房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)分析-文庫(kù)吧資料
2025-02-17 05:51本頁(yè)面
【正文】 乙方案的單位成本） –稅率因素分析 ?稅率 ? ? 利潤(rùn) ? ?利潤(rùn)減少額 =?乙方案銷售數(shù)量 ?（乙方案的稅率 甲方案的稅率） 2023房管本科用 Copy Right 174。Cui Shijuan –銷售數(shù)量因素分析 ?銷售數(shù)量 ? ? 利潤(rùn) ? ?利潤(rùn)增加額 =（甲方案的銷售收入甲方案的成本） ?銷售數(shù)量增長(zhǎng)率 ?銷售數(shù)量增長(zhǎng)率 =（ ?乙方案銷售數(shù)量 ?甲方案的單價(jià) / ?甲方案銷售收入 1） ?100% ?銷售數(shù)量 ? ? 稅金 ? ?稅金增長(zhǎng)額 =甲方案的銷售稅金 ?銷售數(shù)量增長(zhǎng)率 2023房管本科用 Copy Right 174。試據(jù)此進(jìn)行經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)分析，查找兩個(gè)方案各因素變動(dòng)對(duì)其利潤(rùn)總額的影響程度。 –分析目的：測(cè)量各因素變動(dòng)對(duì)利潤(rùn)總額的影響程度，找出主要矛盾，反映潛在問(wèn)題，為決策者提供依據(jù)。Cui Shijuan –商店銷售 ?關(guān)鍵因素：商店現(xiàn)實(shí)和預(yù)期銷售額 ?商圈，樓層，朝向，臨街狀態(tài) –住宅銷售 ?住宅本身因素：價(jià)格的確定 ?配套服務(wù)水平：學(xué)校、醫(yī)院、商場(chǎng)、環(huán)境、交通等 –旅游酒店銷售 ?關(guān)鍵因素：地段（環(huán)境、交通） ?收益來(lái)源：客房和公共廳堂 2023房管本科用 Copy Right 174。Cui Shijuan ?提前銷售價(jià)格與利潤(rùn)變化 –在時(shí)間 0時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格已有下降趨勢(shì) 若以價(jià)格 A預(yù)售，成本為 C， 則收益為AC –在 T時(shí)，以價(jià)格 B出售，成本為 C’， 則收益為 BC’ 因 AB, CC’, 所以 AC遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于 BC’ 2023房管本科用 Copy Right 174。 f為價(jià)格變化速率。Cui Shijuan –分期付款銷售 ?首期 2030%，余款分期 ?銀行抵押貸款 ?房地產(chǎn)公司墊資 ?房地產(chǎn)銷售收益與出售時(shí)機(jī) –出售時(shí)機(jī) ?即時(shí)銷售 ?滯后銷售 ?提前銷售 2023房管本科用 Copy Right 174。Cui Shijuan ?提高避稅收入的途徑 –擴(kuò)大房地產(chǎn)投資的規(guī)模 –爭(zhēng)取加速折舊 –操縱應(yīng)納稅所得額 –控制開(kāi)始獲利年度 2023房管本科用 Copy Right 174。 房地產(chǎn)投資避稅收入的源泉不是逃稅，而是延期納稅的好處。Cui Shijuan ? 房地產(chǎn)折舊與避稅收入 – 例 : 某房地產(chǎn)總投資 1500萬(wàn)，折舊年限為 5年，年租金收入 700萬(wàn)，工商統(tǒng)一稅率 5%，年經(jīng)營(yíng)成本 50萬(wàn)，年攤銷費(fèi)用 10萬(wàn)，償還借款利息 15萬(wàn)，所得稅率 30%，不計(jì)殘值。Cui Shijuan 第三節(jié) 避稅收入分析 ? 房地產(chǎn)折舊與所得稅 – 折舊：有形資產(chǎn)的有形損耗和無(wú)形損耗 – 企業(yè)所得稅 ?企業(yè)所得稅 =應(yīng)納稅所得額 ?所得稅稅率（33%或 15%） ?應(yīng)納稅所得額 =收入總額 工商統(tǒng)一稅 （經(jīng)營(yíng)成本 +折舊 +攤銷 +應(yīng)償還的借款利息） ?折舊費(fèi)不交納所得稅是房地產(chǎn)投資的一種好處 2023房管本科用 Copy Right 174。 ?收入所得稅使投資者產(chǎn)生了借貸動(dòng)機(jī) ?操縱現(xiàn)金流量：降低或延緩營(yíng)運(yùn)費(fèi)用、延緩償還到期貸款等使短期現(xiàn)金流量顯示較高。Cui Shijuan –抵押貸款與所得稅 ?例：投資 185000元，年折舊 6000元，所得稅率 33%，租金收入 46000元，營(yíng)運(yùn)費(fèi)用 22023元，計(jì)算現(xiàn)金流量及投資回報(bào)率。Cui Shijuan 年 結(jié)余貸款占原始貸款之比 年末結(jié)余貸款 年還貸本息 年償付本金 年償付利息 0 1 2 3 4 5 合計(jì) 2023房管本科用 Copy Right 174。 ?結(jié)余貸款額 =結(jié)余貸款占原始貸款之比 ?原始貸款額 ?結(jié)余貸款占原始貸款之比 =原始貸款還貸系數(shù) /結(jié)余貸款還貸系數(shù) ?例：公司以一物業(yè)向銀行抵押貸款 1500萬(wàn)，要求 10年內(nèi)按月等額償還，年利率 12%，若 5年后該物業(yè)轉(zhuǎn)讓時(shí)，尚欠貸款為多少？ 2023房管本科用 Copy Right
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