房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全過程的成本控制與管理(存儲版)
【正文】 程預(yù)決算環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn) 工 程預(yù)決算環(huán)節(jié)的成本控制重點(diǎn)在于現(xiàn)場有關(guān)資料信息的及時和準(zhǔn)確性。 ?項(xiàng)目部對施工企業(yè)提報(bào)的結(jié)算資料審核簽字后報(bào)工程 部 審核。 控制要點(diǎn) 控制什么 怎么控制 誰來控制 委托物業(yè)管理 （ 1）未銷售的商品房 （ 2）樣板間 ?制定委托管理邀約并致物業(yè)公司 ?物業(yè)公司就邀約項(xiàng)目提交物業(yè)管理方案 ?經(jīng)同 公司營銷 部 達(dá)成一致意見后簽訂委托管理協(xié)議 營銷 不 負(fù)責(zé)與物業(yè)公司簽定委托管理協(xié)議 資產(chǎn)委托經(jīng)營 （ 1）康樂中心 （ 2）幼兒園 （ 3）班車 ?制定委托經(jīng)營合同 ?物業(yè)公司就委托經(jīng)營合同提交委托經(jīng)營方案 ?經(jīng)同公司營銷中心達(dá)成一致意見后簽訂委托管理協(xié)議 營銷 部 與物業(yè)公司簽定委托經(jīng)營合同 物業(yè)維修 （ 1）使用維修基金部分 （ 2）需維修費(fèi)用 ?使用維修基金部分，維修費(fèi)用由物業(yè)公司確認(rèn)，業(yè)主委員會同意執(zhí)行國家規(guī)定。 （財(cái)務(wù)費(fèi)用） 控制要點(diǎn) 控制什么 怎么控制 誰來控制 財(cái)務(wù)費(fèi)用 （ 1）公司開發(fā)速度、規(guī)模與貸款計(jì)劃 ?制定年度資金計(jì)劃 ?資金占壓費(fèi)用估算與控制 財(cái)務(wù)中心負(fù)責(zé)年度資金計(jì)劃，控制占壓資金量 （ 2） 土 地價款的支付 ?制定項(xiàng)目總體開發(fā)計(jì)劃 項(xiàng)目部負(fù)責(zé)項(xiàng)目總體開發(fā)計(jì)劃 （ 3）工程款的支付 ?完成工程進(jìn)度工作量 ?施工過程發(fā)生的設(shè)計(jì)變更 ?進(jìn)度 工作量的割算審核 執(zhí)行公司進(jìn)度款撥付流程 （ 4）銷售回款的管理 ?制定年度銷售計(jì)劃 營銷中心負(fù)責(zé)年度銷售計(jì)劃 人工費(fèi)用 （ 1）薪金 （ 2）崗位津貼 （ 3）出差補(bǔ)助 （ 4）績效工資 ?依據(jù)國家和公司有關(guān)規(guī)定制定方案有決策層審批 人力資源部 （辦公室） 負(fù)責(zé)擬定方案，公司決策層審批執(zhí)行 行政管理費(fèi)用 （ 1）通訊費(fèi)用 ?通訊費(fèi)用實(shí)行限額報(bào)銷 辦公室與財(cái)務(wù)中心負(fù)責(zé) （ 2）辦公費(fèi)用 ?辦公費(fèi)用實(shí)行定額報(bào)銷 （ 3）車輛交通費(fèi) ?車輛交通費(fèi)實(shí)行油料歸口管理；過路費(fèi)、過橋費(fèi)、停車費(fèi) 、養(yǎng)路費(fèi)實(shí)報(bào)實(shí)銷管理；維修費(fèi)、保養(yǎng)費(fèi)事前審批； （ 4）招待費(fèi)用 ?招待費(fèi)用實(shí)行限額報(bào)銷 物業(yè)管理成本控制要點(diǎn) 房地產(chǎn)公司需要在物業(yè)管理方面支出的費(fèi)用主要是委托管理、委托經(jīng)營和虧損補(bǔ)貼三個方面。 成本控制 部 負(fù)責(zé)，工程部 、項(xiàng)目部配合 工程結(jié)算（ 統(tǒng) 一 招標(biāo)的工程） 變更工程量的增減 現(xiàn)場簽證的增減 資料的完整性準(zhǔn)確性 甲方發(fā)包項(xiàng)目及甲方供材的結(jié)算 ?所有工程變更須由工程部 審核簽字。 ?內(nèi)部評 審 ?招投標(biāo) 樣板房裝修 （ 1）設(shè)計(jì) ?費(fèi)用目標(biāo) ?方案選擇 經(jīng)營部 負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)，項(xiàng)目部負(fù)責(zé)建設(shè)和維護(hù) （ 2）施工、維護(hù) ?施工合同 ?現(xiàn)場管理 控制要點(diǎn) 控制什么 怎么控制 誰來控制 銷售回款 （ 1）銷售折扣點(diǎn) 營銷 部 負(fù)責(zé) 市場 銷售價格的調(diào)研 ， 提報(bào)方案公司領(lǐng)導(dǎo)審批 （ 2）回款周期 財(cái)務(wù)中心負(fù)責(zé)，營銷 部 配合 銷售補(bǔ)充條款及承諾 （ 1） 承諾的給出 ?制作樓書 ?承諾分類 營銷 部 負(fù)責(zé)。 不需招投標(biāo)的材料設(shè)備，采用三家以上廠家報(bào)價選擇。 工程部、項(xiàng)目部 工程款的支付 （ 5）付款進(jìn)度 （ 6）工程進(jìn)度 ?按合同約定執(zhí)行付款。 工程 部 負(fù)責(zé) 總分包配合費(fèi) （ 1）分包方式 （ 2）分包內(nèi)容 （ 3）分包的責(zé)任界定 ?通過投標(biāo)確定配合費(fèi)。 大于 5000 元的報(bào)公司 工程 部 審 核對后由 公司領(lǐng)導(dǎo)審批（總工或總經(jīng)理） 費(fèi)用核對由成本部 （ 4）簽證的工程量 ?認(rèn)真核對簽證的工程量準(zhǔn)確。 ?項(xiàng)目部負(fù)責(zé)變更引起的工期變化記錄。 技術(shù)評標(biāo) 經(jīng)濟(jì)評標(biāo) 合作經(jīng)歷 企業(yè)業(yè)績和信譽(yù) 公司 評標(biāo)小組 四、施工環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn) 施工環(huán)節(jié)的成本控制主要應(yīng)注意兩大方面，一個是因各種變更 簽證 帶來的費(fèi)用，另一個是材料、工程款的支付。 ?投標(biāo)單位不少于三家。 ?根據(jù)提交的設(shè)計(jì)成果進(jìn)行投資估算 成本 部 負(fù)責(zé)，工程部 配合 報(bào)批設(shè)計(jì) （ 1）設(shè)計(jì)方案 ?根據(jù)項(xiàng)目前期運(yùn)營的情況和市場分析制訂設(shè)計(jì)任務(wù)書 工程 部 負(fù)責(zé)，銷售部 協(xié)作 ?方案設(shè)計(jì)招投標(biāo) 工程 部 負(fù)責(zé) ?方案設(shè)計(jì)評審 工程 部 負(fù)責(zé)組織 （ 2）報(bào)批 ?注意市政設(shè)計(jì) ?注意相關(guān)法規(guī)，完善自身報(bào)批規(guī)范性，材 料完整 工程 部 責(zé)。 控制要點(diǎn) 控制什么 怎么控制 誰來控制 開發(fā)形式 新征土地（國家出讓方式獲得） ?征地費(fèi)用 ?少交或晚交，力爭減免 ?經(jīng)營部 負(fù)責(zé) ?拆遷安置費(fèi)用 ?房產(chǎn)確權(quán)后辦理拆遷安置費(fèi)用 ?經(jīng)
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