房地產投資資金解析甘美蘭(已修改)
2025-01-06 04:59 本頁面
【正文】 普凱投資基金合伙人 甘美蘭 房地產投資基金 組織、運作與發(fā)展趨勢 2023年 1月 1 1 房地產投資基金概述 目 錄 2 組織形式及設立 3 投資經營策略 4 運作及管理 5 風險控制 6 投資案例分析 2 1 4 5 6 房地產投資基金概述 投資案例分析 運作及管理 風險控制 3 投資經營策略 2 組織形式及設立 什么是房地產投資基金？ ? 房地產投資基金是從事房地產企業(yè)和項目的投資、收購、開發(fā)、管理、經營和處置，以獲取投資收益的金融工具 ? 對 投資者而言，是間接投資于房地產，從事其自身資金和能力所不能及的房地產經營活動的投資 產品 ? 對 開發(fā)商而言，是銀行貸款、自有資金和預售回款之外的有效融資 渠道 ? 主要特點： ? 集合資金 ? 專業(yè)投資 ? 風險分散 (地域分散 +產品多元化 ) ? 期限較長 ? 雙重收益 (土地增值 +房產升值 ) 3 4 房地產投資基金與證券基金、創(chuàng)投基金的差異 5 投資房地產基金與直接購買物業(yè)的差異 6 發(fā)展房地產投資基金的意義 ? 拓寬房地產企業(yè)的融資渠道 ? 房地產開發(fā)企業(yè)對銀行資金過于依賴，對銀行和企業(yè)均不利 ? 上市融資和發(fā)行企業(yè)債是 “少數開發(fā)商的游戲 ” ? 未來的發(fā)展方向一定是融資渠道多元化，以配合房地產行業(yè)作為支柱產業(yè)和資本密集型行業(yè)的巨大資金需求 ? 在此過程中，房地產投資基金將扮演越來越重要的角色 ? 提高房地產企業(yè)運營效率和質量 ? 改變房地產企業(yè)粗放型經營模式和經營理念，提高管理水平 ? 推動企業(yè)建立規(guī)范的、有利于上市的治理結構和財務制度 ? 利用投資管理經驗提升項目質量，拓展房地產投資的增值空間 ? 增加投資者的投資選擇 ? 將投資者各自分散的小規(guī)模資金組成集合資金，形成規(guī)模效益 ? 滿足追求低流動性、長期性投資工具的投資者的需求 ? 向資本市場提供了 “較低風險 +較高收益 ”的投資工具 ? 通過投資于基金的形式投資于房地產資產，達到抵御通貨膨脹的目的 7 房地產投資基金的種類 房地產投資基金 — 境外美元基金 8 房地產投資基金的新趨勢 — 人民幣基金 9 ? 房地產投資基金的新趨勢 — 人民幣基金 ? 國內資金、國內項目，無資金入境與出境的麻煩 ? 雖無人民幣升值預期，但有效規(guī)避了對外資的種種限制 ? 有限合伙制將成為主流模式 (稅收優(yōu)惠 )，但相關政策法規(guī)有待完善 ? 普凱基金與招商銀行私人銀行攜手，于 2023年 12月成功完成了中國第一支有限合伙制的人民幣房地產基金的募集 ? 人民幣基金將成為未來房地產投資基金的主流 境內富裕人士日益增長的理財需要 (私人銀行客戶 ) 股票、債券、證券基金之外的良好投資品種，有利于投資組合多樣化 抵御通貨膨脹的優(yōu)質投資工具 適宜于偏好中長期投資和追求較高絕對收益的高端客戶 10 2 3 4 5 組織形式及設立 風險控制 投資經營策略 運作及管理 1 房地產投資基金概述 6 投資案例分析 組織形式 — 有限合伙制、信托制和公司制的比較 11 *此處稅收優(yōu)惠特指企業(yè)所得稅的優(yōu)惠，即投資主體從投資標的企業(yè)獲取投資收益時是否需要再次繳納企業(yè)所得稅 12 有限合伙制 — 未來基金的主流組織形式 ? 法律依據和要求 ? 2023年 6月 1日起開始實施的《中華人民共和國合伙企業(yè)法》 ? 合伙人數量不超過 50人，其中含 1名普通合伙人 ， 49名有限合伙人 (投資人 ) ? 普通合伙人認購基金總金額的一定比例，并負責執(zhí)行具體投資事務 ? 有限合伙人認購基金總額的 99%，不參與投資決策，但通過咨詢委員會行使監(jiān)督權和知情權 ? 有限合伙制的優(yōu)勢 ? 專業(yè)經驗：房地產投資需要專門的知識和技能，交由專業(yè)管理人管理基金，能充分發(fā)揮基金管理人的專業(yè)特長和經驗，綜合比較眾多備選項目，發(fā)掘價值洼地，實現基金的最大化收益 ? 利益一致：有別于信托類及其他常見的理財產品，普通合伙人和有限合伙人同時出資，可以有效協(xié)調投資人和管理人之間存在的委托 代理關系，有利于保障投資人和管理人的利益一致 ? 稅收優(yōu)勢：避免基金與投資者雙重征稅，降低投資者的稅收成本 法律架構 — 境外美元基金典型架構 13 基金 控股公司 (香港 ) 香港特殊目的公司A 基金 (有限合伙 ) (開曼 ) 境外 境內 項目公司 A 基金管理公司 (境內 ) 項目公司 B 基金管理公司 (香港 ) 香港特殊目的公司B 10
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