某某房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款資金信托計(jì)劃-預(yù)覽頁(yè)
【正文】 。（1）基本情況河南思念食品股份有限公司是一家大型的專(zhuān)業(yè)速凍食品生產(chǎn)企業(yè)。2004年底，%。公司已經(jīng)通過(guò)ISO9002000國(guó)際質(zhì)量認(rèn)證體系，以及HACCP認(rèn)證，獲得出口食品衛(wèi)生注冊(cè)證書(shū)，具有進(jìn)出口自營(yíng)權(quán)。為配合上市工作，公司另設(shè)有戰(zhàn)略委員會(huì)，下轄證券投資部、研究院；此外，公司有督導(dǎo)委員會(huì)，下轄業(yè)務(wù)督導(dǎo)部以及審計(jì)部。投資規(guī)模14億人民幣，項(xiàng)目總規(guī)劃占地面積5300畝，水域面積600畝，項(xiàng)目總建筑面積130萬(wàn)平方米，開(kāi)發(fā)周期58年，是目前河南省最大的混合地產(chǎn)項(xiàng)目，有別墅體系、山水洋房體系、運(yùn)動(dòng)體系、旅游公園體系、產(chǎn)權(quán)酒店體系、老年公寓體系、會(huì)議中心體系、俱樂(lè)部會(huì)所體系、教育體系、商業(yè)配套體系等十大體系組成。（四）項(xiàng)目合法合規(guī)性參照《中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于全面清理在建和擬建項(xiàng)目固定資產(chǎn)貸款的通知》的要求，項(xiàng)目資料和手續(xù)基本齊備。有關(guān)的土地征用、變性、規(guī)劃等有相關(guān)的法律文件。公益性投資項(xiàng)目不實(shí)行資本金制度。新建項(xiàng)目是否實(shí)行法人制。是否符合土地利用總體規(guī)劃。符合鄭州市城市總體規(guī)劃（鄭州市人民政府，19952010）。信托計(jì)劃名稱(chēng)：思念果嶺山水二期項(xiàng)目貸款資金信托計(jì)劃信托計(jì)劃規(guī)模：，；其中優(yōu)先受益人和劣后受益人按1:3的比例分配，劣后受益人由借款人鄭州市黃河大觀有限公司持有。（3）對(duì)于持有信托產(chǎn)品受益權(quán)的受益人，購(gòu)買(mǎi)思念果嶺山水二期房產(chǎn)時(shí)可以享受24%的折扣，所購(gòu)買(mǎi)的信托產(chǎn)品價(jià)款可以沖抵首付款。同時(shí)，處于稅收因素的考慮，以及銷(xiāo)售合同辦理的規(guī)律，銷(xiāo)售收入尚未完全實(shí)現(xiàn)，也影響了帳面的盈利結(jié)果。公司的主要經(jīng)營(yíng)模式已經(jīng)轉(zhuǎn)為為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，即依托黃河大觀既有的人文景觀加以更新，并通過(guò)建造高爾夫球場(chǎng)、相應(yīng)的配套娛樂(lè)設(shè)施，打造一個(gè)綜合的旅游休閑環(huán)境，借以提升當(dāng)?shù)氐牡貎r(jià)水平。根據(jù)獨(dú)立第三方 公司的分析報(bào)告，二期工程的總成本為 萬(wàn)元，折合造價(jià) 萬(wàn)元，而預(yù)期的銷(xiāo)售收入為 ，銷(xiāo)售利潤(rùn)率可以達(dá)到 ，盈利狀況良好。今后的主要現(xiàn)金支出為建設(shè)費(fèi)用，即總成本中的現(xiàn)金成本不太高，而較高的銷(xiāo)售毛利率可以保證銷(xiāo)售回款對(duì)于現(xiàn)金平衡的保證基本可以達(dá)到預(yù)期的要求。 盈利能力分析思念公司主要從事速凍食品的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。 流動(dòng)性分析思念公司主要流動(dòng)性指標(biāo)變化如下:指標(biāo)2005年1季度2004年2003年2002年計(jì)算公式流動(dòng)比率 （流動(dòng)資產(chǎn)/流動(dòng)負(fù)債）速動(dòng)比率 （流動(dòng)資產(chǎn)存貨）/流動(dòng)負(fù)債]應(yīng)收帳款周轉(zhuǎn)率(估)銷(xiāo)售收入/應(yīng)收帳款平均值思念公司的流動(dòng)比率和速動(dòng)比例的數(shù)字不是很高，特別是流動(dòng)比率，但是比較穩(wěn)定。公司的銷(xiāo)售收入在增長(zhǎng)，而經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流量缺在逐年下降，但是比較銷(xiāo)售收到的現(xiàn)金與當(dāng)年銷(xiāo)售收入的比例，實(shí)際上還是逐年遞增的，應(yīng)收帳款的數(shù)額也顯示公司的銷(xiāo)售并沒(méi)有依靠“賒銷(xiāo)”模式完成。而公司帳面現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物的數(shù)額保持穩(wěn)定增長(zhǎng)，現(xiàn)金流狀況比較良好。信托財(cái)產(chǎn)明確，委托人購(gòu)買(mǎi)信托計(jì)劃時(shí)會(huì)承諾系其合法擁有的財(cái)產(chǎn)，且不屬于禁止或限制流通的財(cái)產(chǎn)。其他法律風(fēng)險(xiǎn)、法律障礙或信譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)如果借款人、擔(dān)保人未能如期履行還款行為，受托人會(huì)因此遭受信譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)。借款人的經(jīng)營(yíng)狀況可能會(huì)受到房地產(chǎn)市場(chǎng)周期性變化等因素的影響，借款人自身經(jīng)營(yíng)管理不善、后續(xù)融資能力下降，或者擔(dān)保人償債能力下降而不能履行連帶保證責(zé)任，都可能影響其償還借款的能力，會(huì)對(duì)信托貸款本息的按期回收產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)。（4）管理風(fēng)險(xiǎn)該項(xiàng)目涉及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理、運(yùn)營(yíng)領(lǐng)域，有其自身的特點(diǎn)且專(zhuān)業(yè)性較強(qiáng)，因此，百瑞信托在資金控制、管理過(guò)程中，可能發(fā)生信托資金運(yùn)用部門(mén)、信托資金托管部門(mén)因所獲取的信息不完全或存在誤差，對(duì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)判斷有誤，潛在著管理風(fēng)險(xiǎn)。受托人具有在貸款管理方面的豐富經(jīng)驗(yàn)，對(duì)借款人的經(jīng)營(yíng)狀況實(shí)行嚴(yán)格的事前審核和事中監(jiān)控，隨時(shí)監(jiān)控借款人的經(jīng)營(yíng)狀況，及時(shí)發(fā)現(xiàn)其經(jīng)營(yíng)中可能對(duì)信托資金造成損失的問(wèn)題。（2）利率風(fēng)險(xiǎn)防范本信托貸款利率將按照中國(guó)人民銀行規(guī)定的貸款利率浮動(dòng)，使信托財(cái)產(chǎn)能夠受益于貸款利率的上升；同時(shí)受托人對(duì)于利率上升帶來(lái)的收益增加也將給予受益人一定的分配。受托人將在實(shí)際運(yùn)作中嚴(yán)格遵守信托合同的規(guī)定和有關(guān)規(guī)章制度，不斷提高信托管理水平和效率，降低管理風(fēng)險(xiǎn)。發(fā)行手續(xù)費(fèi)：1%計(jì)60－90萬(wàn)元以上費(fèi)用總計(jì)79－109萬(wàn)元。（3）2005年4月19日4月23日，對(duì)項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告內(nèi)容進(jìn)行完善，并做出該項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告。所籌資金可以完成預(yù)期開(kāi)發(fā)量的70%以上，且主要債權(quán)人承諾信托期內(nèi)放棄債權(quán)主張，因此大部分銷(xiāo)售資金可以用于償還信托借款。最后，擔(dān)保人思念公司的經(jīng)營(yíng)狀況非常穩(wěn)定，且所處行業(yè)受政策調(diào)控影響不大，可以提供較為安全的還款保障。 信托業(yè)務(wù)部 二OO五年四月14 / 14
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