房地產金融--房地產金融基本知識(64-wenkub
2023-02-11 17:58:34 本頁面
【正文】 避稅 工具，稅法稅率的變化必然對其產生突出影響，從而對房地產金融產生影響。 第二節(jié) 影響房地產金融的因素 二、銀行利率的變化 利率變化對房地產市場的影響一般是反方向作用，即提高利率，增加房地產企業(yè)的融資成本和購房者的借貸成本，從而緊縮房地產信貸規(guī)模，防止市場過熱，房地產金融活動得到抑制 ；反之，降低利率則起到刺激房地產市場，擴大信貸規(guī)模，房地產金融活動更為活躍。 第一節(jié) 房地產金融的分類與特征 二、銀行的房地產金融業(yè)務 資產業(yè)務（主要是房地產放款業(yè)務） 負債業(yè)務（存款業(yè)務、借款業(yè)務、金融機構來往業(yè)務） 表外業(yè)務（即銀行通過代替客戶承辦支付和其他委托事項而收取手續(xù)費的業(yè)務，也稱中間業(yè)務，包括房地產信托中間業(yè)務、房地產租賃中間業(yè)務、房地產咨詢業(yè)務和房地產代理中間業(yè)務等） 第一節(jié) 房地產金融的分類與特征 三、房地產金融的特點 資金密集性 資金周轉期長 （建設期 1年以上，住房貸款償還期一般10年以上，租賃回收期也是 10年以上） 資金運動固定性 （房地產資金的投入、轉換、回收都在同一固定位置，由不動產的特性所決定） 資金增值性 （房地產開發(fā)經營過程中屬于社會再生產的增值，以及房地產本身價值的增值性） 風險性 （由于房地產資金融通大多數是中長期融資，過程中有政策風險、決策風險、自然風險和財務風險） 第二節(jié) 影響房地產金融的因素 ?經濟周期和房地產周期的影響 ?銀行利率的變化 ?稅收政策的影響 ?貨幣匯率的變化 ?日用品價格的變化 ?證券和其他投資工具的回報率變化 ?金融政策 ?社會福利制度 第二節(jié) 影響房地產金融的因素 一、經濟周期和房地產周期的影響 由于房屋供求的時差性、消費者的心理因素、政策影響等原因，房地產市場很容易出現周期性波動。 包括：銀行的長短期存款、向房地產開發(fā)企業(yè)提供的土地開發(fā)貸款、商品房開發(fā)貸款、短期流動資金貸款以及向居民個人發(fā)放的住房消費貸款。 包括：房地產開發(fā)貸款、房地產消費信貸、一般房地產抵押貸款、房地產保險、房地產投資信托、房地產置業(yè)擔保、房地產典當等。房地產金融基本知識 ?第一節(jié) 房地產金融的分類與特征 ?第二節(jié) 影響房地產金融的社會經濟因素 ?第三節(jié) 資金時間價值及相關概念 ?第四節(jié) 擔保融資 第一節(jié) 房地產金融的分類與特征 一、房地產金融的分類 按經營性質可分為 政策性房地產金融和自營性房地產金融 按照融通方式可分為 直接金融和間接金融 按照貸款形式可分為 信用貸款和擔保貸款 第一節(jié) 房地產金融的分類與特征 ?政策性房地產金融是指與住房制度改革有關的各種貨幣資金的籌集、融通和結算等信用行為。 第一節(jié) 房地產金融的分類與特征 ?房地產直接金融是指不經金融中介機構作媒介而由資金供給者和房地產資金需求者雙方直接協商所進行的融資。 第一節(jié) 房地產金融的分類與特征 ?信用貸款是指憑借借款人的信譽、無須提供任何擔保的融資活動。 西方學者認為宏觀經濟周期比房地產周期滯后一段時間，因此房地產周期被看成是整個宏觀經濟的晴雨表。 另外利率變化也可起到改變投資者和消費者預期的效果。 第二節(jié) 影響房地產金融的因素 四、貨幣匯率的變化 一般而言，匯率對房地產的影響主要體現為： 在一個短期內，隨著匯率的變化，如本幣升值則會導致國際投機資本涌入，在賺取升值前后匯率差的利潤的同時，還可獲得投資房地產的利潤。如糧油、食品等漲價，普通家庭能用于支付住房貸款月供的資金就減少。如銀根的松緊、利率降升、貨幣供應的增減、貸款審查的寬嚴等，都對房地產的發(fā)展形成巨大影響，甚至有時會使房地產也成為所謂的“政策市”。處于中間層次的有法國 (60%)、芬蘭 (63%)、加拿大 (64%)。 單利法只以本金計算利息，不考慮利息在投資情況下使用的利率，基本計算公式如下： I=P i n， n為借貸時間的單位。 第三節(jié) 資金時間價值及相關概念 一、利率 （二）名義利率與實際利率（考慮通貨膨脹率） 實際利率是指物價不變、貨幣購買力不變條件下的利率，在通貨膨脹情況下是剔除通貨膨脹因素后的利率。這里的年利率 6%是“名義利率”。 名義利率越大，計息周期越短，實際利率與名義利率之間的差距越大；當每年計息周期 m＞ 1時，實際利率大于名義利率。 資金運動結束時與現值等值的金額稱為終值或未來值。 如要計算一定本金的居民定期存款在期末的本利和。 （ 4）資金回收公式 ，則 稱之為“資金回收系數”。 ? ? 11 ???? niiFA? ? 11 ?? nii0 1 2 3 n1 n F A A A A A 簡寫為 (F/A,i,n) 簡寫為 (A/F,i,n) 0 1 2 3 n1 n F A A A A A 各期在 n期末復利值： ? ? 21 ?? ni? 11?? ? 11 ?? ni? ? ? ? ? ? ? ?? ? ? ? ? ? ? ?? ?? ? ? ?? ?? ?? ?iiAiiiAiiiiAiAiAiAiAFnnnnnn111111111111111001210121????????????????????????????????????? ?01 iA ?已知年值 A求終值 F 第三節(jié) 資金時間價值及相關概念
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