房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算-文庫(kù)吧資料
2024-08-19 10:25本頁(yè)面
【正文】 由虧轉(zhuǎn)盈的年份則按財(cái)務(wù)通則規(guī)定將利潤(rùn)總額調(diào)整為應(yīng)納稅所得額，再計(jì)算所得稅。結(jié)合項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方案的情況，項(xiàng)目在8年經(jīng)營(yíng)期內(nèi)，累計(jì)稅后利潤(rùn)共18,803萬(wàn)元，上繳企業(yè)所得稅9,261萬(wàn)元。 有關(guān)說(shuō)明項(xiàng)目損益表的編制（詳見(jiàn)附表八）。4項(xiàng)目貸款清償期約為8年，銀行貸款利息采用長(zhǎng)期（五年以上）%，合計(jì)需支付利息2,626萬(wàn)元。 銀行貸款項(xiàng)目的銀行貸款發(fā)生時(shí)間在2005年初。 項(xiàng)目資金籌措根據(jù)項(xiàng)目投資進(jìn)度，配合項(xiàng)目自有資金及可運(yùn)用租售收入所提供的資金量，確定項(xiàng)目所需銀行貸款為9,813萬(wàn)元。本項(xiàng)目的自有資金按開(kāi)發(fā)成本的35%計(jì)提，需5,253萬(wàn)元。 項(xiàng)目按照出租形式經(jīng)營(yíng)物業(yè)時(shí)，需按照物業(yè)的固定資產(chǎn)價(jià)值計(jì)提大修費(fèi)以用于物業(yè)設(shè)施的維護(hù)，當(dāng)物業(yè)出售時(shí)，該費(fèi)用則不再予以考慮。178。 根據(jù)委托方提供的資料，地租按照物業(yè)的使用年限每年支付一次，從33萬(wàn)元起，每5年遞增5萬(wàn)元。根據(jù)國(guó)家和地方相應(yīng)財(cái)稅法律法規(guī)的規(guī)定，參考類(lèi)似房地產(chǎn)項(xiàng)目有關(guān)開(kāi)發(fā)和營(yíng)銷(xiāo)成本的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)際情況，在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期間涉及的各項(xiàng)稅費(fèi)率如下表：項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期間有關(guān)稅（費(fèi)）率一覽表序號(hào)費(fèi)用項(xiàng)目 計(jì)費(fèi)口徑 費(fèi)率（用） 1租賃期間稅費(fèi)營(yíng)業(yè)稅及附加%營(yíng)業(yè)稅租金5%城建稅營(yíng)業(yè)稅7%教育費(fèi)附加營(yíng)業(yè)稅3%房地產(chǎn)稅租金12%2銷(xiāo)售相關(guān)稅費(fèi)營(yíng)業(yè)稅及附加%營(yíng)業(yè)稅銷(xiāo)售收入%營(yíng)業(yè)稅附加（含城建稅和教育費(fèi)附加）營(yíng)業(yè)稅%防洪工程維護(hù)費(fèi)銷(xiāo)售收入%交易及印花稅銷(xiāo)售面積8元/平方米 3推廣費(fèi)用銷(xiāo)售收入%4租賃費(fèi)用年租金收入%5銷(xiāo)售費(fèi)用銷(xiāo)售收入1%6地租33萬(wàn)元/年7大修費(fèi)項(xiàng)目建安工程成本1%說(shuō)明：178。本方案中經(jīng)營(yíng)期內(nèi)的可運(yùn)用資金共36,438萬(wàn)元。具體價(jià)格變化和項(xiàng)目收益估算詳見(jiàn)附表三和附表四。等比序列支付現(xiàn)值系數(shù)公式P=A1*[1((1+s)/(1+i))^n]/(is)其中：P—現(xiàn)值（2012年初） A1—2012年負(fù)一層商場(chǎng)的租金水平 s —等比系數(shù)（固定遞增率3%）i —折現(xiàn)率（上面提過(guò)，年折現(xiàn)率采用10%，故此處的實(shí)際折現(xiàn)率為（1+10%）^31=%）n —計(jì)息周期數(shù)。計(jì)算公式：等額序列支付現(xiàn)值系數(shù)公式P=A1*[11/(1+i)^n]/i其中：P—現(xiàn)值（2012年初） A1—2012年一至四層各層的租金水平，按2011年末租金水平等額計(jì)算。物業(yè)使用年限：根據(jù)項(xiàng)目商業(yè)用地的性質(zhì)，其使用年限為40年。具體計(jì)算方式：一至四層商場(chǎng)以2011年末的租金水平為未來(lái)每年等額的收益水平，采用等額序列支付的現(xiàn)值系數(shù)公式，按10%的折現(xiàn)率將未來(lái)收入水平折至2012年初估算各層商場(chǎng)的銷(xiāo)售價(jià)格。銷(xiāo)售收入：按照租售方案建議，待商場(chǎng)的出租率穩(wěn)定地保持在9095%的時(shí)候，可將商場(chǎng)整體出售。租金變化的假設(shè)：根據(jù)我司對(duì)商場(chǎng)的研究經(jīng)驗(yàn)，項(xiàng)目的租金水平變化根據(jù)出租率和商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)時(shí)間作以下假設(shè)：首層至四層商場(chǎng)租金在2007年增長(zhǎng)5%，以后按每2年遞增5%的水平計(jì)算，2012年后保持平穩(wěn)。租賃進(jìn)度的假設(shè)：根據(jù)所建議的項(xiàng)目租賃進(jìn)度計(jì)劃，在開(kāi)業(yè)時(shí)，一至四層商場(chǎng)達(dá)到70%的出租率，開(kāi)業(yè)后5年內(nèi)增加至90%，進(jìn)入穩(wěn)定期后保持在9095%之間。（以上價(jià)格均不含商場(chǎng)管理費(fèi)）由于實(shí)際操作中在商場(chǎng)交付使用時(shí)就真正實(shí)現(xiàn)租金收入，但在招商過(guò)程中又會(huì)使用“免租期”優(yōu)惠等租金策略，因此，一至四層商場(chǎng)的租金收入計(jì)算期從2005年7月1日開(kāi)始（一般商場(chǎng)的交付使用期會(huì)比正式開(kāi)業(yè)的時(shí)間提前兩個(gè)月，以作為商戶的裝修期），按“免租半年”的策略，2005年下半年6個(gè)月中，只計(jì)算3個(gè)月租賃保證金的收入，而不計(jì)算租金收入，該筆保證金收入將在物業(yè)整體銷(xiāo)售時(shí)扣除。
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