房地產(chǎn)投資資金解析甘美蘭(文件)
【正文】 際集團(tuán) )下屬的房地產(chǎn)基金在全球管理的資產(chǎn)規(guī)模約 60億歐元，在中國(guó)的投資資產(chǎn)總額約 5億美金 ? 龍湖地產(chǎn)起源于重慶，近年發(fā)展迅猛，以興建高品質(zhì)住宅見長(zhǎng)，現(xiàn)業(yè)務(wù)拓展至全國(guó)多個(gè)城市 ? 2023年 12月在香港上市 (市值 380億港幣 ) ? 項(xiàng)目投資時(shí)點(diǎn)為 2023年 1季度，當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于泡沫破裂的前期，土地估值過(guò)高，產(chǎn)品售價(jià)透支 ? 項(xiàng)目定位出現(xiàn)偏差，導(dǎo)致戶型設(shè)計(jì)過(guò)大 (平均戶型約 300平米 )，總價(jià)過(guò)高，超過(guò)當(dāng)?shù)刭?gòu)買力 ? 龍湖作為直接操盤的實(shí)體，僅持有項(xiàng)目公司 10%的股權(quán)，基金作為財(cái)務(wù)投資者反而持有 90%，無(wú)法有效規(guī)避道德風(fēng)險(xiǎn) ? 與大型開發(fā)企業(yè)合作固然有許多優(yōu)勢(shì)，但是也不能過(guò)于迷信，需要有自己的判斷 相關(guān)機(jī)構(gòu)簡(jiǎn)介 案例總結(jié) 項(xiàng)目投資摘要 ? 項(xiàng)目位于成都市高新區(qū)南部新區(qū)，與普凱投資藍(lán)光地產(chǎn)的項(xiàng)目屬于同一區(qū)域 ? 總建筑面積 58萬(wàn)平米，規(guī)劃住宅 1,740套 ? Aetos和 ING于 2023年 1季度向項(xiàng)目公司出資，聯(lián)合持有項(xiàng)目公司 90%股份 ? 預(yù)計(jì) 2023年初開盤，至今仍未開始銷售。因沒(méi)有預(yù)售款回流，工程也一再延建、緩建 ? 自基金出資以來(lái)，項(xiàng)目自身并沒(méi)有產(chǎn)生現(xiàn)金流入，龍湖只能憑借上市募集的資金，于 2023年12月底回購(gòu)項(xiàng)目公司部分股權(quán) 案例分析 — Aetos、 ING投資龍湖成都項(xiàng)目 40 ? Merrill Lynch (美林 ) 亞太地產(chǎn)投資基金資金規(guī)模 26億美金 ? 在亞洲的投資區(qū)域包括日本、中國(guó)、韓國(guó)、印度和東南亞等 ? 利海集團(tuán)總部位于廣州，成立于 1992年 ? 2023年開始全國(guó)擴(kuò)張，目前在廣東、廣西、河南、湖南、貴州和天津等省市有投資項(xiàng)目 ? 利海吸引戰(zhàn)略投資人的時(shí)點(diǎn)為 2023年底至 2023年初，當(dāng)時(shí)香港資本市場(chǎng)有一段“內(nèi)房股”上市的高潮，造就了眾多上市公司和財(cái)富迅速膨脹的企業(yè)家 ? 投資銀行主導(dǎo)的房地產(chǎn)基金紛紛參與到 PreIPO的游戲中，希望借 IPO快速實(shí)現(xiàn)高額回報(bào) ? 相對(duì)于項(xiàng)目層面的投資， PreIPO見效快，回報(bào)高，但是能否上市、上市后反應(yīng)如何均存在很大不確定性 ? 2023年全球金融危機(jī)的出現(xiàn)停止了房企上市的腳步，也暴露了眾多基金參與 IPO投資前的過(guò)度樂(lè)觀與盲目 相關(guān)機(jī)構(gòu)簡(jiǎn)介 案例總結(jié) 項(xiàng)目投資摘要 ? 利海集團(tuán)于 2023年 8月完成紅籌架構(gòu)的搭建 ? 2023年 10月引入美林， 2023年 1季度引入 JP Man作為其戰(zhàn)略投資人 ? 預(yù)計(jì)于 2023年內(nèi)在香港上市 ? 2023年由于全球金融危機(jī)的影響，眾多大陸房地產(chǎn)開發(fā)商赴港上市計(jì)劃擱淺 ? 至今仍未重啟上市計(jì)劃 案例分析 — 美林投資利海 IPO項(xiàng)目 41 謝謝諸位！ 習(xí)題 42 有限合伙制形式的房地產(chǎn)投資基金是如何保證投資人和管理人的利益一致的？ 房地產(chǎn)投資基金如何確保所投資的項(xiàng)目公司的資金安全？ 如何理解有限合伙制形式的房地產(chǎn)投資基金的稅收優(yōu)勢(shì)？ 房地產(chǎn)投資基金常用的投資組合策略有哪些？ 謝謝觀看 /歡迎下載 BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH 。普凱投資基金合伙人 甘美蘭 房地產(chǎn)投資基金 組織、運(yùn)作與發(fā)展趨勢(shì) 2023年 1月 1 1 房地產(chǎn)投資基金概述 目 錄 2 組織形式及設(shè)立 3 投資經(jīng)營(yíng)策略 4 運(yùn)作及管理 5 風(fēng)險(xiǎn)控制 6 投資案例分析 2 1 4 5 6 房地產(chǎn)投資基金概述 投資案例分析 運(yùn)作及管理 風(fēng)險(xiǎn)控制 3 投資經(jīng)營(yíng)策略 2 組織形式及設(shè)立 什么是房地產(chǎn)投資基金？ ? 房地產(chǎn)投資基金是從事房地產(chǎn)企業(yè)和項(xiàng)目的投資、收購(gòu)、開發(fā)、管理、經(jīng)營(yíng)和處置，以獲取投資收益的金融工具 ? 對(duì) 投資者而言，是間接投資于房地產(chǎn)，從事其自身資金和能力所不能及的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的投資 產(chǎn)品 ? 對(duì) 開發(fā)商而言，是銀行貸款、自有資金和預(yù)售回款之外的有效融資 渠道 ? 主要特點(diǎn)： ? 集合資金 ? 專業(yè)投資 ? 風(fēng)險(xiǎn)分散 (地域分散 +產(chǎn)品多元化 ) ? 期限較長(zhǎng) ? 雙重收益 (土地增值 +房產(chǎn)升值 ) 3 4 房地產(chǎn)投資基金與證券基金、創(chuàng)投基金的差異 5 投資房地產(chǎn)基金與直接購(gòu)買物業(yè)的差異 6 發(fā)展房地產(chǎn)投資基金的意義 ? 拓寬房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道 ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)銀行資金過(guò)于依賴，對(duì)銀行和企業(yè)均不利 ? 上市融資和發(fā)行企業(yè)債是 “
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