房地產(chǎn)投資資金解析甘美蘭(編輯修改稿)
2025-01-16 04:59 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ? 本地開(kāi)發(fā)企業(yè)憑借市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)和良好渠道獲得優(yōu)質(zhì)土地，同時(shí)基金對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)的公司管理、實(shí)力、誠(chéng)信度和執(zhí)行力充分認(rèn)同 ? 方式 3：收租 +資產(chǎn)變現(xiàn) ? 運(yùn)作特色：整棟購(gòu)買(mǎi)有穩(wěn)定租金收益的成熟物業(yè) (寫(xiě)字樓、商場(chǎng)、酒店等 ) 收取租金，待資產(chǎn)升值后迅速變現(xiàn)獲利 ? 方式 4：收購(gòu)被低估資產(chǎn) ? 運(yùn)作特色：以較低價(jià)格收購(gòu)房地產(chǎn)不良資產(chǎn)或者被低估資產(chǎn)，通過(guò)對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行重新整理、培養(yǎng)和包裝，再以較高價(jià)格出售獲利 ? 方式 5： IPO ? 運(yùn)作特色：開(kāi)發(fā)商首次公開(kāi)發(fā)行前以較低價(jià)格認(rèn)購(gòu)部分股份， IPO成功后通過(guò)二級(jí)市場(chǎng)出售所持股份獲利 22 房地產(chǎn)投資基金的退出方式 ? 紅利分配 ? 項(xiàng)目公司清算 ? 合作方股權(quán)回購(gòu) 按約定價(jià)格回購(gòu)基金持有的股權(quán) 基于評(píng)估機(jī)制之上的股權(quán)作價(jià) ? 向第三方出售基金持有的股權(quán)或項(xiàng)目 ? 收回本息 (特指以債權(quán)形式基金投資的房地產(chǎn)基金 ) 房地產(chǎn)金融產(chǎn)品和開(kāi)發(fā)階段的關(guān)系 23 隨著開(kāi)發(fā)階段的深入，風(fēng)險(xiǎn)不斷得以釋放，開(kāi)發(fā)商所能承受的資金成本亦隨之下降 銀行貸款需要四證齊全方可發(fā)放 典型房地產(chǎn)信托產(chǎn)品為獲取土地證之后、獲得銀行貸款之前提供融資支持 房地產(chǎn)投資基金可以在開(kāi)發(fā)各個(gè)階段參與投資，甚至延伸至獲取土地之前 (聯(lián)合招拍掛 )。因?yàn)槠涑袚?dān)了更大的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)資金回報(bào)的要求也更高 前期 土地證 開(kāi)發(fā)階段 用地規(guī)劃 許可證 工程規(guī)劃 許可證 開(kāi)工證 房地產(chǎn)信托 銀行貸款 房地產(chǎn)投資基金 資金 成本 24 4 3 5 6 運(yùn)作及管理 投資案例分析 投資經(jīng)營(yíng)策略 風(fēng)險(xiǎn)控制 1 房地產(chǎn)投資基金概述 2 組織形式及設(shè)立 投資流程 25 1 項(xiàng)目來(lái)源 2 初步評(píng)估 3 合作協(xié)議 /備忘錄 4 盡職調(diào)查 5 投資委員會(huì)批準(zhǔn) 6 結(jié)案注資 7 施工及管理 8 退出 ?管理團(tuán)隊(duì)強(qiáng)大網(wǎng)絡(luò) ?業(yè)內(nèi)專(zhuān)業(yè)公司推介 ?會(huì)議 /會(huì)展資源 ?現(xiàn)場(chǎng)考察 ?市場(chǎng)摸底 ?合作方評(píng)估 ?財(cái)務(wù)分析 ?投資金額與周期 ?嚴(yán)密的先決條件 ?分配方案 ?保密與排他性條款 ?獨(dú)立第三方市場(chǎng)調(diào)查 ?法律、財(cái)務(wù)、環(huán)境等 盡職調(diào)查 ?成員必須一致性同意 ?市場(chǎng)分析 ?目標(biāo)項(xiàng)目概要 ?投資策略與邏輯 ?財(cái)務(wù)測(cè)算與敏感性分析 ?風(fēng)險(xiǎn)分析 ?退出策略 ?法律保護(hù) ?交易文件 ?外判施工監(jiān)管 ?財(cái)務(wù)總監(jiān) ?項(xiàng)目進(jìn)展匯報(bào) ?投資者報(bào)告 ?分紅 ?股權(quán)回購(gòu) ?清算 26 房地產(chǎn)投資基金的估值 ? 估值的目的 ? 對(duì)投資組合中的每個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估，以確定基金的價(jià)值，為投資者提供資產(chǎn)組合業(yè)績(jī)的信息 ? 頻率：每一季度估值一次 ? 因流動(dòng)性低導(dǎo)致的估值難度 (不能像證券基金一樣時(shí)時(shí) “盯市 ”) ? 估值的方法 ? 凈資產(chǎn)值 ? 現(xiàn)金流折現(xiàn) 對(duì)未來(lái)售價(jià)、成本要有相當(dāng)?shù)陌盐? 折現(xiàn)率的選擇非常關(guān)鍵 ? 成本法 適用于交易剛剛完成，尚未產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性變化時(shí) ? 外聘專(zhuān)業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估 相對(duì)客觀、公正 每年估值一次 27 房地產(chǎn)投資基金的收益 ? 基金收益 ? 租金收入 ? 利息收入 ? 分紅所得 ? 資本利得 ? 其他收入 ? 投資人 /管理人收益分成 ? 在全體投資人收回投資本金且獲得一定水平的投資回報(bào) (如最低年回報(bào)率 8%)的基礎(chǔ)上，基金管理人可按約定比例享受業(yè)績(jī)分成 ? 業(yè)績(jī)分成的 國(guó)際 慣例： 80%： 20% 28 房地產(chǎn)投資基金的費(fèi)用 ? 初期費(fèi)用 ? 開(kāi)辦費(fèi)用 (基金設(shè)立費(fèi) ) ? 固定資產(chǎn)購(gòu)置費(fèi)用 ? 期中費(fèi)用 ? 管理費(fèi) (一般 2%%/年 ) ? 基金運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 托管費(fèi) 審計(jì)費(fèi)用 律師費(fèi) 投資人大會(huì)費(fèi)用 信息披露費(fèi)用 季度 /年度 /公告的制作費(fèi)用 ? 清算費(fèi)用 房地產(chǎn)投資基金的稅收 29 合伙人從房地產(chǎn)投資基金獲得收益的稅收問(wèn)題 (特指有限合伙制基金 )： “先分后稅”的原則 有限合伙本身并無(wú)所得稅納稅義務(wù) 有限合伙的經(jīng)營(yíng)所得按照約定的分配比例向合伙人分配 合伙人是自然人的，繳納個(gè)人所得稅 （稅率為 20%） 合伙人是法人或其他組織的，繳納企業(yè)所得稅 代扣代繳 合伙人是自然人的，有限合伙
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