房地產(chǎn)項目開發(fā)全過程的成本控制與管理-免費閱讀
【正文】 物業(yè)公司擔(dān)負著這一環(huán)節(jié)的主要控制工作，控制原則是以明文的法律合同形式界定房地產(chǎn)公司與物業(yè)公司的權(quán)責(zé)關(guān)系，防止因權(quán)責(zé)不清帶來的額外成本。 ?現(xiàn)場簽證單隨時發(fā)生及時發(fā)放到成本 控制部 ，對費用進行及時審核以便結(jié)算調(diào)整。設(shè)計、工程監(jiān)督 （ 2）設(shè)計變更與承諾 ?變更審批 ?承諾變更 工程 部 負責(zé)，營銷 部 協(xié)助 。 執(zhí)行公司招投標(biāo)管理流程 材料款的支付 ?材料款支付方式 ?材料款支付進度 ?保修款 ?預(yù)付款限額控制 ?首次驗收后付款總額進度控制。 ?按進度付款。 ?應(yīng)避免在施工過程中修改分包 方式、分包內(nèi)容、范圍而增加工程成本。 ?簽證的內(nèi)容、原因、工程量應(yīng)清楚準(zhǔn)確、無涂改、編號準(zhǔn)、全，并有監(jiān)理工程師的簽字確認。 ?成本 部 負責(zé)變更后的 成本分析。由于市場變化與市場把握的原因，施工階段不可避免由于各種情況而要對施工計劃和內(nèi)容進行改動，而在變更時明確目的和遵循程序都是必須的。（已建立合格承包商名錄的直接從名錄中篩選，沒有的公司各部門均可推薦） 經(jīng)營部 負責(zé)規(guī)劃、設(shè)計、勘察 等前期工作的招標(biāo)洽談； 成本控制部負責(zé)工程、監(jiān)理、造價咨詢、配套工程、及材料的招投標(biāo)及合同洽談簽約，工程部項目不配合 。 控制要點 控制什么 怎么控制 誰來控制 擴初設(shè)計 （ 1）擴初設(shè)計要求 ?對報批設(shè)計進一步調(diào)整 ?設(shè)計要求 ?內(nèi)部審核 工程 部 負責(zé) （ 2）成本概算 ?根據(jù)擴初設(shè)計招投標(biāo)方案和設(shè)備選型、實體研究、環(huán)境方案等因素對總成本作出概算 工程 部 負責(zé)，成本部 配合 ?制訂經(jīng)營指導(dǎo)書 工程 部 負責(zé) （ 3）擴初設(shè)計圖 ?根據(jù)擴初設(shè)計要求招標(biāo) ?專家評審 ?內(nèi)部評審 工程 部 負責(zé) ?設(shè)計調(diào)整 工程 部 負責(zé) 地質(zhì)勘探 （ 1）地質(zhì)勘察 勘查單位的選擇 工程 部 負責(zé) （ 2）設(shè)計方案評審 勘查報告的分析 施工圖設(shè)計 （ 1） 施工圖設(shè)計要求 ?根據(jù)銷售包裝設(shè)計、樁基設(shè)計、功能設(shè)計及配套設(shè)施等因素，在擴初圖基礎(chǔ)上確立施工圖設(shè)計要求 ?建安施工圖中結(jié)構(gòu)造價、建筑造價和環(huán)境設(shè)施費等約占總造價 70%的部分屬于設(shè)計方可控部分，應(yīng)嚴格審核。 ?公司決策層負責(zé) 合作開發(fā) ?合作方式 ?符合集團要求，有利于公司發(fā)展； ?公司決策層負責(zé) ?分成比例 ?雙贏原則； ?公司決策層負責(zé) ?交房時間 ?盡可能地延后交房， ?營銷 部 負責(zé) ?交房標(biāo)準(zhǔn) ?不低于合同中交房標(biāo)準(zhǔn) ?營銷 部 負責(zé) ?付款總額 ?付款時間 ??選擇有利于公司利益的方式 ?公司決策層負責(zé) ?公司決策層負責(zé) 二、規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)成本控制要點 規(guī)劃環(huán)節(jié)的成本控制所占權(quán)重最大，決定整個工程成本的 70%—80%，具有“一錘定音”的地位和作用：在規(guī)劃環(huán)節(jié) 進行成本控制是實現(xiàn)事前控制的關(guān)鍵，可以最大限度的減少事后變動帶來的成本。 全成本費用組成 土地成本（地價、拆安費青苗補等償）、 工程成本、 營銷成本（廣告宣傳 、 代理費） 管理成本 財務(wù)成本（ 稅金利息）以上費用貫穿于 房 地產(chǎn)開發(fā)的九個環(huán)節(jié) （有的環(huán)節(jié)也可以合并但我還是按九各環(huán)節(jié)去介紹） ，所以成本控制工作要在九個環(huán)節(jié)都要介入，成本控制與管理是房產(chǎn)開發(fā)公司全員的 事 而不是哪 個部門那幾個人的事情 。 以下是九個環(huán)節(jié)成本控制的要點及 涉 計 到 的責(zé)任部門 （今天我所介紹的職能部門基本上按咱們公司現(xiàn)狀， 真正房產(chǎn)運作時，公司的組織機構(gòu)還要健全，應(yīng)有總工、各分管副總，有些工作的審批到總工或各分管副總即可。所以該環(huán)節(jié)控制要點和控制內(nèi)容相當(dāng)復(fù)雜，基本原則是，周密規(guī)劃，科學(xué)討論，嚴格審批。 工程部負責(zé)，其他部門協(xié)助 （ 2） 報建 ?政府部門報批費，按政府有關(guān)政策交納。 銷售策劃、方案代理等 部 負責(zé) ?各負責(zé)單位篩選三家以上投標(biāo)單位 報公司審核。這一階段進行成本控 制需項目部、工程 部 、成本控 部 、財務(wù) 部 等部門共同完成，因此該階段要注意各相關(guān)部門的及時溝通和良好合作。 （ 2）變更的審核簽認 ?根據(jù)變更原因?qū)⒃O(shè)計變更分成兩類 （一般變更、重大變更） ，不同類別按相應(yīng)的審核簽認流程進行。 項目部負責(zé) （ 5）簽證的審批 ?施工洽商通知單 ?必須遵循“先洽后干”的原則。 工程 部 、項目部、成本控制 部 協(xié)商，公司領(lǐng)導(dǎo) 審定。 ?多層次多角度審核工程進度。 ?保修款一般不低于合同總價的 5%。 客戶交房 （ 1）交房日期 （ 2）保修期 （ 3）質(zhì)量補償 ?晚交 房原因 分類處理 ?與 施 工 隊 洽 商延長保修期 ?交房驗收協(xié)議 營銷 部 負責(zé)，工程 部 、項目部、物業(yè)公司配合 與銷售相關(guān)的其他費用（如因銷售要求而發(fā)生的設(shè)計洽商變更費） ?嚴格 按相關(guān) 流程進行 由營銷 部 提出，報 公司 領(lǐng)導(dǎo)審批后實施 工
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