房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全過(guò)程的成本控制與管理-免費(fèi)閱讀
【正文】 物業(yè)公司擔(dān)負(fù)著這一環(huán)節(jié)的主要控制工作，控制原則是以明文的法律合同形式界定房地產(chǎn)公司與物業(yè)公司的權(quán)責(zé)關(guān)系，防止因權(quán)責(zé)不清帶來(lái)的額外成本。 ?現(xiàn)場(chǎng)簽證單隨時(shí)發(fā)生及時(shí)發(fā)放到成本 控制部 ，對(duì)費(fèi)用進(jìn)行及時(shí)審核以便結(jié)算調(diào)整。設(shè)計(jì)、工程監(jiān)督 （ 2）設(shè)計(jì)變更與承諾 ?變更審批 ?承諾變更 工程 部 負(fù)責(zé)，營(yíng)銷(xiāo) 部 協(xié)助 。 執(zhí)行公司招投標(biāo)管理流程 材料款的支付 ?材料款支付方式 ?材料款支付進(jìn)度 ?保修款 ?預(yù)付款限額控制 ?首次驗(yàn)收后付款總額進(jìn)度控制。 ?按進(jìn)度付款。 ?應(yīng)避免在施工過(guò)程中修改分包 方式、分包內(nèi)容、范圍而增加工程成本。 ?簽證的內(nèi)容、原因、工程量應(yīng)清楚準(zhǔn)確、無(wú)涂改、編號(hào)準(zhǔn)、全，并有監(jiān)理工程師的簽字確認(rèn)。 ?成本 部 負(fù)責(zé)變更后的 成本分析。由于市場(chǎng)變化與市場(chǎng)把握的原因，施工階段不可避免由于各種情況而要對(duì)施工計(jì)劃和內(nèi)容進(jìn)行改動(dòng)，而在變更時(shí)明確目的和遵循程序都是必須的。（已建立合格承包商名錄的直接從名錄中篩選，沒(méi)有的公司各部門(mén)均可推薦） 經(jīng)營(yíng)部 負(fù)責(zé)規(guī)劃、設(shè)計(jì)、勘察 等前期工作的招標(biāo)洽談； 成本控制部負(fù)責(zé)工程、監(jiān)理、造價(jià)咨詢、配套工程、及材料的招投標(biāo)及合同洽談簽約，工程部項(xiàng)目不配合 。 控制要點(diǎn) 控制什么 怎么控制 誰(shuí)來(lái)控制 擴(kuò)初設(shè)計(jì) （ 1）擴(kuò)初設(shè)計(jì)要求 ?對(duì)報(bào)批設(shè)計(jì)進(jìn)一步調(diào)整 ?設(shè)計(jì)要求 ?內(nèi)部審核 工程 部 負(fù)責(zé) （ 2）成本概算 ?根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計(jì)招投標(biāo)方案和設(shè)備選型、實(shí)體研究、環(huán)境方案等因素對(duì)總成本作出概算 工程 部 負(fù)責(zé)，成本部 配合 ?制訂經(jīng)營(yíng)指導(dǎo)書(shū) 工程 部 負(fù)責(zé) （ 3）擴(kuò)初設(shè)計(jì)圖 ?根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計(jì)要求招標(biāo) ?專(zhuān)家評(píng)審 ?內(nèi)部評(píng)審 工程 部 負(fù)責(zé) ?設(shè)計(jì)調(diào)整 工程 部 負(fù)責(zé) 地質(zhì)勘探 （ 1）地質(zhì)勘察 勘查單位的選擇 工程 部 負(fù)責(zé) （ 2）設(shè)計(jì)方案評(píng)審 勘查報(bào)告的分析 施工圖設(shè)計(jì) （ 1） 施工圖設(shè)計(jì)要求 ?根據(jù)銷(xiāo)售包裝設(shè)計(jì)、樁基設(shè)計(jì)、功能設(shè)計(jì)及配套設(shè)施等因素，在擴(kuò)初圖基礎(chǔ)上確立施工圖設(shè)計(jì)要求 ?建安施工圖中結(jié)構(gòu)造價(jià)、建筑造價(jià)和環(huán)境設(shè)施費(fèi)等約占總造價(jià) 70%的部分屬于設(shè)計(jì)方可控部分，應(yīng)嚴(yán)格審核。 ?公司決策層負(fù)責(zé) 合作開(kāi)發(fā) ?合作方式 ?符合集團(tuán)要求，有利于公司發(fā)展； ?公司決策層負(fù)責(zé) ?分成比例 ?雙贏原則； ?公司決策層負(fù)責(zé) ?交房時(shí)間 ?盡可能地延后交房， ?營(yíng)銷(xiāo) 部 負(fù)責(zé) ?交房標(biāo)準(zhǔn) ?不低于合同中交房標(biāo)準(zhǔn) ?營(yíng)銷(xiāo) 部 負(fù)責(zé) ?付款總額 ?付款時(shí)間 ??選擇有利于公司利益的方式 ?公司決策層負(fù)責(zé) ?公司決策層負(fù)責(zé) 二、規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn) 規(guī)劃環(huán)節(jié)的成本控制所占權(quán)重最大，決定整個(gè)工程成本的 70%—80%，具有“一錘定音”的地位和作用：在規(guī)劃環(huán)節(jié) 進(jìn)行成本控制是實(shí)現(xiàn)事前控制的關(guān)鍵，可以最大限度的減少事后變動(dòng)帶來(lái)的成本。 全成本費(fèi)用組成 土地成本（地價(jià)、拆安費(fèi)青苗補(bǔ)等償）、 工程成本、 營(yíng)銷(xiāo)成本（廣告宣傳 、 代理費(fèi)） 管理成本 財(cái)務(wù)成本（ 稅金利息）以上費(fèi)用貫穿于 房 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的九個(gè)環(huán)節(jié) （有的環(huán)節(jié)也可以合并但我還是按九各環(huán)節(jié)去介紹） ，所以成本控制工作要在九個(gè)環(huán)節(jié)都要介入，成本控制與管理是房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司全員的 事 而不是哪 個(gè)部門(mén)那幾個(gè)人的事情 。 以下是九個(gè)環(huán)節(jié)成本控制的要點(diǎn)及 涉 計(jì) 到 的責(zé)任部門(mén) （今天我所介紹的職能部門(mén)基本上按咱們公司現(xiàn)狀， 真正房產(chǎn)運(yùn)作時(shí)，公司的組織機(jī)構(gòu)還要健全，應(yīng)有總工、各分管副總，有些工作的審批到總工或各分管副總即可。所以該環(huán)節(jié)控制要點(diǎn)和控制內(nèi)容相當(dāng)復(fù)雜，基本原則是，周密規(guī)劃，科學(xué)討論，嚴(yán)格審批。 工程部負(fù)責(zé)，其他部門(mén)協(xié)助 （ 2） 報(bào)建 ?政府部門(mén)報(bào)批費(fèi)，按政府有關(guān)政策交納。 銷(xiāo)售策劃、方案代理等 部 負(fù)責(zé) ?各負(fù)責(zé)單位篩選三家以上投標(biāo)單位 報(bào)公司審核。這一階段進(jìn)行成本控 制需項(xiàng)目部、工程 部 、成本控 部 、財(cái)務(wù) 部 等部門(mén)共同完成，因此該階段要注意各相關(guān)部門(mén)的及時(shí)溝通和良好合作。 （ 2）變更的審核簽認(rèn) ?根據(jù)變更原因?qū)⒃O(shè)計(jì)變更分成兩類(lèi) （一般變更、重大變更） ，不同類(lèi)別按相應(yīng)的審核簽認(rèn)流程進(jìn)行。 項(xiàng)目部負(fù)責(zé) （ 5）簽證的審批 ?施工洽商通知單 ?必須遵循“先洽后干”的原則。 工程 部 、項(xiàng)目部、成本控制 部 協(xié)商，公司領(lǐng)導(dǎo) 審定。 ?多層次多角度審核工程進(jìn)度。 ?保修款一般不低于合同總價(jià)的 5%。 客戶交房 （ 1）交房日期 （ 2）保修期 （ 3）質(zhì)量補(bǔ)償 ?晚交 房原因 分類(lèi)處理 ?與 施 工 隊(duì) 洽 商延長(zhǎng)保修期 ?交房驗(yàn)收協(xié)議 營(yíng)銷(xiāo) 部 負(fù)責(zé)，工程 部 、項(xiàng)目部、物業(yè)公司配合 與銷(xiāo)售相關(guān)的其他費(fèi)用（如因銷(xiāo)售要求而發(fā)生的設(shè)計(jì)洽商變更費(fèi)） ?嚴(yán)格 按相關(guān) 流程進(jìn)行 由營(yíng)銷(xiāo) 部 提出，報(bào) 公司 領(lǐng)導(dǎo)審批后實(shí)施 工
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