房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測算-在線瀏覽
2024-09-07 21:33本頁面
【正文】 行性（包括盈利能力、償還貸款能力及抗風(fēng)險(xiǎn)能力）作出評價及針對性建議。經(jīng)濟(jì)評價前提：本方案中，項(xiàng)目通過在前期出租經(jīng)營獲取租金收入，待物業(yè)出租率保持在9095%之間，進(jìn)入穩(wěn)定經(jīng)營期后，采用一次性整體銷售的方式實(shí)現(xiàn)投資回收和盈利。考慮到項(xiàng)目投資收益的情況，在項(xiàng)目的投資進(jìn)度估算中以季度為計(jì)算時間單位，其余以年度為計(jì)算時間單位。項(xiàng)目核算的貨幣為人民幣。 項(xiàng)目投資估算 項(xiàng)目開發(fā)成本估算項(xiàng)目開發(fā)成本包括七大類費(fèi)用項(xiàng)目：土地成本、前期費(fèi)用、建安工程成本、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、開發(fā)期稅費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)、企業(yè)管理費(fèi)。項(xiàng)目總開發(fā)成本為15,008萬元，建筑面積單方成本為3,403元/平方米。說明：土地成本：包括地價、土地交易稅費(fèi)、土地補(bǔ)償費(fèi)和建設(shè)期投入的地租費(fèi)用。前期費(fèi)用：包括規(guī)劃設(shè)計(jì)勘察費(fèi)、前期顧問費(fèi)、拆遷及土地平整費(fèi)三項(xiàng)。建安工程成本：包括土建裝修成本和安裝工程成本兩大項(xiàng)目，根據(jù)委托方提供的估算單價指標(biāo)，結(jié)合策劃方案中對建筑配套設(shè)施的建議進(jìn)行計(jì)算，建安工程成本共11,356萬元。開發(fā)稅費(fèi)：依據(jù)委托方提供的云南省及玉溪市有關(guān)稅費(fèi)規(guī)定計(jì)算，開發(fā)稅費(fèi)共670萬元。企業(yè)管理費(fèi)：按前四項(xiàng)成本費(fèi)用的總和，根據(jù)行業(yè)平均比例3%估算，企業(yè)管理費(fèi)共398萬元。按照目前項(xiàng)目進(jìn)度。其中，工程建設(shè)期由2004年第四季度至2005年第三季度；2005年9月1日正式開業(yè)。說明：178。 土地成本在項(xiàng)目建設(shè)前半年分兩季度投入完畢。3而車位則作為沃爾瑪大型超市和項(xiàng)目商場的配套設(shè)施，不考慮收入。結(jié)合租金定位分析，首次推出時，一層商場的平均租金為178元/，二層商場的平均租金為80元/，三層商場的平均租金為50元/，四層商場的平均租金為40元/，負(fù)一層商場的租金按照委托方與沃爾瑪所簽定的協(xié)議價20元/。負(fù)一層商場按照協(xié)議免保證金，在正式開業(yè)后免租兩個月，所以2005年只計(jì)算2個月的租金收入。按照這個目標(biāo)，假設(shè)商場的出租率在2005年開業(yè)時達(dá)到約70%，%，以后逐年穩(wěn)步提升，在2010年達(dá)至90%，2011年后趨于穩(wěn)定，保持在95%的出租率水平。負(fù)一層商場從2005年起按每3年遞增3%的幅度計(jì)算。根據(jù)租賃進(jìn)度計(jì)劃，預(yù)計(jì)在2012年整體出售商場，出售價值按2011年的租金水平和期望的10%投資回報(bào)率，用收益還原法計(jì)算。由于負(fù)一層商場的租金是一直按照每3年3%遞增的，所以其銷售價格則是采用等比序列支付的現(xiàn)值系數(shù)公式進(jìn)行估算。按照2004年獲取土地使用權(quán)，在2012年，商場的使用年限尚剩余32年。 i —折現(xiàn)率（按期望的投資回報(bào)率10%計(jì)算） n —計(jì)息周期數(shù)，即剩余使用年限32年。商場剩余使用年限為32年，故計(jì)息期數(shù)為32/3=。 項(xiàng)目可運(yùn)用資金估算項(xiàng)目可運(yùn)用資金是指在扣除有關(guān)經(jīng)營稅費(fèi)和經(jīng)營費(fèi)用、所得稅后的租售收入。可運(yùn)用資金估算詳見附表五。因此在計(jì)算可運(yùn)用資金時，地租部分在物業(yè)租賃期間逐年扣除，在物業(yè)出售當(dāng)年按10%的折現(xiàn)率，采用等差序列現(xiàn)值系數(shù)公式將剩余使用年限的地租費(fèi)用折現(xiàn)至2012年年初。 投資計(jì)劃與資金籌措房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)投資的資金來源為三個方面，一是自有資金，二是各階段的租售收入，三是當(dāng)自有資金已全部投入開發(fā)而未獲得租售收入或租售收入不足以滿足開發(fā)投資時，采用貸款的形式解決資金問題。項(xiàng)目的租金收入雖然在建設(shè)期（即2005年）開始收取，但資金量很少，并不足以彌補(bǔ)資金缺口，所以銀行貸款是本方案運(yùn)作中的重要融資手段。項(xiàng)目投資計(jì)劃與資金籌措表詳見附表六。從2006年開始以可運(yùn)用的租金收入付息還本，至項(xiàng)目整體出售獲取銷售收入后。貸款還本付息表詳見附表七。 項(xiàng)目盈利能力評價 靜態(tài)評價靜態(tài)評價是指不考慮貨幣時間價值對項(xiàng)目盈利能力進(jìn)行評價。損益表反映了項(xiàng)目在整個經(jīng)營期內(nèi)的利潤總額、所得稅和稅后利潤的分配情況，是計(jì)算投資利潤率、投資利稅率等靜態(tài)評價指標(biāo)的基礎(chǔ)表。所得稅在租售期間按年度計(jì)提。靜態(tài)評價指標(biāo)表靜態(tài)評價指標(biāo)稅前稅后投資利潤率%%投資利稅率%自有資金利潤率%
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