【正文】 中收繳有關規(guī)費；按照《招投標法》的有關規(guī)定，在市招標辦登記備案。工程造價 3000萬元以內的須一次繳清， 3000萬元以上首次須繳付 50%以上，分期緩交不超過兩次。，辦理預售許可。對符合規(guī)定條件的申報件，權屬證書應在 15個工 作日內辦理完畢。 應注意的事項： 1.“兩書 ”的交付時間為：商品房交付的時間； ； 1998年建設部頒布的《商品住宅實行住宅質量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》。詳見附表三；勘察費 50元 /表；設計費可協(xié)商解決，自來水公司內部標準為取接水工程造價的 %；施工費用按自來水工程公司出具的施工結算值計取。 （ 3）申辦程序：到市供電局服務大廳提交用電申請及其它申辦資料，辦理手續(xù)。高壓供電方案的有效期為一年，低壓供電方案的有效期為三個月，逾期注銷。 （ 1）承辦部門：濟南市城管局養(yǎng)護處 （ 2）申報資料：給排水施工圖 （ 3）申辦程序：執(zhí)圖，到城管局養(yǎng)護處辦理審批手續(xù)。 （ 4）辦結時限： 7個工作日 （ 5）收費標準：視具體情況而定。隨著房地產市場由賣方市場向買方市場的轉變，房地產市場競爭由價格向非價格競爭發(fā)展，使得對房地產市場營銷信息的需要比過去任何時候都更為強烈。因此，廣義的市場調查不僅是單純研究購買者的心理或行為，而是對營銷活動中所有階段加以研究。如《房地產開發(fā)經營管理條例》、《房地產管理法》、《土地 管理法》。 ⑦ 與特定房地產開發(fā)類型和開發(fā)地點相關因素的調查。如國家關于國民經濟結構和房地產產業(yè)結構的調整和變化；消費者的構成、分布及消費需求的層次狀況；消費者現(xiàn)實需求和潛在需求的情況；消費者的收入變化及其購買能力與投向。 ③ 新技術、新產品、新工藝、新材料的出現(xiàn)及其有關房地產產品上應用的情況。 ⑤ 國際、國內相關房地產市場的價格。 ⑤ 各種公關活動對租售績效的影響。 市場競爭對于房地產企業(yè)制定市場營銷策略有著重要的影響。 ⑦ 整個城市，尤其是同（類）街區(qū)同類型產品的供給量和在市場上的銷售量， 本企業(yè)和競爭者的市場占有率。重點調查是以總體中有代表性的單位或消費者作為調查對象，進而推斷出一般結論。非隨機抽樣法是指市場調查人員在選取樣本時并不是隨機選取，而是 先確定某個標準，然后再選取樣本數(shù)。因此要想搞好調查，就必須設計好調查表。有時直接問問題并不見得是最好的，而采用間接方法反而會得到更好的答案。這種方法是市場調查人員借助電話來了解消費者的意見的一種方法。 ② 實際痕跡測量法。 （ 3）實驗法。 2．樣本涵蓋面的廣度。 一般而言，深與廣二者就猶如魚和熊掌，是難以兼得的。一般來說，確定調查目的要有一個過程，一下子是確定不下來的。例如在銷售過程 中，發(fā)現(xiàn)銷售量和廣告有關，并不說明何者為因，何者為果。 二、收集信息資料 市場營銷調查需要搜集大量的信息資料，其中有些資料需要經常不斷地搜集，有些需要定期搜集，大多數(shù)是需要時才進行搜集。 （一）當?shù)胤康禺a資源統(tǒng)計表，包括房地產分布、面 積、類型、單位價格、單位總價、開發(fā)程度、居住密度、交易狀況和規(guī)模、使用期限、抵押保險、政策限制、競爭程度、發(fā)展遠景、其他具體情況和調查日期等項目。首先，要進行編輯整理。要十分重視調查報告的撰寫，并按時提交調查報告。市場競爭常常是以新制勝，誰首先認識和順應了新的消費動向，誰就有可能占據有利的市場地位。這些工作的水平高低是與調查者的分析能力、語言表達能力分不開的。訪問市場上曾經發(fā)生交易行為的買方或賣方，應著重查訪成交標的物的位置、面積、交易價格、交易當時的狀況和其他條件等。一個成功的租售個案更能代表市場的接受力，其代表性和參考價值更為肯定，這種資料可靠程度更高。只有在互惠互利的情況下房地產同業(yè)間的資料交流才能進行。 （五）同業(yè)間資料的交流，房地產同業(yè)間若能秉持合作的態(tài)度，以經整理分析的二手資料進行交流，則大有裨益。 （三 ）房地產公司公開推出的各種銷售或出租廣告。房地產開發(fā)商在決定土地開發(fā)區(qū)位、土地利用方式，或 規(guī)劃設計方向時，往往牽涉上億元投資決策的成敗，所以更需要依據正確、有效的資料。市場調查人員的工作決不簡單是提供調查資料，因為把大量的市場信息推給決策者，并不會減少決策的難度。 第四節(jié) 調查隊伍的組建 組織高效、靈敏的市場調查工作是一門重要的經營藝術，其首要條件是需要配備一支素質較高的市場調查人員隊伍。 七、撰寫和提交調查報告 撰寫和提交調查報告是房地產市場調查工作的最后一環(huán)。為此，必須重視現(xiàn)場調查人員的選拔和培訓工作，確保調查人員能按規(guī)定進度和方法取得所 需資料。調查表及問卷的設計既要具有科學性又要具有藝術性，以利于市場調查工作的條理化、規(guī)范化。而自變量較為復雜，通常有兩種情況，一類是企業(yè)自己本身可以加以控制的 變量，又稱內生變量，例如價格、 廣告支出等；另一類是企業(yè)市場環(huán)境中不能控制的變量，也稱外生變量，例如政府的法律、法規(guī)、政策的調整、競爭者的廣告支出與價格讓利等。 2．描述性調查。目的確定以后，市場調查就有了方向，不至于出現(xiàn)太大的過失。這二個方面都使得調查結果量變引發(fā)了質變，使調查失去了意義。 一般而言，一個調查樣本越大越好，因為依據統(tǒng)計學上的大數(shù)定理，大樣本可以降低誤差。例如，在某些家庭電視機里裝上一個監(jiān)聽器，可以記錄電視機什么時候開，什么時候關，收哪一 個電臺，收了 多長時間等。 派人到現(xiàn)場對調查對象進行觀察。市場調查人員與被調查人員進行面對面談話，如召開座談會等。第四，問題答案不宜過多，問題的含義不要模棱兩可，一個問題只代表一件事。 ① 設計調查表。隨機抽樣最主要特征是從母體中任意抽取樣本，每一樣本有相等的機會，即事件發(fā)生的概率是相等的，這樣可以根據調查的樣本空間的結果來推斷母體的情況。如果把一個城市的人口、年齡、家庭結構、職業(yè)、收入分布情況系統(tǒng)調查了解后，對房地產開發(fā)將是十分有利的。 ⑤ 對競爭情況銷售渠道使用情況的調查和分析。 ④ 房地產租售客戶對租售代理商的評價。 ③ 房地產廣告預算與代理公司調查。 ③ 房地產商品價格 需求彈性和供給彈性的大小。 ① 房地產市場現(xiàn)有產品的數(shù)量、質量、結構、性能、市場生命周期。 （ 4） 房地產市場需求和消費行為調查 ① 消費者對某類房地產的總需求量及其飽和點、房地產市場需求發(fā)展趨勢。 ⑤ 居民收入水平、消費結構和消費水平。如房地產價格政策、房地產稅收政策、土地制度和土地政策、人口政策等。例如進行住房市場購買力的調查，只有通過一定數(shù)量的各種年齡結構的人員進行抽樣調查，才能分析消費者房地產購買力的情況。 （ 4）辦結時限： 7個工作日 （ 5）收費標準：視具體情況而定。 （ 3）申辦程序： ① 需要占用主、次干路機動車道、非機動車道、人行道、隔離帶及其他附屬設施的，應向市公安交通管理部門提出申請。 （ 5）收費標準：采暖 開戶費該費用由區(qū)域供熱公司收取，按建筑面積計， 110元 /平米。 2002年初，國家計委經貿委聯(lián)合下文取消供（配）電工程貼費（參見《供電行業(yè)信息》第 182期，中國電力企業(yè)聯(lián)合會供電分會秘書處編），濟南市供電局目前的做法是對 10KVA以下的，全部取消； 10KVA以上，全部緩交；特殊用戶（雙電源、臨時用電）須與市供電局簽訂協(xié)議，待正式文件下來后，再按規(guī)定執(zhí)行。此費用通過協(xié)商可減免。 （ 4）辦結時限：執(zhí)行雙方協(xié)議的有關規(guī)定。 《住宅質量保證書》的內容： ； ； 3.保修期； ； 。房屋產權登記中心委托區(qū)房管局將權屬證書發(fā)給開發(fā)商。 二、實施程序 ：濟南市拆遷管理辦公室 ： ① 商品房預售申報表； ② 土地使用權證書； ③ 按提供預售的商品房計算投入建設的資金達到工程建設總投資的 25%以上，并已確定施工進度和竣工交付日期的證明材料； ④ 開發(fā)資質等級證書和開發(fā)經營許可證； ⑤ 工程施工合同；⑥ 預售商品房分層平面圖。辦結 時限， 1個工作日。 ：《報建證》工本費： 10元。（詳見表三）；根據國家測繪局測繪產品價目表，建筑放線費的收費標準為 649元 /點。涉及房屋拆遷的，須附拆遷驗 收證明； ⑦ 按規(guī)定由專業(yè)主管部門審查的，應附其書面審查意見。 （ 6）應注意的事項：該項審查的該項辦結時限是 15個工作日內提出圖紙審查意見，然后由設計、勘察單位根據其意見對施工圖作相應的修改。 （ 3）申辦程序：開發(fā)商領取并填報《建筑工程設計防火審核申報表》、《自動消防設施設計防火審核申報表》或《建筑內部裝修設計防火審核申報表》，并將申報表連同設計圖紙向市公安消防分局送審辦理建筑消防設計審批手續(xù)。 （二）實施程序 (1)承辦部門： 濟南市規(guī)劃局 (2)申報資 料： ① 書面申請（含建設要求和內容）； ② 計委年度計劃投資批文；③ 1： 500地形圖； ④ 已批準的可行性研究報告。 辦程序：持用地申請及相關申報資料報市國土資源局，經審查，符合條件的， 7個工作日內核發(fā)建設拆遷臨時用地許可證。 ② 地籍調查：區(qū)國土局對受理的宗地進行權屬調查和地籍測量，本宗地及鄰宗地法人或其委托人在確認的地籍調查上簽字。 中標人、競得人應當按照成交確認書約定的時間，與出讓人簽訂《國有土地使用權出讓合同》。 掛牌時間不少于 10 個工作日。 ② 由投標人或者其推選的代表檢查標箱的密封情況，當眾開啟標箱，宣布投標人名稱、投標價格和投標文件的主要內容。 濟南市土地收購儲備中心根據招標拍賣掛牌出讓地塊的情況，編制招標拍賣掛牌出讓文件。 ： 審核有關申報資料（ 2個工作日）；現(xiàn)場勘測定界（ 10個工作日）；制定一書三方案（建設用地項目呈報說明書、農用地轉用方案、補充耕地方案、征用土地方案）（ 15個工作日）；繳納征地管理費、復墾費、新增建設用地使用費（ 2個工作日）；依照規(guī)定辦理土地登記，領取土地使用證書。 國有土地使用權出讓，是指國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給土使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。 （ 1）承辦部門：濟南市計劃發(fā)展委員會投資處 （ 2）申報資料： ① 書面申請； ② 國家或省、市計委批復項目可行性研究報告；③ 規(guī)劃部門出具的建設項目規(guī)劃許可意見； ④ 跨年度建設項目，需提供市計委上年度下達的年度投資計劃。） 二、實施程序 （ 1）承辦部門：濟南市計劃發(fā)展委員會投資處 （ 2）申報資料： ① 書面申請； ② 提供資金落實證明； ③ 土地使用權證明； ④ 由具有相應資質的工程咨詢單位編制的可行性研究報告。該項工作從取得土地使用權起，一直延續(xù)到房地產交付使用。 征地 在領取建設用地規(guī)劃許可證后即可進行，拆遷在取得建設拆遷臨時用地許可證或土地使用權證件后即可提出申請。 （ 2）在可行性研究報告批復后 ,開發(fā)商可向規(guī)劃局 申報項目定點規(guī)劃局向申請單位下發(fā)規(guī)劃定點通知書和設計規(guī)劃要求通知書，對項目用地的位置、面積、范圍等提供較詳細的意見。 房地產項目開發(fā)程序是指進行房地產開發(fā)過程中應遵循的法律、法規(guī)及辦事程序。 ” 隨著經濟體制改革的全面展開，在城市進行了城鎮(zhèn)住房制度改革、城市土地使用制度改革、房地產生產方式改革，新時期社會主義的房地產業(yè)萌發(fā)了。幾年以后，通過逐步實行農業(yè)集體化，農民的私有土地轉化為集體所有。 在本課題中，僅對房地產開發(fā)中最常見的依法取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設，而后出售新建房屋的開發(fā)模式及開發(fā)程序進行探討。 房地產開發(fā)具有資金大、回報高、風險大、附加值高、產業(yè)關聯(lián)性強等特點。在我國，按照土地資源狀況和土地利用總體規(guī)劃，將土地分為農用地、建設用地和未利用地。它是指在依法取得國有土地使用權后，依照規(guī)劃對土地進行綜合性的開發(fā)建設，形成工業(yè)用地和其它建設用地條件，然后轉讓土地使用權或者轉讓、出租地面建筑物。因此說，房地產業(yè)是發(fā)展國民經濟和改善人民生活物質條件的基礎產業(yè)之一。私有企業(yè)占有的土地，國家也以贖買的方式收歸國有。 由于我國的房地產市場還處于初始階段，故在其運行過程中產生了一些矛盾和問題。 項目立項程序，就是上報項目建議書或項目可研報告，取得政府批復（項目立項），使項目取得合法的開發(fā)建設資格。 （ 4）經審定通過的設計方案 ,是編制初步設計或施工圖的依據 ,也是取得建設用地規(guī)劃許可證的必備文件。 工程建設階段，是指房地產開發(fā)項目從列入年度施工計劃起，到項目施工全部完成 ,通過工程竣工綜合驗收 ,達到業(yè)主使用條件的過程。 第二章 房地產項目開發(fā)程序 第一節(jié) 項目立項 一、概述 開發(fā)項目立項，是房地產項目開發(fā)的第一步，即取得的政府主管部門（省市計劃發(fā)展委員會）對項目的批準文件。與其它申報材料一起上報。 （ 4）辦結時限：在收到申報資料后， 5個工作日內予以批復可研報告。根據國土資源部第 11號令，房地產開發(fā) 經營性用地均由土地儲備中心以招標拍賣掛牌等方式出讓，出讓的地塊均為熟地，不需要土地受讓方進行征地拆遷。對開發(fā)商來說，可以通過劃撥方式取得的開發(fā)用地，主要是經濟適用房項目建設用地。 招標拍賣掛牌公告包括下列內容： ① 出讓人的名稱 和地址； ② 出讓宗地的位置、現(xiàn)狀、面積、使用年期、用途、