【正文】 福滿花園項(xiàng)目投資估算及資金籌措計(jì)劃第一節(jié) 建設(shè)項(xiàng)目的大體概況與投資經(jīng)營方案一、福滿花園項(xiàng)目概述項(xiàng)目概況項(xiàng)目位于南寧市XXX區(qū),南XXXX，北臨XXXX，西南面對規(guī)劃中的水景公園，項(xiàng)目東側(cè)為衡陽路延長線，經(jīng)南寧市規(guī)劃國土局批準(zhǔn)，用地功能為商住及配套設(shè)施， m2。（表：611） 【項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)】內(nèi)容指標(biāo)內(nèi)容指標(biāo)建設(shè)地點(diǎn)衡陽路與新陽路北三里交匯規(guī)劃總用地面積實(shí)際用地面積計(jì)容積率面積總建筑面積建筑容積率建筑密度28%綠地率%住宅面積 m2商業(yè)面積 m2地下室面積 m2居住總戶數(shù)1520戶根據(jù)上述規(guī)劃經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，，，共494個(gè)車位，擬建21棟18層商住樓。二、項(xiàng)目投資方案（一）投資組合方式 在房地產(chǎn)開發(fā)中，大量的資金周轉(zhuǎn)使開發(fā)商很難單憑自身的經(jīng)濟(jì)實(shí)力進(jìn)行項(xiàng)目的開發(fā)，本項(xiàng)目總投資（含貸款建設(shè)期利息），整個(gè)建設(shè)經(jīng)營期為3年，是一個(gè)建設(shè)周期長、資金投入量大的建設(shè)項(xiàng)目。所以，一般采用投資的多種組合運(yùn)用，一方面可減低融資的壓力，有助資金的流通；另一方面可相對降低開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)，使項(xiàng)目順利開發(fā)。 本項(xiàng)目開發(fā)投資的資金來源有三個(gè)渠道：一是自有資金，二是向銀行貸款，三是預(yù)售收入用于投資部分。資金動(dòng)作方式如下：自有資金全部用于投資；銷售收入扣除與銷售有關(guān)稅費(fèi)后用于投資，%計(jì)算；此外還缺少的資金，則向銀行借貸。本項(xiàng)目開發(fā)總投資（含貸款利息），自有資金10000萬元，%，另需貸款額合計(jì)20000萬元。（二）資金動(dòng)作方式 在項(xiàng)目的前期，將匯集到的自有資金用于支付土地使用權(quán)出讓金和前期工程費(fèi)；在獲取土地使用權(quán)后，可將其向銀行或金融機(jī)構(gòu)抵押以獲取銀行抵押貸款，用于地上建筑物建設(shè)；當(dāng)住宅樓建設(shè)完成了主體工程后就可進(jìn)行銷售，銷售收入再加上用其它方式籌措到的資金，就可將整個(gè)項(xiàng)目投資完成。 自有資金 整個(gè)項(xiàng)目的自有資金為10000萬元，%，分3年投入。詳見表:612(表:612) 自有資金年度投入表 (單位:萬元)第一年第二年第三年銀行貸款銀行長期貸款共有二筆，共計(jì)200000萬元，占總投資53%；從第一年起到第二年止每年借一筆。(表:613) 銀行貸款年度投入表 (單位:萬元)第一年第二年1000010000銷售收入再投入。%計(jì)算，從項(xiàng)目有銷售收入最后第三年開始，直到項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)營期結(jié)束，%,%,，%。(表:614) 銷售收入再投入年度投入表 (單位:萬元)第三年上半年下半年第二節(jié) 項(xiàng)目的建設(shè)工程規(guī)劃與安排二、福滿花園項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃及進(jìn)度安排（一）建設(shè)方案及規(guī)劃說明建設(shè)方案。經(jīng)南寧市規(guī)劃管理局審定，本項(xiàng)目的建設(shè)方案如下：規(guī)劃目標(biāo)。（1）以建造具有當(dāng)代先進(jìn)水平的優(yōu)質(zhì)城市住宅為目標(biāo)，滿足人們生活環(huán)境和居住條件的舒適性、安全性和生態(tài)性的要求，為人們提供多樣化、可選擇、適應(yīng)性強(qiáng)的住宅，創(chuàng)造具有良好居住環(huán)境、有完善基礎(chǔ)設(shè)施的文明、衛(wèi)生的示范花園。（2）依靠科技進(jìn)步，推廣新材料、新產(chǎn)品、新技術(shù)，提高住宅功能質(zhì)量水平和花園與住宅節(jié)能、節(jié)地、節(jié)材效果，使花園和住宅具有較高的科技含量。（3）合理組織綠化、交通體系、完善公建布局和住宅分布，使整個(gè)花園具有良好的空間布局形態(tài)（4）吸收各項(xiàng)目好的居住規(guī)劃特點(diǎn)，創(chuàng)造有特色的、能滿足居住生活需要的環(huán)境功能。（二）建設(shè)方式及進(jìn)度安排開發(fā)計(jì)劃擬定的原則①本項(xiàng)目作為一個(gè)以市場為導(dǎo)向的中高檔住宅項(xiàng)目,在擬定項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)計(jì)劃時(shí),我們主要依據(jù)大中規(guī)模住宅項(xiàng)目的基本規(guī)律,遵循最佳的市場對接時(shí)機(jī)與購買力適應(yīng),以及按基地的成熟條件漸進(jìn)的原則。②,從南寧樓市的發(fā)育及區(qū)域購買力,以及合理的市場占有率角度,我們暫定為開發(fā)經(jīng)營時(shí)間為3年，其中銷售期為2年。③根據(jù)項(xiàng)目基地及規(guī)模情況,在項(xiàng)目的開發(fā)的過程中以整體開發(fā)為主，但為了利于資金回收等原因，在施工的過程中，以滾動(dòng)開發(fā)的模式進(jìn)行開發(fā)經(jīng)營。建設(shè)方式。采用公開招標(biāo)方式選擇施工單位，并聘請工程監(jiān)理，從而有效地控制項(xiàng)目的工期、成本和質(zhì)量。進(jìn)度安排。項(xiàng)目擬用三年分三期進(jìn)行（見表：621）根據(jù)南寧市可外協(xié)配套的設(shè)計(jì)、施工等資源能力，我們初步設(shè)定的各主要分段工程進(jìn)度周期如下：A 項(xiàng)目的設(shè)計(jì)及開工準(zhǔn)備（初步及施工圖設(shè)計(jì)、三通一平、報(bào)建、招標(biāo)等）：3個(gè)月B 住宅的主體建筑（基礎(chǔ)、主體、外裝及設(shè)備）：18個(gè)月C 室外環(huán)境配套（道路、管網(wǎng)、環(huán)藝、驗(yàn)收等）：15個(gè)月 項(xiàng)目周期設(shè)定①開發(fā)正式啟動(dòng)的時(shí)間設(shè)定為項(xiàng)目規(guī)劃方案通過規(guī)劃部門審批時(shí)間,并以此時(shí)間為項(xiàng)目開發(fā)周期的起始日。②根據(jù)南寧市可外協(xié)配套的設(shè)計(jì)、施工等資源能力，我們初步設(shè)定的各主要分段工程進(jìn)度周期如下：③根據(jù)項(xiàng)目基地及規(guī)模情況,在開發(fā)建設(shè)中設(shè)清晰的分期,從項(xiàng)目基地較成熟的衡陽西路漸次向西推進(jìn),按總建設(shè)面積的1/3左右為一個(gè)工程流水節(jié)奏,間隔六個(gè)月(一季左右)的動(dòng)工時(shí)間,形成項(xiàng)目整體開發(fā)的形象及市場影響。 分段周期設(shè)定① 開發(fā)正式啟動(dòng)的時(shí)間設(shè)定為項(xiàng)目規(guī)劃方案通過規(guī)劃部門審批時(shí),設(shè)此時(shí)間為項(xiàng)目開發(fā)周期的起始日。② 開發(fā)計(jì)劃安排 ③ 根據(jù)的規(guī)劃方案及開發(fā)總周期、各主要分段工程周期的設(shè)定，本項(xiàng)目的開發(fā)粗略計(jì)劃擬定如下表（以季度為單位）。（見圖表:621）（表：621） 項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃表 第三節(jié) 項(xiàng)目投資估算及資金籌措計(jì)劃一、福滿花園項(xiàng)目投資與成本費(fèi)用估算（一）開發(fā)成本估算（1）土地使用權(quán)出讓金、土地征用及拆遷安置補(bǔ)償及前期工程費(fèi)的三通一平、各種稅費(fèi)，共計(jì)投入資金6000萬元人民幣。（2）前期工程費(fèi)：，詳見本項(xiàng)目前期工程費(fèi)估算表（見表：631）。（表：631） 前期工程費(fèi)估算表 (單位:萬元)序號項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)計(jì)價(jià)（萬元）1規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)建安工程費(fèi)3%2可行性研究費(fèi)建安工程費(fèi)%3水文、地質(zhì)、勘察費(fèi)建安工程費(fèi)%4籌建開辦費(fèi)建安工程費(fèi)%合計(jì) (3)建安工程費(fèi)：。（見表：632）（表：632） 高層建安工程費(fèi)用組成每平方米建筑面積造價(jià) (單位:萬元)項(xiàng)目高層（元/平方米）項(xiàng)目高層（元/平方米）樁基礎(chǔ)70土建工程750電梯120消防30一般水電安裝100煤氣10通訊5公用天線3普通裝修50對講機(jī)系統(tǒng)12地下室費(fèi)用130智能化設(shè)施80★高層建安工程費(fèi)用組成每平方米建筑面積造價(jià)=70+750+120+30+100+10+5+3+50+12+130+80=1360元/平方米建安工程費(fèi)：①高層建安工程費(fèi)=1360+(300+50)=注:其中(300+50)為裙樓玻璃墻和中央空調(diào)的每平方建筑面積造價(jià)。（4）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（紅線內(nèi)外工程費(fèi)）：，（詳見表：633）。（表：633） 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)估算表 (單位:萬元)序號項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)金額（萬元）1供電工程65萬元/公項(xiàng)=2供水工程15萬元/公項(xiàng)=3電信工程7萬元/公項(xiàng)=4煤氣工程7萬元/公項(xiàng)=5綠化工程=6道路工程=7排水工程=合計(jì)500+=注：本項(xiàng)目是一個(gè)高綠化花園小區(qū)，在原來的綠化成本內(nèi)再增加500萬建設(shè)中心花園（5）公建配套設(shè)施費(fèi)：485萬元,詳見表:634（表：634） 公建配套設(shè)施費(fèi)估算表 (單位:萬元)序號項(xiàng)目建筑面積（平方米）單價(jià)（元/平方米）金額（萬元）1幼兒園1000500502衛(wèi)生院1000（位于裙樓房內(nèi)）400403文化活動(dòng)中心15007001054超市2000（位于裙樓房內(nèi)）————5郵政支局500（位于裙樓房內(nèi)）————6電信營業(yè)所500（位于裙樓房內(nèi)）————7儲蓄所700（位于裙樓房內(nèi)）————8物業(yè)管理處200（位于裙樓房內(nèi)）3