房地產(chǎn)投資資金融通概述-wenkub
2023-03-04 16:06:14 本頁(yè)面
【正文】 的利率水平；國(guó)家 規(guī) 定的其他條件 。4. 房地產(chǎn)信托融資信托投 資 公司通 過(guò)資 金信托方式集中兩個(gè)或以上委托人合法 擁 有的 資 金，按委托人的意愿以自己的名 義 ， 為 受益人的利益或者特定目的，以不 動(dòng)產(chǎn) 或其 經(jīng)營(yíng) 企 業(yè)為 主要運(yùn)用 標(biāo) 的， 對(duì) 房地 產(chǎn) 信托 資 金 進(jìn) 行管理、運(yùn)用和 處 分的行 為 。 發(fā)放條件發(fā)放條件縣級(jí)以上政府指定或委托的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)和對(duì)土地進(jìn)行一級(jí)開發(fā)的企業(yè)；資本金到位、管理規(guī)范；調(diào)查土地整體情況；關(guān)注土地價(jià)值狀況；專戶管理，監(jiān)控土地收益。（ 3） 建設(shè)貸款用于償還土地購(gòu)置貸款和土地開發(fā)貸款，支付建設(shè)階段的人工、材料、設(shè)備、管理費(fèi)和其他相關(guān)成本， 金融機(jī)構(gòu)要求以該房地產(chǎn)項(xiàng)目、其他房地產(chǎn)項(xiàng)目、 質(zhì) 押或第三方保 證 作為擔(dān)保。向借款人發(fā)放的用于開發(fā)、建造向市場(chǎng)銷售、出租等用途的房地產(chǎn)項(xiàng)目的貸款。房地產(chǎn)項(xiàng)目資金循環(huán)圖示房地產(chǎn)項(xiàng)目資金循環(huán)圖示土地購(gòu)置支付工程款等土地開發(fā)轉(zhuǎn)入開發(fā)房屋建成預(yù)售 /租儲(chǔ)備資金貨幣資金生產(chǎn)資金貨幣資金成品資金售租特點(diǎn)： 資金占用量大，占用時(shí)間長(zhǎng)，周轉(zhuǎn)速度慢；資金運(yùn)動(dòng)受區(qū)域范圍的影響 房地產(chǎn)投資資金融通的必要性房地產(chǎn)投資資金融通的必要性（ 1） 開發(fā)資金需要量巨大與開發(fā)商自有資金有限的矛盾 第一，資金投入集中、巨大且占用時(shí)間較長(zhǎng)、周轉(zhuǎn)速度較慢； 第二，追求規(guī)模效應(yīng)而超出了開發(fā)商自有資金； 第三，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)而投資多項(xiàng)目的需要，超出了開發(fā)商自有資金。 （ 2） 購(gòu)置所需資金量大與當(dāng)前支付能力有限的矛盾 一是當(dāng)時(shí)資金實(shí)力不夠；二是保持對(duì)資金的主動(dòng)性； 三是將資金壓力在時(shí)間上攤??；四是貸幣價(jià)值的變化； 五是提前實(shí)現(xiàn)房屋購(gòu)買行為，如尚未付清借款時(shí)已有了房屋。貸款便捷、成本較低，但期限較短，使用常受到限制。房地產(chǎn)房地產(chǎn) 開發(fā)貸款的條件開發(fā)貸款的條件除一般貸款條件外，還包括：企業(yè)的條件：營(yíng)業(yè)執(zhí)照，開發(fā)權(quán)，健全財(cái)務(wù)管理和經(jīng)濟(jì)核算制度，貸款賬戶和結(jié)算賬戶； 項(xiàng)目的條件：土地使用權(quán)，項(xiàng)目相關(guān)合法證件及市場(chǎng)前景，預(yù)算合理且自有資金占比達(dá)到項(xiàng)目預(yù)算投資總額的 35% ）；開發(fā)商對(duì)建設(shè)的房地產(chǎn)進(jìn)行保險(xiǎn)，且第一受益人為貸款銀行。發(fā)行條件發(fā)行條件連續(xù)三年盈利；凈資產(chǎn)收益率每年不得低于 10%；累計(jì)對(duì)外投資額不超過(guò)凈資產(chǎn)的 50%；總資產(chǎn)負(fù)債率低于 70%；所有者權(quán)益至少 5000萬(wàn)元。特點(diǎn)特點(diǎn)規(guī)模小，期限短，要求收益率高，及時(shí)滿足需要，降低企業(yè)財(cái)務(wù)總成本；提供全程融資服務(wù)；信托計(jì)劃依托項(xiàng)目且流動(dòng)性較差 。6. 在建工程抵押貸款抵押人 為 取得在建工程后 續(xù) 建造 資 金的 貸 款，以其合法方式取得的土地使用 權(quán)連 同在建工程的投入 資產(chǎn) ，以不 轉(zhuǎn) 移占有的方式抵押 給貸 款銀 行作 為償還貸 款履行擔(dān)保的行 為 。 房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款的審查要點(diǎn)房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款的審查要點(diǎn) 企業(yè)資信等級(jí)評(píng)價(jià)； 貸款項(xiàng)目評(píng)估： 項(xiàng)目情況，市場(chǎng)分析和財(cái)務(wù)指標(biāo)； 貸款擔(dān)保方式評(píng)價(jià)： 不同機(jī)構(gòu)提供的不同擔(dān)保； 貸款綜合評(píng)價(jià)： 綜合風(fēng)險(xiǎn)度超過(guò) 60％為高風(fēng)險(xiǎn)貸款綜合風(fēng)險(xiǎn)度＝（某筆貸款風(fēng)險(xiǎn)額 /某筆貸款額） 100 ％＝信用等級(jí)系數(shù) 貸款方式系數(shù) 期限系數(shù) 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)系數(shù) 某筆貸款風(fēng)險(xiǎn)額＝某筆貸款額 信用等級(jí)系數(shù) 貸款方式系數(shù) 期限系數(shù) 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)系數(shù)因素 取值標(biāo)準(zhǔn) 類別信用等級(jí)系數(shù)30％、 50％、70％、 90％AAA級(jí)企業(yè)、 AA級(jí)企業(yè)、 A級(jí)企業(yè)、BBB級(jí)企業(yè)貸款方式系數(shù)10～ 20％、 50％、 100％銀行金融機(jī)構(gòu)、省級(jí)非銀行金融機(jī)構(gòu)或商品房抵押、 AA級(jí)以下企業(yè)或其他房屋抵押、信用貸款貸款期限系數(shù)100％、 120％、 130％、 140％半年以內(nèi)、 3年以內(nèi)、 3～ 5年、 5年以上項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)系數(shù)50％、 60％、70％、 80％按建設(shè)條件、市場(chǎng)、產(chǎn)品分析及財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)果評(píng)定指標(biāo) 因素項(xiàng)目基本情況 四證落實(shí)、自有資金占比、資金落實(shí)、地理與交通位置、基礎(chǔ)設(shè)施、項(xiàng)目品質(zhì)等情況市場(chǎng)分析 市場(chǎng)定位、供需形勢(shì)、競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)、市場(chǎng)營(yíng)銷能力、認(rèn)購(gòu)或預(yù)售 /預(yù)租能力等財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、銷售利潤(rùn)率、貸款償還期、敏感性分析房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估 年份 1999 2023 2023 2023 2023 2023 2023預(yù)算內(nèi)資金 銀行貸款 債券 0 0 0 利用外資 自籌資金 其他資金來(lái)源 房地產(chǎn)項(xiàng)目資金來(lái)源小結(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目資金來(lái)源小結(jié)單位：％三、房地產(chǎn)置業(yè)投資資金融通俗稱按揭， 是指那些不能或不愿一次性支付房款的購(gòu)房人，將其與房地產(chǎn)商簽訂的住房買賣合同項(xiàng)下的所有權(quán)益抵押給金融機(jī)構(gòu)（通常是商業(yè)銀行），或?qū)⑵湎蚍康禺a(chǎn)開發(fā)商購(gòu)買的住房抵押給商業(yè)銀行，銀行將一定數(shù)額的款項(xiàng)貸給購(gòu)房者并以購(gòu)房者的名義交付給開發(fā)商所有。住房公積金貸款申請(qǐng)條件住房公積金貸款申請(qǐng)條件 一是按規(guī)定履行繳存住房公積金義務(wù)的職工；二是款項(xiàng)用于購(gòu)買、建造、翻建、大修自住住房。 以建設(shè)銀行為例的組合貸款條件以建設(shè)銀行為例的組合貸款條件有合法的身份；按時(shí)足額繳存住房公積金的職工；有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入，信用良好，有償還貸款本息的能力；有合法有效的購(gòu)買、大修住房的合同、協(xié)議以及貸款行要求提供的其他證明文件；有所購(gòu)（大修）住房全部?jī)r(jià)款 20％以上的自籌資金，并保證用于支付所購(gòu)（大修）住房的首付款 ；有貸款行認(rèn)可的資產(chǎn)進(jìn)行抵押或質(zhì)押，或（和）有足夠代償能力的法人、其他經(jīng)濟(jì)組織或自然人作為保證人；符合當(dāng)?shù)毓e金管理部門規(guī)定的借款條件；貸款行規(guī)定的其他條件。 4. 商用房地產(chǎn)貸款貸款條件貸款條件 面向已經(jīng)通過(guò)竣工驗(yàn)收的商用房地產(chǎn)，貸款價(jià)值比通常不超過(guò) 60％，期限不超過(guò) 10年，貸款利率較高。加按揭： 對(duì)處于按揭狀態(tài)原有住房的已還款部分、或者貸款額度可隨房?jī)r(jià)上升以及重新評(píng)估值的上升而增加，再進(jìn)行按揭貸款的業(yè)務(wù)。 住房貸款的月房產(chǎn)支出與收入比控制在 50%以下，月所有債務(wù)支出與收入比控制在 55％以下。以戶定義的第二套房首付和利率水平的區(qū)別。 房地產(chǎn)貸款償還方式與供款負(fù)擔(dān)房地產(chǎn)貸款償還方式與供款負(fù)擔(dān)相同償還方式、不同利率水平下供款負(fù)擔(dān)相同償還方式、不同利率水平下供款負(fù)擔(dān)
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