房地產(chǎn)投資資金解析甘美蘭-在線瀏覽
2025-01-30 04:59本頁面
【正文】 ?風(fēng)險(xiǎn)分析 ?退出策略 ?法律保護(hù) ?交易文件 ?外判施工監(jiān)管 ?財(cái)務(wù)總監(jiān) ?項(xiàng)目進(jìn)展匯報(bào) ?投資者報(bào)告 ?分紅 ?股權(quán)回購 ?清算 26 房地產(chǎn)投資基金的估值 ? 估值的目的 ? 對投資組合中的每個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估，以確定基金的價(jià)值，為投資者提供資產(chǎn)組合業(yè)績的信息 ? 頻率：每一季度估值一次 ? 因流動(dòng)性低導(dǎo)致的估值難度 (不能像證券基金一樣時(shí)時(shí) “盯市 ”) ? 估值的方法 ? 凈資產(chǎn)值 ? 現(xiàn)金流折現(xiàn) 對未來售價(jià)、成本要有相當(dāng)?shù)陌盐? 折現(xiàn)率的選擇非常關(guān)鍵 ? 成本法 適用于交易剛剛完成，尚未產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性變化時(shí) ? 外聘專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估 相對客觀、公正 每年估值一次 27 房地產(chǎn)投資基金的收益 ? 基金收益 ? 租金收入 ? 利息收入 ? 分紅所得 ? 資本利得 ? 其他收入 ? 投資人 /管理人收益分成 ? 在全體投資人收回投資本金且獲得一定水平的投資回報(bào) (如最低年回報(bào)率 8%)的基礎(chǔ)上，基金管理人可按約定比例享受業(yè)績分成 ? 業(yè)績分成的 國際 慣例： 80%： 20% 28 房地產(chǎn)投資基金的費(fèi)用 ? 初期費(fèi)用 ? 開辦費(fèi)用 (基金設(shè)立費(fèi) ) ? 固定資產(chǎn)購置費(fèi)用 ? 期中費(fèi)用 ? 管理費(fèi) (一般 2%%/年 ) ? 基金運(yùn)營費(fèi)用 托管費(fèi) 審計(jì)費(fèi)用 律師費(fèi) 投資人大會(huì)費(fèi)用 信息披露費(fèi)用 季度 /年度 /公告的制作費(fèi)用 ? 清算費(fèi)用 房地產(chǎn)投資基金的稅收 29 合伙人從房地產(chǎn)投資基金獲得收益的稅收問題 (特指有限合伙制基金 )： “先分后稅”的原則 有限合伙本身并無所得稅納稅義務(wù) 有限合伙的經(jīng)營所得按照約定的分配比例向合伙人分配 合伙人是自然人的，繳納個(gè)人所得稅 （稅率為 20%） 合伙人是法人或其他組織的，繳納企業(yè)所得稅 代扣代繳 合伙人是自然人的，有限合伙作為扣繳義務(wù)人，向稅務(wù)主管部門進(jìn)行代扣代繳 合伙人是法人或其他組織，在登記注冊地進(jìn)行所得稅繳納，有限合伙不存在代扣 代繳的義務(wù) 信息披露 30 房地產(chǎn)投資基金應(yīng)向投資人適時(shí)作出如下信息披露： 不定期投資活動(dòng)報(bào)告 項(xiàng)目投資具體交易的完成 重大交易文件的簽署 投資項(xiàng)目的分紅或退出等 年度投資報(bào)告 (內(nèi)容為上一年度投資活動(dòng)總結(jié) ) 每一會(huì)計(jì)年度前三季度未經(jīng)審計(jì)的財(cái)務(wù)報(bào)表 上一會(huì)計(jì)年度經(jīng)審計(jì)的財(cái)務(wù)報(bào)表 資產(chǎn)負(fù)債表 損益表 現(xiàn)金流量表 各投資人在基金中的資本賬戶余額及在該會(huì)計(jì)年度的變化 31 5 3 4 6 風(fēng)險(xiǎn)控制 投資案例分析 投資經(jīng)營策略 運(yùn)作及管理 1 房地產(chǎn)投資基金概述 2 組織形式及設(shè)立 32 房地產(chǎn)投資基金的投資風(fēng)險(xiǎn) ? 政策法規(guī)風(fēng)險(xiǎn) ? 中央政府和地方政府不時(shí)的市場干預(yù)政策 (貨幣政策、信貸政策、行政干預(yù) ) ? 市場風(fēng)險(xiǎn) ? 全國或項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場的物業(yè)供求、物業(yè)價(jià)格的形勢變化 ? 經(jīng)營管理風(fēng)險(xiǎn) ? 基金和合作方在經(jīng)營管理項(xiàng)目過程中發(fā)生決策失誤 ? 開發(fā)商誠信、是否具備契約精神等 ? 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) ? 投資項(xiàng)目獲得銀行貸款的數(shù)額、利率、年限和貸款到位時(shí)間等的不確定性 ? 流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn) ? 房地產(chǎn)產(chǎn)品流動(dòng)性較差，難以迅速變現(xiàn)，導(dǎo)致基金不易清算 ? 環(huán)境風(fēng)險(xiǎn) ? 因?yàn)榕c投資相關(guān)的環(huán)境權(quán)利主張而面臨損失 33 房地產(chǎn)投資基金的風(fēng)險(xiǎn)控制系統(tǒng) ? 投資決策委員會(huì) ? 基金投資運(yùn)作的最高決策機(jī)構(gòu) ? 富有房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)驗(yàn)的的專家 ? 具有豐富金融和產(chǎn)業(yè)投資經(jīng)驗(yàn)的專家 ? 一票否決制：全體投資決策委員會(huì)一致同意方可通過 ? 最大程度地保證投資決策的科學(xué)性 ? 風(fēng)險(xiǎn)控制委員會(huì) ? 制定風(fēng)險(xiǎn)管理政策，評(píng)估、監(jiān)控基金投資風(fēng)險(xiǎn)，并提出改善建議 ? 在市場發(fā)生重大變動(dòng)的情況下，研究制定風(fēng)險(xiǎn)控制的方法 ? 風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)控制度 ? 基金資產(chǎn)和基金管理公司資產(chǎn)隔離 ? 不同基金之間隔離 (如美元基金和人民幣基金 ) ? 不同項(xiàng)目的資產(chǎn)之間隔離
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