房地產(chǎn)開發(fā)質(zhì)量管理(文件)
【正文】 強(qiáng)調(diào)施工現(xiàn)場(chǎng)的技術(shù)質(zhì)量管理，建立統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)化的質(zhì)量管理體系，編制詳盡的施工作業(yè)指導(dǎo)書和施工方案，嚴(yán)格檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)，強(qiáng)調(diào)執(zhí)行力！ 現(xiàn)場(chǎng)有效質(zhì)量管理關(guān)鍵環(huán)節(jié) ? 工程樣板先行 樣板先行作為工程質(zhì)量控制的重要手段，在房地產(chǎn)公司的實(shí)踐中起到了巨大的作用，工程樣板是工程質(zhì)量的演練，是對(duì)施工隊(duì)伍的實(shí)物交底的基地，有利于及時(shí)發(fā)現(xiàn)施工圖存在的問(wèn)題，避免大規(guī)模的返工簽證。 （專項(xiàng)技術(shù)方案評(píng)審作業(yè)指導(dǎo)書） 現(xiàn)場(chǎng)有效質(zhì)量管理關(guān)鍵環(huán)節(jié) ? 施工關(guān)鍵工序控制 甲方的現(xiàn)場(chǎng)管理不可能也不要求控制施工過(guò)程的每一個(gè)過(guò)程每一道工序，找出施工過(guò)程中對(duì)建筑產(chǎn)品質(zhì)量或功能影響最大，施工中最容易出現(xiàn)問(wèn)題的關(guān)鍵工序作為重點(diǎn)控制的對(duì)象，對(duì)有效控制質(zhì)量通病，保證產(chǎn)品質(zhì)量，提高管理效率都具舉足輕重的作用。 ? 遵循先檢查后保護(hù)的原則。 一是要做好售后服務(wù)。要深入調(diào)查研究開發(fā)的房產(chǎn)尚需改進(jìn)的方面，并對(duì)調(diào)查后的材料進(jìn)行全面整理分析，及時(shí)反饋到有關(guān)部門，以進(jìn)一步提高房產(chǎn)開發(fā)的質(zhì)量。 二是要做好征求意見(jiàn)和調(diào)查回訪工作。 ? 成品保護(hù)措施應(yīng)在移交物 業(yè)前切實(shí)可靠。 必須嚴(yán)格執(zhí)行混凝土澆灌程序 ， 保證澆灌的合法性 ， 做好澆灌前的檢查工作 ， 包括隱蔽情況 、 水電預(yù)埋分情況 、 施工組織情況 、 機(jī)械設(shè)備準(zhǔn)備情況等等 。技術(shù)方案先行作為工程管理的重要制度之一，必須在施工現(xiàn)場(chǎng)不折不扣地執(zhí)行。目標(biāo)過(guò)低，會(huì)對(duì)項(xiàng)目帶來(lái)傷害，失去市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力；過(guò)高會(huì)造成投入成本加大，綜合開發(fā)績(jī)效降低。 現(xiàn)場(chǎng)管理需要重點(diǎn)關(guān)注的工序。 ? 工程項(xiàng)目施工涉及面廣，是一個(gè)極其復(fù)雜的過(guò)程，影響質(zhì)量的因素很多，使用材料的微小差異、操作的微小變化、環(huán)境的微小波動(dòng)、機(jī)械設(shè)備的正常磨損，都會(huì)產(chǎn)生質(zhì)量變異，造成質(zhì)量事故。在窗下墻高900mm時(shí)，很多飄窗還飄出 680mm的寬度，加上窗把手 700mm的高度，業(yè)主（尤其是女性業(yè)主）很難夠到把手開啟窗戶。 設(shè)計(jì)不夠人性化 ?一組團(tuán)內(nèi)有的大堂入口處沒(méi)有無(wú)障礙通道，很不方便輪椅和殘障人士的出入，也不符合現(xiàn)代社會(huì)的設(shè)計(jì)潮流。因此，要擇優(yōu)選好設(shè)計(jì)方案，對(duì)住宅的套型、結(jié)構(gòu)體系、內(nèi)部功能、空間利用、節(jié)能節(jié)地等要?jiǎng)?chuàng)新創(chuàng)優(yōu)設(shè)計(jì)。 ? 重視可行性研究報(bào)告的質(zhì)量，不應(yīng)該片面地把可行性研究報(bào)告視為可批性報(bào)告。因此本次課程在涉及前期工作質(zhì)量和售后服務(wù)質(zhì)量的同時(shí)，重點(diǎn)分析 設(shè)計(jì)質(zhì)量（功能質(zhì)量） 和 施工質(zhì)量（工程質(zhì)量） 的管理。當(dāng)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行到施工階段時(shí)，產(chǎn)品策劃、市場(chǎng)定位、目標(biāo)客戶群、項(xiàng)目的設(shè)施配套均已確定，規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、技術(shù)方案和設(shè)計(jì)圖紙都已經(jīng)審查通過(guò)，假如這些大量的前期質(zhì)量不是最優(yōu)的，那將會(huì)很難保證工程項(xiàng)目的整體投資效益。 ? 由于項(xiàng)目地段選擇質(zhì)量往往回旋空間小，物業(yè)管理質(zhì)量直接參與難度大；因此目前房地產(chǎn)開發(fā)質(zhì)量管理集中在可行性研究、項(xiàng)目前期策劃、設(shè)計(jì)質(zhì)量、工程實(shí)施質(zhì)量及售后質(zhì)量上。 鋁合金門窗分包單位完成安裝后，沒(méi)有與后序施工單位進(jìn)行工序交接。 例如：土建施工單位與園林施工單位經(jīng)常出現(xiàn)交接不暢，尤其是工期趨緊的情況下，主體外立面裝修未完工，外排架無(wú)法拆除情況下，園林單位無(wú)法進(jìn)場(chǎng)施工，導(dǎo)致工期延后。 規(guī)劃、設(shè)計(jì)階段優(yōu)化深度不夠 ? 良好的設(shè)計(jì)方案從來(lái)沒(méi)有像今天這樣重要，設(shè)計(jì)師提出的設(shè)計(jì)方案如果平淡無(wú)奇，在房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨飽和及空間需求特征不斷變化情況下，很難獲得市場(chǎng)的認(rèn)可。 ：南京“樓沉沉” 事件概況：房子周邊地表下沉，最深處達(dá) 12厘米；負(fù)一層衛(wèi)生間墻根處出現(xiàn)長(zhǎng)達(dá) 3米的裂縫，最寬處達(dá) 1厘米，幾乎橫切整面墻，類似的裂縫還出現(xiàn)在房?jī)?nèi)的各個(gè)角落，多達(dá)上百條！ 原因調(diào)查：江寧建筑質(zhì)量安裝工程監(jiān)督站站長(zhǎng)說(shuō)施工存在質(zhì)量問(wèn)題，土沒(méi)有夯實(shí)，但不存在結(jié)構(gòu)安全問(wèn)題。 ：桐鄉(xiāng)“樓薄薄” 事件概況：浙江桐鄉(xiāng)太陽(yáng)湖小區(qū)，又叫“匯宇都市花園”一期。室外總體環(huán)境施工過(guò)
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