房地產(chǎn)投資資金解析甘美蘭-展示頁(yè)
2025-01-04 04:59本頁(yè)面
【正文】 ? 人民幣基金資金募集的現(xiàn)實(shí)選擇 ? 在國(guó)內(nèi)現(xiàn)有的商業(yè)環(huán)境下，一次到位的方式是募集資金的現(xiàn)實(shí)選擇 出資人誠(chéng)信問(wèn)題 私募股權(quán)投資的商業(yè)文化和國(guó)際通行做法尚未普及 18 3 4 5 6 投資經(jīng)營(yíng)策略 投資案例分析 運(yùn)作及管理 風(fēng)險(xiǎn)控制 1 房地產(chǎn)投資基金概述 2 組織形式及設(shè)立 19 投資組合策略 ? 區(qū)域分散化投資策略 ? 投資于不同地區(qū)、城市的房地產(chǎn)項(xiàng)目中，以抵消房地產(chǎn)項(xiàng)目地理區(qū)位唯一性所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn) ? 珠三角 +長(zhǎng)三角 +環(huán)渤海 +中西部 /一線城市 +二、三線城市 ? 類(lèi)型多樣化投資策略 ? 投資于不同類(lèi)別的房地產(chǎn)項(xiàng)目中，以抵消某一特定類(lèi)別房地產(chǎn)產(chǎn)品下跌所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn) ? 住宅 +商業(yè) +寫(xiě)字樓 +酒店 +工業(yè)地產(chǎn) ? 周期差異化投資策略 ? 投資于處于不同經(jīng)營(yíng)階段的房地產(chǎn)項(xiàng)目中，形成一定的時(shí)間差，錯(cuò)開(kāi)投資回收期 ? 長(zhǎng)短結(jié)合，現(xiàn)金回流速度與絕對(duì)投資回報(bào)相結(jié)合 20 積極管理策略 ? 產(chǎn)品類(lèi)型或地域的選擇 ? 基于經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)、人口結(jié)構(gòu)變遷和消費(fèi)習(xí)慣轉(zhuǎn)換等經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)的分析 ? 政策調(diào)整往往也能帶來(lái)新的投資機(jī)遇 (海南島 ) ? 市場(chǎng)周期帶來(lái)的投資機(jī)遇 ? 投資者對(duì)負(fù)面消息反應(yīng)過(guò)度，超賣(mài)情緒蔓延，此時(shí)是低點(diǎn)入市的好時(shí)機(jī) ? 2023年普凱基金于 6月、 10月分別投資了天津和武漢的兩個(gè)項(xiàng)目，之后國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)飛漲，市場(chǎng)泡沫不斷累積，普凱基金決定暫緩?fù)顿Y，耐心等待市場(chǎng)回歸理性 ? 2023年房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入深度調(diào)整期，普凱前三個(gè)季度未投資一單項(xiàng)目 ? 2023年年底，在判斷市場(chǎng)觸底，即將反彈之際，普凱投資了西安的大型項(xiàng)目，戰(zhàn)略性地捕捉了市場(chǎng)周期帶來(lái)的投資機(jī)遇 ? 運(yùn)用專業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)創(chuàng)造價(jià)值 ? 收購(gòu)被低估資產(chǎn) (Distressed Asset)，經(jīng)過(guò)翻新改造、租戶組合和業(yè)態(tài)組合調(diào)整，提升物業(yè)價(jià)值，變現(xiàn)增值后物業(yè)實(shí)現(xiàn)收益 21 房地產(chǎn)投資基金的投資方式 ? 方式 1：自行開(kāi)發(fā)建設(shè) ? 運(yùn)作特色：基金本身具有長(zhǎng)期的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)也善于利用國(guó)際國(guó)內(nèi)金融市場(chǎng)募集資金 ? 方式 2：與開(kāi)發(fā)企業(yè)聯(lián)合，共同投資開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 ? 運(yùn)作特色：雙方共同組建項(xiàng)目公司，基金監(jiān)控項(xiàng)目公司運(yùn)作情況 ? 本地開(kāi)發(fā)企業(yè)憑借市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)和良好渠道獲得優(yōu)質(zhì)土地，同時(shí)基金對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)的公司管理、實(shí)力、誠(chéng)信度和執(zhí)行力充分認(rèn)同 ? 方式 3：收租 +資產(chǎn)變現(xiàn) ? 運(yùn)作特色：整棟購(gòu)買(mǎi)有穩(wěn)定租金收益的成熟物業(yè) (寫(xiě)字樓、商場(chǎng)、酒店等 ) 收取租金，待資產(chǎn)升值后迅速變現(xiàn)獲利 ? 方式 4：收購(gòu)被低估資產(chǎn) ? 運(yùn)作特色：以較低價(jià)格收購(gòu)房地產(chǎn)不良資產(chǎn)或者被低估資產(chǎn)，通過(guò)對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行重新整理、培養(yǎng)和包裝，再以較高價(jià)格出售獲利 ? 方式 5： IPO ? 運(yùn)作特色：開(kāi)發(fā)商首次公開(kāi)發(fā)行前以較低價(jià)格認(rèn)購(gòu)部分股份， IPO成功后通過(guò)二級(jí)市場(chǎng)出售所持股份獲利 22 房地產(chǎn)投資基金的退出方式 ? 紅利分配 ? 項(xiàng)目公司清算 ? 合作方股權(quán)回購(gòu) 按約定價(jià)格回購(gòu)基金持有的股權(quán) 基于評(píng)估機(jī)制之上的股權(quán)作價(jià) ? 向第三方出售基金持有的股權(quán)或項(xiàng)目 ? 收回本息 (特指以債權(quán)形式基金投資的房地產(chǎn)基金 ) 房地產(chǎn)金融產(chǎn)品和開(kāi)發(fā)階段的關(guān)系 23 隨著開(kāi)發(fā)階段的深入，風(fēng)險(xiǎn)不斷得以釋放，開(kāi)發(fā)商所能承受的資金成本亦隨之下降 銀行貸款需要四證齊全方可發(fā)放 典型房地產(chǎn)信托產(chǎn)品為獲取土地證之后、獲得銀行貸款之前提供融資支持 房地產(chǎn)投資基金可以在開(kāi)發(fā)各個(gè)階段參與投資，甚至延伸至獲取土地之前 (聯(lián)合招拍掛 )。因?yàn)槠涑袚?dān)了更大的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)資金回報(bào)的要求也更高 前期 土地證 開(kāi)發(fā)階段 用地規(guī)劃 許可證 工程規(guī)劃 許可證 開(kāi)工證 房地產(chǎn)信托 銀行貸款 房地產(chǎn)投資基金 資金 成本 24 4 3 5 6 運(yùn)作及管理 投資案例分析 投資經(jīng)營(yíng)策略 風(fēng)險(xiǎn)控制 1 房地產(chǎn)投資基金概述 2 組織形式及設(shè)立 投資流程 25 1 項(xiàng)目來(lái)源 2 初步評(píng)估 3 合作協(xié)議 /備忘錄 4 盡職調(diào)查 5 投資委員會(huì)批準(zhǔn) 6 結(jié)案注資 7 施工及管理 8 退出 ?管理團(tuán)隊(duì)強(qiáng)大網(wǎng)絡(luò) ?業(yè)內(nèi)專業(yè)公司推介 ?會(huì)議 /會(huì)展資源 ?現(xiàn)場(chǎng)考察 ?市場(chǎng)摸底 ?合作方評(píng)估 ?財(cái)務(wù)分析 ?投資金額與周期 ?嚴(yán)密的先決條件 ?分配方案 ?保密與排他性條款 ?獨(dú)立第三方市場(chǎng)調(diào)查 ?法律、財(cái)務(wù)、環(huán)境等 盡職調(diào)查 ?成員必須一致性同意 ?市場(chǎng)分析 ?目標(biāo)項(xiàng)目概要 ?投資策略與邏輯 ?財(cái)務(wù)測(cè)算與敏感性分析
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