房地產(chǎn)投資資金解析甘美蘭-資料下載頁
2024-12-29 04:59本頁面
【正文】 11個月已開始預(yù)售 ? 于 2023年 4月開盤時均價為每平方米 7,000元人民幣，超過投資時的估算 項目所在地 決策思路 后續(xù)發(fā)展 案例分析 — 普凱基金投資天津領(lǐng)世郡項目 38 ? 隨著金融風(fēng)暴的爆發(fā)以及國內(nèi)房地產(chǎn)市場的逆轉(zhuǎn)，價格一路走低、成交量下滑 ? 普凱與開發(fā)商隨市場變化連續(xù)改變營銷策略及售價，確保項目有足夠現(xiàn)金流營運 ? 由于市場推廣、戶型設(shè)計、單價以及總價把握得準確，項目銷量一直保持在合理范圍， 2023年前兩個月更成為當(dāng)?shù)劁N量冠軍 ? 金融風(fēng)暴不可預(yù)見，但由于普凱的保守投資策略及對市場變化作出準確的行動，確保了投資的安全 ? 投資已于 2023年 7月完全退出 ? 此項目的開發(fā)周期恰逢 2023/08年中國經(jīng)濟最為火熱的階段，建筑材料及銀行融資成本飛漲 ? 大部分銷售時段卻在經(jīng)濟的不景氣時段，整個項目遭遇房地產(chǎn)周期里最不利的時刻 ? 得益于完善的交易架構(gòu)設(shè)計和管理團隊出色的風(fēng)險管控能力，普凱成功把市場的負面影響降到最低，本項目投資最終給投資者帶來 25%的年化稅后內(nèi)部收益率（ 以美元計 ） 案例分析 — 普凱基金投資天津領(lǐng)世郡項目 金融危機的影響 投資總結(jié) 39 ? Aetos總部設(shè)在美國，是規(guī)模較大的一家對沖基金，其亞洲房地產(chǎn)基金在日本和中國投資，高峰期投資總額約 30億美元 ? ING (荷蘭國際集團 )下屬的房地產(chǎn)基金在全球管理的資產(chǎn)規(guī)模約 60億歐元，在中國的投資資產(chǎn)總額約 5億美金 ? 龍湖地產(chǎn)起源于重慶，近年發(fā)展迅猛，以興建高品質(zhì)住宅見長，現(xiàn)業(yè)務(wù)拓展至全國多個城市 ? 2023年 12月在香港上市 (市值 380億港幣 ) ? 項目投資時點為 2023年 1季度，當(dāng)時房地產(chǎn)市場處于泡沫破裂的前期，土地估值過高，產(chǎn)品售價透支 ? 項目定位出現(xiàn)偏差，導(dǎo)致戶型設(shè)計過大 (平均戶型約 300平米 )，總價過高，超過當(dāng)?shù)刭徺I力 ? 龍湖作為直接操盤的實體，僅持有項目公司 10%的股權(quán)，基金作為財務(wù)投資者反而持有 90%，無法有效規(guī)避道德風(fēng)險 ? 與大型開發(fā)企業(yè)合作固然有許多優(yōu)勢，但是也不能過于迷信，需要有自己的判斷 相關(guān)機構(gòu)簡介 案例總結(jié) 項目投資摘要 ? 項目位于成都市高新區(qū)南部新區(qū)，與普凱投資藍光地產(chǎn)的項目屬于同一區(qū)域 ? 總建筑面積 58萬平米，規(guī)劃住宅 1,740套 ? Aetos和 ING于 2023年 1季度向項目公司出資，聯(lián)合持有項目公司 90%股份 ? 預(yù)計 2023年初開盤，至今仍未開始銷售。因沒有預(yù)售款回流，工程也一再延建、緩建 ? 自基金出資以來，項目自身并沒有產(chǎn)生現(xiàn)金流入，龍湖只能憑借上市募集的資金，于 2023年12月底回購項目公司部分股權(quán) 案例分析 — Aetos、 ING投資龍湖成都項目 40 ? Merrill Lynch (美林 ) 亞太地產(chǎn)投資基金資金規(guī)模 26億美金 ? 在亞洲的投資區(qū)域包括日本、中國、韓國、印度和東南亞等 ? 利海集團總部位于廣州，成立于 1992年 ? 2023年開始全國擴張，目前在廣東、廣西、河南、湖南、貴州和天津等省市有投資項目 ? 利海吸引戰(zhàn)略投資人的時點為 2023年底至 2023年初，當(dāng)時香港資本市場有一段“內(nèi)房股”上市的高潮，造就了眾多上市公司和財富迅速膨脹的企業(yè)家 ? 投資銀行主導(dǎo)的房地產(chǎn)基金紛紛參與到 PreIPO的游戲中，希望借 IPO快速實現(xiàn)高額回報 ? 相對于項目層面的投資， PreIPO見效快，回報高，但是能否上市、上市后反應(yīng)如何均存在很大不確定性 ? 2023年全球金融危機的出現(xiàn)停止了房企上市的腳步，也暴露了眾多基金參與 IPO投資前的過度樂觀與盲目 相關(guān)機構(gòu)簡介 案例總結(jié) 項目投資摘要 ? 利海集團于 2023年 8月完成紅籌架構(gòu)的搭建 ? 2023年 10月引入美林， 2023年 1季度引入 JP Man作為其戰(zhàn)略投資人 ? 預(yù)計于 2023年內(nèi)在香港上市 ? 2023年由于全球金融危機的影響，眾多大陸房地產(chǎn)開發(fā)商赴港上市計劃擱淺 ? 至今仍未重啟上市計劃 案例分析 — 美林投資利海 IPO項目 41 謝謝諸位！ 習(xí)題 42 有限合伙制形式的房地產(chǎn)投資基金是如何保證投資人和管理人的利益一致的？ 房地產(chǎn)投資基金如何確保所投資的項目公司的資金安全？ 如何理解有限合伙制形式的房地產(chǎn)投資基金的稅收優(yōu)勢？ 房地產(chǎn)投資基金常用的投資組合策略有哪些？ 謝謝觀看 /歡迎下載 BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH
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