房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)測算(存儲版)
【正文】 常規(guī)開發(fā)項(xiàng)目測算。,收益還原法即是將在資產(chǎn)未來每年預(yù)期的純收益，以一定的還原利率還原至測算時(shí)點(diǎn)，以求取房地產(chǎn)價(jià)值的一種方法。,=房價(jià)客房數(shù)入住率,餐飲、商品、其他收入數(shù)據(jù)的取得比較困難，但同類酒店這三項(xiàng)收入與客房收入之比相對穩(wěn)定，因此在無法直接調(diào)查獲取的情況下，可以據(jù)此推斷這三項(xiàng)收入。24.10.2304:22:3504:22Oct2423Oct24 加強(qiáng)交通建設(shè)管理，確保工程建設(shè)質(zhì)量。24.10.2324.10.2304:2204:22:3504:22:35Oct24 牢記安全之責(zé)，善謀安全之策，力務(wù)安全之實(shí)。2024年10月23日星期三4時(shí)22分35秒04:22:3523 October 2024 好的事情馬上就會到來，一切都是最好的安排。24.10.2324.10.23Wednesday, October 23, 2024 人生得意須盡歡，莫使金樽空對月。,經(jīng)營收益,如果酒店已開始經(jīng)營，則根據(jù)當(dāng)前經(jīng)營情況確定經(jīng)營凈收益，并依據(jù)預(yù)期對未來經(jīng)營凈收益加以調(diào)整。,四 不動產(chǎn)價(jià)值測算,操作指引,理論依據(jù),不動產(chǎn)的價(jià)值表現(xiàn)為其為占有者帶來的未來收益，由于資金具有時(shí)間價(jià)值，為了用未來的收益體現(xiàn)現(xiàn)時(shí)的價(jià)值，必須將未來收益進(jìn)行折現(xiàn)。,租賃收入與扣除項(xiàng),此處可運(yùn)用資金為租金收入與扣除項(xiàng)之差，即因租賃帶來的凈收入。,將每一期的凈現(xiàn)金流量都折現(xiàn)到項(xiàng)目的起始點(diǎn)，合計(jì)數(shù)即為項(xiàng)目的凈現(xiàn)值。資金運(yùn)用即資金流向則包括建設(shè)投資、償還本金、銷售稅費(fèi)、土地增值稅、所得稅五個方面。,一般采取先預(yù)征，最后一期按應(yīng)征收金額與預(yù)征金額的差額多退少補(bǔ)。,總建設(shè)成本估算表,其他費(fèi)用、管理費(fèi)用和不可預(yù)見費(fèi)的計(jì)提方法需在在重要假設(shè)進(jìn)行說明。 如假設(shè)一次性付款比例為10%，按揭比例為90%； 按揭首付比例住宅為三成，非住宅為4成，按揭資金在銷售后的第三個月或下一季度到位；,資本化率和銀行利率 資本化率即基準(zhǔn)折現(xiàn)率，一般假設(shè)為8%；而銀行利率一般為相應(yīng)期貸款利率的1.1倍，即增加10%融資費(fèi)用。,靜態(tài)評價(jià)指標(biāo),基礎(chǔ)知識,項(xiàng)目凈現(xiàn)值率 動態(tài)分析指標(biāo)三：亦稱動態(tài)投資收益率，它表達(dá)了單位投資現(xiàn)值所獲得的凈收益現(xiàn)值的大小。,名詞解釋,基礎(chǔ)知識,室外工程和市政配套 城市規(guī)劃要求的區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施配套和公共配套建設(shè)費(fèi)用、附屬工程建設(shè)費(fèi)用。,二、項(xiàng)目開發(fā)后如用于租賃，如何評價(jià)項(xiàng)目的盈利能力 關(guān)鍵在于經(jīng)營期與建設(shè)期的承接，以及對未來的經(jīng)營收益的合理預(yù)測。根據(jù)區(qū)域內(nèi)同類房地產(chǎn)項(xiàng)目的一般成本、委托方提供的資料、當(dāng)?shù)亍督ㄔO(shè)工程價(jià)格信息》以及項(xiàng)目具體情況進(jìn)行估算。,財(cái)務(wù)費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用是指為項(xiàng)目籌集資
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