房地產(chǎn)投資經(jīng)濟測算-文庫吧資料
2024-10-28 11:16本頁面
【正文】 為成本和售價各增加、減少10%，也可根據(jù)項目需要進行其他方案的比較。,將每一期的凈現(xiàn)金流量都折現(xiàn)到項目的起始點，合計數(shù)即為項目的凈現(xiàn)值。,全部現(xiàn)金流量表,顯示了項目各期現(xiàn)金流入及流出情況及總體凈現(xiàn)金流量，并計算得出考慮了時間價值后的項目凈現(xiàn)值，反映了項目的動態(tài)盈利能力。,利潤總額為銷售收入減去銷售費用、稅費、建設(shè)投資、財務(wù)費用及土地增值稅后的數(shù)額。這體現(xiàn)了開發(fā)資金不應(yīng)出現(xiàn)短缺，同時對外融入資金達到充分利用。資金運用即資金流向則包括建設(shè)投資、償還本金、銷售稅費、土地增值稅、所得稅五個方面。,此表綜合展現(xiàn)了資金的來源與運用。,貸款還本付息估算表,本期利息包括期初貸款本期產(chǎn)生的利息和本期新增貸款產(chǎn)生的利息兩部分。 財務(wù)費用的計算結(jié)果來源于貸款還本付息估算表。,一般采取先預(yù)征，最后一期按應(yīng)征收金額與預(yù)征金額的差額多退少補。,可運用資金由銷售實際回款減去因銷售而產(chǎn)生的所有支出后得出。,銷售安排及回款,假設(shè)中明確了項目可售面積和銷售單價，并對銷售時點及進度做出了安排，此表計列出各期實現(xiàn)的銷售面積，然后依據(jù)我們關(guān)于銷售回款方式的假設(shè)統(tǒng)計各期實際回款情況。,項目投資估算表,總建設(shè)成本估算表中各項成本隨項目開發(fā)建設(shè)進度分批投入，主要是為編制項目投資計劃與資金籌措表做準備。,總建設(shè)成本估算表,其他費用、管理費用和不可預(yù)見費的計提方法需在在重要假設(shè)進行說明。,開工準備在前期準備后一個月完成，竣工驗收的時間為3個月，其余各階段的完工時間與項目建筑形式相關(guān)程度較高，需根據(jù)項目的實際情況做出判斷。,四、如同一數(shù)據(jù)多次出現(xiàn)，其余多個盡量鏈接第一個，便于以后更改；但如果此數(shù)據(jù)在某處表現(xiàn)為多個數(shù)字的合計，為了核對計算是否正確，在此處則不進行鏈接；,注意事項：,三、由于基本沒有兩個項目是完全相同的，最好不要在已有表格上改動；,二、按先后順序依次編制；,五、所有成本、稅費、利率數(shù)據(jù)要以當?shù)刈钚沦Y料為準。,資金安排 自有資金占總投資比例不應(yīng)低于20%，一般假設(shè)在建設(shè)初期一次性投入。 如假設(shè)一次性付款比例為10%，按揭比例為90%； 按揭首付比例住宅為三成，非住宅為4成，按揭資金在銷售后的第三個月或下一季度到位；,資本化率和銀行利率 資本化率即基準折現(xiàn)率，一般假設(shè)為8%；而銀行利率一般為相應(yīng)期貸款利率的1.1倍，即增加10%融資費用。,成本計取比例 其他費用按建安工程費、室外工程及市政配套之和的3％計取； 管理費用按前期工程費、建安工程費、室外工程及市政配套、其他費用之和的3%計取 ； 不可預(yù)見費一般按前期工程費、建安工程費、室外工程及市政配套、其他費用、管理費用之和的
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