房地產(chǎn)投資經(jīng)濟測算-在線瀏覽
2024-10-28 11:16本頁面
【正文】 全部時間。,內(nèi)部收益率 動態(tài)分析指標二：就是指在項目壽命期內(nèi)使投資方案凈現(xiàn)值為零的貼現(xiàn)率。,建設(shè)工期安排 建設(shè)工期安排主要根據(jù)開發(fā)商提供的資料確定，如對方?jīng)]有提供資料，則應(yīng)依據(jù)項目情況和類似開發(fā)項目的工期安排情況判斷確定。,銷售回款 指對銷售回款的情況進行假設(shè)，可根據(jù)項目情況進行調(diào)整。,銷售安排 在進行測算前應(yīng)明確銷售價格、銷售期安排、銷售率及銷售費用的計提比例。,重要假設(shè),一般由11張表構(gòu)成，包括項目施工計劃表（橫道圖）、總建設(shè)成本估算表、項目投資估算表、銷售安排及回款表、銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表、投資計劃與資金籌措表、貸款還本付息估算表、資金來源與運用表、損益及利潤分配表、全部現(xiàn)金流量表和敏感性分析表。,一、與委托方充分溝通；,操作指引,項目施工計劃表：,準備階段 勘察設(shè)計 項目報建 開工準備 地下部分 主體工程 安裝工程 裝飾工程 室外及配套工程 竣工驗收,前期準備階段,施工階段,準備階段、勘察設(shè)計和項目報建的時間一般為兩個月，可同時進行，一個季度內(nèi)結(jié)束。,根據(jù)已確定的建設(shè)工期安排繪制項目施工計劃表。,建設(shè)投資是前七項的合計數(shù)，財務(wù)費用與建設(shè)投資的合計為建設(shè)投資總額， 此處為項目建設(shè)發(fā)生的投入總額，沒有包含銷售費用、相關(guān)稅金等。 應(yīng)注意與項目施工計劃表在時間上的對應(yīng)以及與總建設(shè)成本估算表在金額上的對應(yīng)。,銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算,各期的銷售收入與銷售實際回款由銷售安排及回款表鏈接得來，銷售稅費、土地增值稅和所得稅依據(jù)當時當?shù)囟愂照邎?zhí)行。支出項包括銷售費用、銷售稅費、土地增值稅和所得稅。,投資計劃與資金籌措表,財務(wù)費用的多少取決于銀行借款金額，而銀行借款金額又取決于每期資金擁有量與投資總額之差，而財務(wù)費用本身也是投資總額的一部分，由此構(gòu)成了一個相互引用的循環(huán)，為避免這種循環(huán)我們選擇根據(jù)判斷手動輸入銀行借款數(shù)額。,此表的主要作用在于通過判斷項目未來各期資金需求和資金擁有量之間的差距，決定何時需要對外融資。,歸還銀行借款時，如果當期還款來源小于期初借款時，償還本金的數(shù)額為還款來源減去本期計息；若當期還款來源大于期初借款時，償還本金的數(shù)額則等于期初借款。資金有三個來源，包括銷售回款、自有資金和銀行借款。,資金來源與運用表,值得注意的是，自開始從銀行借入資金至還清銀行借款期間，盈余資金和累計盈余資金都應(yīng)該接近零或為零。,損益及利潤分配表,此表為稅后利潤的計算表，清楚列明了項目的收入、成本、稅費及最終取得的稅后利潤總額，反映了項目的靜態(tài)盈利能力。,稅后利潤 = 利潤總額 — 所得稅。,累計凈現(xiàn)金流量的最后一期數(shù)值應(yīng)等于凈現(xiàn)
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