房地產(chǎn)開發(fā)質(zhì)量管理(文件)
【正文】 強調(diào)施工現(xiàn)場的技術(shù)質(zhì)量管理，建立統(tǒng)一的標準化的質(zhì)量管理體系，編制詳盡的施工作業(yè)指導書和施工方案，嚴格檢驗標準，強調(diào)執(zhí)行力！ 現(xiàn)場有效質(zhì)量管理關(guān)鍵環(huán)節(jié) ? 工程樣板先行 樣板先行作為工程質(zhì)量控制的重要手段，在房地產(chǎn)公司的實踐中起到了巨大的作用，工程樣板是工程質(zhì)量的演練，是對施工隊伍的實物交底的基地，有利于及時發(fā)現(xiàn)施工圖存在的問題，避免大規(guī)模的返工簽證。 （專項技術(shù)方案評審作業(yè)指導書） 現(xiàn)場有效質(zhì)量管理關(guān)鍵環(huán)節(jié) ? 施工關(guān)鍵工序控制 甲方的現(xiàn)場管理不可能也不要求控制施工過程的每一個過程每一道工序，找出施工過程中對建筑產(chǎn)品質(zhì)量或功能影響最大，施工中最容易出現(xiàn)問題的關(guān)鍵工序作為重點控制的對象，對有效控制質(zhì)量通病，保證產(chǎn)品質(zhì)量，提高管理效率都具舉足輕重的作用。 ? 遵循先檢查后保護的原則。 一是要做好售后服務(wù)。要深入調(diào)查研究開發(fā)的房產(chǎn)尚需改進的方面，并對調(diào)查后的材料進行全面整理分析，及時反饋到有關(guān)部門，以進一步提高房產(chǎn)開發(fā)的質(zhì)量。 二是要做好征求意見和調(diào)查回訪工作。 ? 成品保護措施應(yīng)在移交物 業(yè)前切實可靠。 必須嚴格執(zhí)行混凝土澆灌程序 ， 保證澆灌的合法性 ， 做好澆灌前的檢查工作 ， 包括隱蔽情況 、 水電預(yù)埋分情況 、 施工組織情況 、 機械設(shè)備準備情況等等 。技術(shù)方案先行作為工程管理的重要制度之一，必須在施工現(xiàn)場不折不扣地執(zhí)行。目標過低，會對項目帶來傷害，失去市場競爭力；過高會造成投入成本加大，綜合開發(fā)績效降低。 現(xiàn)場管理需要重點關(guān)注的工序。 ? 工程項目施工涉及面廣，是一個極其復雜的過程，影響質(zhì)量的因素很多，使用材料的微小差異、操作的微小變化、環(huán)境的微小波動、機械設(shè)備的正常磨損，都會產(chǎn)生質(zhì)量變異，造成質(zhì)量事故。在窗下墻高900mm時，很多飄窗還飄出 680mm的寬度，加上窗把手 700mm的高度，業(yè)主（尤其是女性業(yè)主）很難夠到把手開啟窗戶。 設(shè)計不夠人性化 ?一組團內(nèi)有的大堂入口處沒有無障礙通道，很不方便輪椅和殘障人士的出入，也不符合現(xiàn)代社會的設(shè)計潮流。因此，要擇優(yōu)選好設(shè)計方案，對住宅的套型、結(jié)構(gòu)體系、內(nèi)部功能、空間利用、節(jié)能節(jié)地等要創(chuàng)新創(chuàng)優(yōu)設(shè)計。 ? 重視可行性研究報告的質(zhì)量，不應(yīng)該片面地把可行性研究報告視為可批性報告。因此本次課程在涉及前期工作質(zhì)量和售后服務(wù)質(zhì)量的同時，重點分析 設(shè)計質(zhì)量（功能質(zhì)量） 和 施工質(zhì)量（工程質(zhì)量） 的管理。當開發(fā)項目進行到施工階段時，產(chǎn)品策劃、市場定位、目標客戶群、項目的設(shè)施配套均已確定，規(guī)劃設(shè)計方案、技術(shù)方案和設(shè)計圖紙都已經(jīng)審查通過，假如這些大量的前期質(zhì)量不是最優(yōu)的，那將會很難保證工程項目的整體投資效益。 ? 由于項目地段選擇質(zhì)量往往回旋空間小，物業(yè)管理質(zhì)量直接參與難度大；因此目前房地產(chǎn)開發(fā)質(zhì)量管理集中在可行性研究、項目前期策劃、設(shè)計質(zhì)量、工程實施質(zhì)量及售后質(zhì)量上。 鋁合金門窗分包單位完成安裝后，沒有與后序施工單位進行工序交接。 例如：土建施工單位與園林施工單位經(jīng)常出現(xiàn)交接不暢，尤其是工期趨緊的情況下，主體外立面裝修未完工，外排架無法拆除情況下，園林單位無法進場施工，導致工期延后。 規(guī)劃、設(shè)計階段優(yōu)化深度不夠 ? 良好的設(shè)計方案從來沒有像今天這樣重要，設(shè)計師提出的設(shè)計方案如果平淡無奇，在房地產(chǎn)市場日趨飽和及空間需求特征不斷變化情況下，很難獲得市場的認可。 ：南京“樓沉沉” 事件概況：房子周邊地表下沉，最深處達 12厘米；負一層衛(wèi)生間墻根處出現(xiàn)長達 3米的裂縫，最寬處達 1厘米，幾乎橫切整面墻，類似的裂縫還出現(xiàn)在房內(nèi)的各個角落，多達上百條！ 原因調(diào)查：江寧建筑質(zhì)量安裝工程監(jiān)督站站長說施工存在質(zhì)量問題，土沒有夯實，但不存在結(jié)構(gòu)安全問題。 ：桐鄉(xiāng)“樓薄薄” 事件概況：浙江桐鄉(xiāng)太陽湖小區(qū)，又叫“匯宇都市花園”一期。室外總體環(huán)境施工過
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