房地產(chǎn)投資資金解析甘美蘭(存儲版)
【正文】 0% 100% 基金管理公司 (開曼 ) 管理服務(wù) 管理費 中外合作 中外合作 有 限 合伙人 有 限 合伙人 有 限 合伙人 有 限 合伙人 法律架構(gòu) — 普凱人民幣房地產(chǎn)基金 (有限合伙 )實例 14 100% 100% 1% 1% 有 限 合伙人 各投資項目公司 天津普凱地吉股權(quán)投資基金合伙企業(yè) (有限合伙 ) 天津普凱地祥股權(quán)投資基金合伙企業(yè) (有限合伙 ) 有 限 合伙人 普凱股權(quán)投資管理 (上海 )有限公司 (基金管理人、 普通合伙人 ) 普凱投資管理 (香港 )有限公司 管理費 管理費 99% 99% 管理服務(wù) 管理服務(wù) 15 房地產(chǎn)基金的資金來源 ? 境外房地產(chǎn)投資基金 ? 政府資金 財政撥款 財政貼息貸款 政府擔(dān)保的各類銀行貸款 ? 私人資本 退休基金、養(yǎng)老基金、捐贈基金、大學(xué)教育基金 銀行、大公司、保險公司 富有個人或家庭 ? 人民幣房地產(chǎn)投資基金 ? 民間富裕人士 (如私人銀行客戶 )，目前是最主要的投資者 ? 保險基金和養(yǎng)老基金 (暫時不能投資于房地產(chǎn) ) ? 企業(yè)資金 16 成功募集房地產(chǎn)基金的基本要求 ? 專業(yè)的投資團(tuán)隊 ? 核心管理層 熟悉行業(yè)現(xiàn)狀 洞察產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢 良好的人脈關(guān)系 ? 投資團(tuán)隊成員 從業(yè)經(jīng)驗豐富 深厚的財務(wù)、法律和行業(yè)知識 嫻熟的溝通技巧 ? 堅實的過往業(yè)績 ? 投資項目數(shù)量、金額 ? 退出項目數(shù)量和回報水平 ? 投資邏輯、投資流程、資產(chǎn)管理、危機應(yīng)對、投資者溝通 ? 高效的募資渠道 ? 個人投資者仍是房地產(chǎn)基金的主要投資人 ? 招商銀行私人銀行的客戶基礎(chǔ)和團(tuán)隊的專業(yè)素質(zhì) 17 有限合伙制 — 資金募集方式 ? 一次到位和承諾出資 ? 一次到位：所有合伙人在基金成立日前一次性繳納出資額 ? 承諾出資：有限合伙人先期承諾向基金出資一定的金額，但并不需要一次性足額繳納，待有合適的投資項目時，再根據(jù)基金管理人的要求提供必要資金 (Capital Call) ? 承諾出資方式的優(yōu)勢 ? 對有限合伙人而言，不用一次性全額投入資金，提高資金配置靈活性 ? 對基金管理人而言，降低了確保基金保值增值的壓力 ? 人民幣基金資金募集的現(xiàn)實選擇 ? 在國內(nèi)現(xiàn)有的商業(yè)環(huán)境下，一次到位的方式是募集資金的現(xiàn)實選擇 出資人誠信問題 私募股權(quán)投資的商業(yè)文化和國際通行做法尚未普及 18 3 4 5 6 投資經(jīng)營策略 投資案例分析 運作及管理 風(fēng)險控制 1 房地產(chǎn)投資基金概述 2 組織形式及設(shè)立 19 投資組合策略 ? 區(qū)域分散化投資策略 ? 投資于不同地區(qū)、城市的房地產(chǎn)項目中，以抵消房地產(chǎn)項目地理區(qū)位唯一性所帶來的風(fēng)險 ? 珠三角 +長三角 +環(huán)渤海 +中西部 /一線城市 +二、三線城市 ? 類型多樣化投資策略 ? 投資于不同類別的房地產(chǎn)項目中，以抵消某一特定類別房地產(chǎn)產(chǎn)品下跌所帶來的風(fēng)險 ? 住宅 +商業(yè) +寫字樓 +酒店 +工業(yè)地產(chǎn) ? 周期差異化投資策略 ? 投資于處于不同經(jīng)營階段的房地產(chǎn)項目中，形成一定的時間差，錯開投資回收期 ? 長短結(jié)合，現(xiàn)金回流速度與絕對投資回報相結(jié)合 20 積極管理策略 ? 產(chǎn)品類型或地域的選擇 ? 基于經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢、人口結(jié)構(gòu)變遷和消費習(xí)慣轉(zhuǎn)換等經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)的分析 ? 政策調(diào)整往往也能帶來新的投資機遇 (海南島 ) ? 市場周期帶來的投資機遇 ? 投資者對負(fù)面消息反應(yīng)過度，超賣情緒蔓延，此時是低點入市的好時機 ? 2023年普凱基金于 6月、 10月分別投資了天津和武漢的兩個項目，之后國內(nèi)房價飛漲，市場泡沫不斷累積，普凱基金決定暫緩?fù)顿Y，耐心等待市場回歸理性 ? 2023年房地產(chǎn)市場進(jìn)入深度調(diào)整期，普凱前三個季度未投資一單項目 ? 2023年年底，在判斷市場觸底，即將反彈之際，普凱投資了西安的大型項目，戰(zhàn)略性地捕捉了市場周期帶來的投資機遇 ? 運用專業(yè)知識和經(jīng)驗創(chuàng)造價值 ? 收購被低估資產(chǎn) (Distressed Asset)，經(jīng)過翻新改造、租戶組合和業(yè)態(tài)組合調(diào)整，提升物業(yè)價值，變現(xiàn)增值后物業(yè)實現(xiàn)收益 21 房地產(chǎn)投資基金的投資方式 ? 方式 1：自行開發(fā)建設(shè) ? 運作特色：基金本身具有長期的開發(fā)經(jīng)驗，同時也善于利用國際國內(nèi)金融市場募集資金 ? 方式 2：與開發(fā)企業(yè)聯(lián)合，共同投資開發(fā)項目 ? 運作特色：雙方共同組建項目公司，基金監(jiān)控項目公司運作情況
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