房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)測(cè)算-文庫(kù)吧資料
2025-02-17 05:52本頁(yè)面
【正文】 4 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值率NPVR 較基本方案增減 5 動(dòng)態(tài)投資回收期 較基本方案增減 選取的指標(biāo)可以根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況變更，一般應(yīng)包含動(dòng)態(tài)和靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)。 累計(jì)凈現(xiàn)金流量的最后一期數(shù)值應(yīng)等于凈現(xiàn)金流量總和。 稅后利潤(rùn) = 利潤(rùn)總額 — 所得稅。 損益及利潤(rùn)分配表 序號(hào) 項(xiàng)目 一 銷售收入 二 銷售費(fèi)用 三 銷售稅費(fèi) 四 建設(shè)投資 五 財(cái)務(wù)費(fèi)用 六 土地增值稅 七 利潤(rùn)總額 八 所得稅 九 稅后利潤(rùn) 此表為稅后利潤(rùn)的計(jì)算表，清楚列明了項(xiàng)目的收入、成本、稅費(fèi)及最終取得的稅后利潤(rùn)總額，反映了項(xiàng)目的靜態(tài)盈利能力。 資金來(lái)源與運(yùn)用表 序號(hào) 項(xiàng)目 一 資金來(lái)源 銷售實(shí)際回款 自有資金 銀行借款 二 資金運(yùn)用 建設(shè)投資 償還本金 銷售稅費(fèi) 土地增值稅 所得稅 三 盈余資金 四 累計(jì)盈余資金 值得注意的是，自開始從銀行借入資金至還清銀行借款期間，盈余資金和累計(jì)盈余資金都應(yīng)該接近零或?yàn)榱恪ＹY金有三個(gè)來(lái)源，包括銷售回款、自有資金和銀行借款。 歸還銀行借款時(shí)，如果當(dāng)期還款來(lái)源小于期初借款時(shí)，償還本金的數(shù)額為還款來(lái)源減去本期計(jì)息；若當(dāng)期還款來(lái)源大于期初借款時(shí)，償還本金的數(shù)額則等于期初借款。 此表的主要作用在于通過(guò)判斷項(xiàng)目未來(lái)各期資金需求和資金擁有量之間的差距，決定何時(shí)需要對(duì)外融資。 投資計(jì)劃與資金籌措表 序號(hào) 項(xiàng)目 一 建設(shè)投資總額 建設(shè)投資 財(cái)務(wù)費(fèi)用 二 資金擁有量 自有資金 可運(yùn)用資金 銀行借款 三 盈余資金 四 累計(jì)盈余資金 財(cái)務(wù)費(fèi)用的多少取決于銀行借款金額，而銀行借款金額又取決于每期資金擁有量與投資總額之差，而財(cái)務(wù)費(fèi)用本身也是投資總額的一部分，由此構(gòu)成了一個(gè)相互引用的循環(huán)，為避免這種循環(huán)我們選擇根據(jù)判斷手動(dòng)輸入銀行借款數(shù)額。支出項(xiàng)包括銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)、土地增值稅和所得稅。 銷售收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算 各期的銷售收入與銷售實(shí)際回款由銷售安排及回款表鏈接得來(lái)，銷售稅費(fèi)、土地增值稅和所得稅依據(jù)當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)囟愂照邎?zhí)行。 應(yīng)注意與項(xiàng)目施工計(jì)劃表在時(shí)間上的對(duì)應(yīng)以及與總建設(shè)成本估算表在金額上的對(duì)應(yīng)。 建設(shè)投資是前七項(xiàng)的合計(jì)數(shù)，財(cái)務(wù)費(fèi)用與建設(shè)投資的合計(jì)為建設(shè)投資總額， 此處為項(xiàng)目建設(shè)發(fā)生的投入總額，沒(méi)有包含銷售費(fèi)用、相關(guān)稅金等。 根據(jù)已確定的建設(shè)工期安排繪制項(xiàng)目施工計(jì)劃表。 一、與委托方充分溝通； 操作指引 項(xiàng)目施工計(jì)劃表： 準(zhǔn)備階段 勘察設(shè)計(jì) 項(xiàng)目報(bào)建 開工準(zhǔn)備 地下部分 主體工程 安裝工程 裝飾工程 室外及配套工程 竣工驗(yàn)收 前期準(zhǔn)備階段 施工階段 準(zhǔn)備階段、勘察設(shè)計(jì)和項(xiàng)目報(bào)建的時(shí)間一般為兩個(gè)月，可同時(shí)進(jìn)行，一個(gè)季度內(nèi)結(jié)束。 重要假設(shè) 一般由 11張表構(gòu)成，包括項(xiàng)目施工計(jì)劃表（橫道圖）、總建設(shè)成本估算表、項(xiàng)目投資估算表、銷售安排及回款表、銷售收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表、投資計(jì)劃與資金籌措表、貸款還本付息估算表、資金來(lái)源與運(yùn)用表、損益及利潤(rùn)分配表、全部現(xiàn)金流量表和敏感性分析表。
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