【正文】 的種種限制 ? 有限合伙制將成為主流模式 (稅收優(yōu)惠 )，但相關政策法規(guī)有待完善 ? 普凱基金與招商銀行私人銀行攜手，于 2023年 12月成功完成了中國第一支有限合伙制的人民幣房地產(chǎn)基金的募集 ? 人民幣基金將成為未來房地產(chǎn)投資基金的主流 境內(nèi)富裕人士日益增長的理財需要 (私人銀行客戶 ) 股票、債券、證券基金之外的良好投資品種，有利于投資組合多樣化 抵御通貨膨脹的優(yōu)質投資工具 適宜于偏好中長期投資和追求較高絕對收益的高端客戶 10 2 3 4 5 組織形式及設立 風險控制 投資經(jīng)營策略 運作及管理 1 房地產(chǎn)投資基金概述 6 投資案例分析 組織形式 — 有限合伙制、信托制和公司制的比較 11 *此處稅收優(yōu)惠特指企業(yè)所得稅的優(yōu)惠，即投資主體從投資標的企業(yè)獲取投資收益時是否需要再次繳納企業(yè)所得稅 12 有限合伙制 — 未來基金的主流組織形式 ? 法律依據(jù)和要求 ? 2023年 6月 1日起開始實施的《中華人民共和國合伙企業(yè)法》 ? 合伙人數(shù)量不超過 50人，其中含 1名普通合伙人 ， 49名有限合伙人 (投資人 ) ? 普通合伙人認購基金總金額的一定比例，并負責執(zhí)行具體投資事務 ? 有限合伙人認購基金總額的 99%，不參與投資決策，但通過咨詢委員會行使監(jiān)督權和知情權 ? 有限合伙制的優(yōu)勢 ? 專業(yè)經(jīng)驗：房地產(chǎn)投資需要專門的知識和技能，交由專業(yè)管理人管理基金，能充分發(fā)揮基金管理人的專業(yè)特長和經(jīng)驗，綜合比較眾多備選項目，發(fā)掘價值洼地，實現(xiàn)基金的最大化收益 ? 利益一致：有別于信托類及其他常見的理財產(chǎn)品，普通合伙人和有限合伙人同時出資，可以有效協(xié)調投資人和管理人之間存在的委托 代理關系，有利于保障投資人和管理人的利益一致 ? 稅收優(yōu)勢：避免基金與投資者雙重征稅，降低投資者的稅收成本 法律架構 — 境外美元基金典型架構 13 基金 控股公司 (香港 ) 香港特殊目的公司A 基金 (有限合伙 ) (開曼 ) 境外 境內(nèi) 項目公司 A 基金管理公司 (境內(nèi) ) 項目公司 B 基金管理公司 (香港 ) 香港特殊目的公司B 100% 100% 基金管理公司 (開曼 ) 管理服務 管理費 中外合作 中外合作 有 限 合伙人 有 限 合伙人 有 限 合伙人 有 限 合伙人 法律架構 — 普凱人民幣房地產(chǎn)基金 (有限合伙 )實例 14 100% 100% 1% 1% 有 限 合伙人 各投資項目公司 天津普凱地吉股權投資基金合伙企業(yè) (有限合伙 ) 天津普凱地祥股權投資基金合伙企業(yè) (有限合伙 ) 有 限 合伙人 普凱股權投資管理 (上海 )有限公司 (基金管理人、 普通合伙人 ) 普凱投資管理 (香港 )有限公司 管理費 管理費 99% 99% 管理服務 管理服務 15 房地產(chǎn)基金的資金來源 ? 境外房地產(chǎn)投資基金 ? 政府資金 財政撥款 財政貼息貸款 政府擔保的各類銀行貸款 ? 私人資本 退休基金、養(yǎng)老基金、捐贈基金、大學教育基金 銀行、大公司、保險公司 富有個人或家庭 ? 人民幣房地產(chǎn)投資基金 ? 民間富裕人士 (如私人銀行客戶 )，目前是最主要的投資者 ? 保險基金和養(yǎng)老基金 (暫時不能投資于房地產(chǎn) ) ? 企業(yè)資金 16 成功募集房地產(chǎn)基金的基本要求 ? 專業(yè)的投資團隊 ? 核心管理層 熟悉行業(yè)現(xiàn)狀 洞察產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢 良好的人脈關系 ? 投資團隊成員 從業(yè)經(jīng)驗豐富 深厚的財務、法律和行業(yè)知識 嫻熟的溝通技巧 ? 堅實的過往業(yè)績 ? 投資項目數(shù)量、金額 ? 退出項目數(shù)量和回報水平 ? 投資邏輯、投資流程、資產(chǎn)管理、危機應對、投資者溝通 ? 高效的募資渠道 ? 個人投資者仍是房地產(chǎn)基金的主要投資人 ? 招商銀行私人銀行的客戶基礎和團隊的專業(yè)素質 17 有限合伙制 — 資金募集方式 ? 一次到位和承諾出資 ? 一次到位：所有合伙人在基金成立日前一次性繳納出資額 ? 承諾出資：有限合伙人先期承諾向基金出資一定的金額，但并不需要一次性足額繳納，待有合適的投資項目時，再根據(jù)基金管理人的要求提供必要資金 (Capital Call) ? 承諾出資方式的優(yōu)勢 ? 對有限合伙人而言，不用一次性全額投入資金，提高資金配置靈活性 ? 對基金管理人而言，降低了確保基金保值增值的壓力