個(gè)項(xiàng)目投資的準(zhǔn)確性。另外，再估算室外工程和其它工程費(fèi)用。（6）概預(yù)算定額及其單價(jià)，當(dāng)?shù)厝≠M(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。（2）單項(xiàng)工程投資估算指標(biāo)或技術(shù)經(jīng)濟(jì)（造價(jià)）指標(biāo)。（8）銷(xiāo)售費(fèi)用是指開(kāi)發(fā)商為銷(xiāo)售房地產(chǎn)所發(fā)生的廣告費(fèi)用、銷(xiāo)售代理費(fèi)等。10內(nèi)1． 可作為對(duì)可行性研究結(jié)果進(jìn)行最后評(píng)價(jià)的依據(jù)2． 可作為對(duì)投資項(xiàng)目是否真正可行進(jìn)行最后決定的依據(jù)落實(shí)設(shè)計(jì)任務(wù)階段177。不同階段所具備的條件和掌握的資料不同，因而投資估算的準(zhǔn)確程度不同，投資估算所起的作用不同。隨著階段的發(fā)展，調(diào)查研究不斷深入，掌握的資料越來(lái)越豐富，投資估算逐步準(zhǔn)確，所起的作用也越來(lái)越大。10內(nèi)1． 作為編制投資計(jì)劃，進(jìn)行資金籌措及申請(qǐng)貸款的主要依據(jù)；2． 作為控制初步設(shè)計(jì)概算和整個(gè)工程造價(jià)的最高限額4．3．2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本費(fèi)用構(gòu)成不同的地區(qū)，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本費(fèi)用的具體劃分并不完全相同，但其基本構(gòu)成是相同的，主要有以下幾個(gè)方面：（1）土地費(fèi)用是指開(kāi)發(fā)商為獲取土地使用權(quán)并進(jìn)行初步開(kāi)發(fā)所支付的費(fèi)用，包括；土地出讓金，征地、拆遷、補(bǔ)償安置費(fèi)用和其它土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用等。（9）利息支出（財(cái)務(wù)費(fèi)用）是指開(kāi)發(fā)商為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目籌措流動(dòng)資金所發(fā)生的銀行貸款利息支出等。如每平方米建筑面積的單方造價(jià)（包括土建、水、暖、電、通訊、空調(diào)等全部構(gòu)成）。（7）當(dāng)?shù)夭牧?、設(shè)備預(yù)算價(jià)格及市場(chǎng)價(jià)格，歷年、歷季調(diào)價(jià)系數(shù)及材料價(jià)差。最后根據(jù)當(dāng)?shù)匾?guī)定計(jì)算各項(xiàng)行政規(guī)費(fèi)，并列入不見(jiàn)預(yù)見(jiàn)費(fèi)，便得到一個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)總投資。2） 近似工程量估算法這種方法采用框算工程量后，配上概（預(yù)）算定額的單價(jià)和取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，即為所需的投資。投資機(jī)會(huì)研究階段和最終的效益實(shí)現(xiàn)之間可能有較長(zhǎng)的時(shí)間間隔，此時(shí)的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，也不能代表實(shí)際發(fā)生的支出情部。在實(shí)際工作中，對(duì)各類(lèi)開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用的估算，通常由開(kāi)發(fā)商或受托投資估算的單位內(nèi)各專業(yè)部門(mén)或人員分工先行測(cè)算，然后匯總。（2）維修費(fèi)，包括大修費(fèi)、養(yǎng)護(hù)費(fèi)等?；居?jì)算方法是：土地增值稅=增值額適用稅率=（銷(xiāo)售收入—根據(jù)項(xiàng)目成本計(jì)算的扣除額）適用稅率舉例如下：某特大型商業(yè)中心總建筑面積297000m2，測(cè)算其全部銷(xiāo)售收入為86066萬(wàn)美元。所以，在可能的情況下，都應(yīng)對(duì)支出的實(shí)際費(fèi)用進(jìn)行估算，而且在估算過(guò)程中，要根據(jù)有關(guān)經(jīng)驗(yàn)和其它類(lèi)似項(xiàng)目進(jìn)行對(duì)比。房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金來(lái)源通常有自有資金、預(yù)租售收入及借貸資金三種渠道。借貸資金是指通過(guò)國(guó)內(nèi)外銀行貸款等方式籌集的資金。資本金的籌集可以采取國(guó)家投資、各方集資或其它等合法方式，投資者可以用土地、現(xiàn)金、實(shí)物和無(wú)形資產(chǎn)等進(jìn)行投資。按照穩(wěn)妥原則，盡管房地產(chǎn)有增值特性，轉(zhuǎn)售收入或房產(chǎn)余值可按下式計(jì)算，并不必計(jì)算屆時(shí)的修整、重新裝修費(fèi)用及有關(guān)的其人費(fèi)用。（2）當(dāng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部出租時(shí)，經(jīng)營(yíng)成本的計(jì)算服從于建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中的規(guī)定，即在出租經(jīng)營(yíng)的總成本費(fèi)用中剔除利息支出、折舊費(fèi)與攤銷(xiāo)費(fèi)。銷(xiāo)售稅金按實(shí)際租售收入，根據(jù)稅法規(guī)定計(jì)算。銷(xiāo)售成本加開(kāi)發(fā)費(fèi)用即形成總成本費(fèi)用，亦即包含貸款利息的建設(shè)總投資，習(xí)慣上稱為總開(kāi)發(fā)成本。投資估算要留有余地，應(yīng)以開(kāi)發(fā)項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)或構(gòu)思、國(guó)家有關(guān)規(guī)定和估算指標(biāo)等為依據(jù)，按照現(xiàn)行價(jià)格進(jìn)行編制，并且應(yīng)合理地預(yù)測(cè)估算基準(zhǔn)期至工程竣工期間價(jià)格、利率、匯率等動(dòng)態(tài)因素的變化，打足建設(shè)投資，不留缺口，確保投資估算的質(zhì)量。很顯然，在這階段中，很難對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行全面的費(fèi)用核算，也不可能最終反映投資費(fèi)用的支出情況。如動(dòng)
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