【正文】 工、材料和臺(tái)班單價(jià) ,計(jì)算直接費(fèi)用 ,再加上承包人的管理費(fèi)用和利潤做出單價(jià) ,以此為基礎(chǔ)同承包人協(xié)商確定新的綜合單價(jià)。變更中某項(xiàng)目若取消或調(diào)減，則要扣減相應(yīng)費(fèi)用。（ 6）設(shè)計(jì)變更應(yīng)記錄詳細(xì)，簡要說明變更產(chǎn)生的原因、背景，變更產(chǎn)生的時(shí)間、參與人、工程部位以及提出單位。（ 3）設(shè)計(jì)變更引起的造價(jià)增減幅度是否控制在 目標(biāo)責(zé)任成本 范圍之內(nèi)，若確需變更但有可能超目標(biāo)成本時(shí)，更要慎重。(4)建立重要及重大設(shè)計(jì)變更的評審制。（ 3）加強(qiáng)設(shè)計(jì)審圖工作。（ 2）追查引發(fā)變更單位責(zé)任，一查到底，補(bǔ)償變更損失。 及時(shí)處理變更，合理計(jì)算變更價(jià)款，防止變更價(jià)款支付不及時(shí)導(dǎo)致承包商拖延進(jìn)度或暫停施工，引起索賠訴訟，進(jìn)而影響正常工程交付，增加業(yè)主損失；4 運(yùn)用價(jià)值工程，嚴(yán)格審查承包商提出的變更建議，是否損害了業(yè)主利益，對于承包商提出的對雙方都有益的變更，應(yīng)進(jìn)行合理化建議的獎(jiǎng)勵(lì)；二 工程變更控制工具操作要領(lǐng)53 業(yè)主對工程變更的控制策略6 靈活運(yùn)用補(bǔ)償方式，如果是工期緊張的項(xiàng)目，則可以少增加工期補(bǔ)償，多增加費(fèi)用補(bǔ)償，反之亦然，最終目的是保證工程順利投入使用。③ 這是遵守工程師或其授權(quán)代表要求的結(jié)果。熱點(diǎn)難點(diǎn)二 工程變更控制工具操作要領(lǐng)設(shè)計(jì)變更主要原因（ 80%）513 工程變更是指在合同實(shí)施過程中，當(dāng)合同狀態(tài)改變時(shí)，為保證工程順利實(shí)施所采取的對原合同文件的修改與補(bǔ)充的一種措施。 評標(biāo)過程中注意是否有單價(jià)遠(yuǎn)低于市場價(jià)，或單價(jià)波動(dòng)比較頻繁的情況，材料、設(shè)備是否有報(bào)價(jià)很低的情況存在。發(fā)包人在收到承包人報(bào)送的確認(rèn)資料后 3個(gè)工作日不予答復(fù)的視為認(rèn)可，作為調(diào)整工程價(jià)款依據(jù)。當(dāng)合同未作約定或本規(guī)范的有關(guān)條款未作規(guī)定時(shí)，按下列程序辦理：14天內(nèi)價(jià)款調(diào)整控制工具操作要領(lǐng)一14天內(nèi)463 價(jià)款調(diào)整的重點(diǎn) —— 材料價(jià)差調(diào)整策略 1） 《 清單計(jì)價(jià)規(guī)范 》 關(guān)于材料價(jià)差調(diào)整的規(guī)定： 基本原則是：有約定按約定無約定按法定。此法適用于使用的材料品種較多，每種材料使用量較小的房屋建筑與裝飾工程。如合同沒有約定或約定不明確的，應(yīng)按省級(jí)或行業(yè)建設(shè)主管部門或其授權(quán)的工程造價(jià)管理機(jī)構(gòu)的規(guī)定調(diào)整。（ 2）當(dāng)工程量清單項(xiàng)目工程量的變化幅度在 10%以外，且其影響分部分項(xiàng)工程費(fèi)超過 0 .1%時(shí)，其綜合單價(jià)以及對應(yīng)的措施費(fèi)（如有）均應(yīng)作調(diào)整。）l合同中沒有適用或類似的綜合單價(jià)，由承包人提出綜合單價(jià)，經(jīng) 發(fā)包人確認(rèn)后執(zhí)行。 對于業(yè)主來說 ，變更、簽證、索賠和價(jià)款調(diào)整是重點(diǎn)要控制的內(nèi)容。設(shè)計(jì)為法國巴黎機(jī)場公司安德魯建筑師，北京市建筑設(shè)計(jì)研究院參與主體設(shè)計(jì)，整體結(jié)構(gòu)用鋼量達(dá) 6750t， 195kg/m。 第二部分 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程成本失控的原因分析案例一：蘇通大橋高價(jià)結(jié)算案例37案例二：國家大劇院高價(jià)結(jié)算案例 國家大劇院建筑設(shè)計(jì)方案為法國設(shè)計(jì)，方案復(fù)雜，設(shè)計(jì)深度與我國定額不相符，沒有相應(yīng)的定額標(biāo)準(zhǔn)可供參考，只能按已完工程估算造價(jià)。它西距江陰長江公路大橋 82km。據(jù)統(tǒng)計(jì) ,我國大多數(shù)上市公司所屬的行業(yè)凈利率一般在 9%以上 ,而建筑業(yè)凈利率不超過 3%,還不及全社會(huì)平均水平的 40%。 這是涉及職業(yè)道德最基本的問題。練就一身內(nèi)功，精打細(xì)算，以理服人。將結(jié)算中遇到的問題不斷反映到招標(biāo)、簽定合同中去，完善合同，更好地保護(hù)招標(biāo)成果。 曾見過這樣的結(jié)算：打預(yù)制管樁，空樁按實(shí)樁計(jì)，多算 60多萬元（ 5000多根樁）嚴(yán)把合同關(guān)，按符合結(jié)算要求的有效資料進(jìn)行結(jié)算。，吃透定額計(jì)量計(jì)價(jià)規(guī)則，尤其對定額無規(guī)定、或規(guī)定不清、或有規(guī)定但難以操作的，要嚴(yán)加防范，避免掉進(jìn)成本陷阱。四、費(fèi)率招標(biāo)、定額計(jì)價(jià)模式結(jié)算招術(shù) 定額計(jì)價(jià)模式 下對成本控制的不利因素，在編制標(biāo)書、談判、簽訂合同時(shí)盡可能地將這些缺陷或漏洞堵住。 二 .國家計(jì)價(jià)規(guī)范對于工程結(jié)算爭議處理的相關(guān)規(guī)定 ，拒絕辦理工程竣工結(jié)算的，（ 1） 已竣工驗(yàn)收或已竣工未驗(yàn)收但實(shí)際投入使用的工程， 其質(zhì)量爭議按該工程保修合同執(zhí)行，竣工結(jié)算按合同約定辦理；（ 2） 已竣工未驗(yàn)收且未實(shí)際投入使用的工程以及停工、停建工程的質(zhì)量爭議， 雙方應(yīng)就有爭議的部分委托有資質(zhì)的檢測鑒定機(jī)構(gòu)進(jìn)行檢測，根據(jù)檢測結(jié)果確定解決方案，或按工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)的處理決定執(zhí)行后辦理竣工結(jié)算，無爭議部分的竣工結(jié)算按合同約定辦理?？⒐そY(jié)算書作為工程竣工驗(yàn)收備案、交付使用的必備文件。承包人在接到發(fā)包人核對意見后并在 合同約定時(shí)間內(nèi) ，不確認(rèn)也未提出異議的，視為發(fā)包人提出的核對意見已經(jīng)認(rèn)可，竣工結(jié)算辦理完畢。承包人未在 合同約定時(shí)間 內(nèi)遞交竣工結(jié)算書，經(jīng)發(fā)包人催促后仍未提供或沒有明確答復(fù)的，發(fā)包人可以根據(jù)已有資料辦理結(jié)算。 業(yè)主應(yīng)改變工作方式，采用電子辦公，縮短業(yè)務(wù)審批周期，提高工作效率。 每期的工程變更、現(xiàn)場簽證、工程索賠及價(jià)款調(diào)整在工程建設(shè)中屬于動(dòng)態(tài)管理，需及時(shí)更新，經(jīng)過批準(zhǔn)并下發(fā)指令的項(xiàng)目才可以列入臺(tái)賬，同時(shí)記錄批準(zhǔn)文號(hào)、批準(zhǔn)日期等，以方便查驗(yàn)。既加快了審核速度，保證了審核質(zhì)量，又可實(shí)時(shí)監(jiān)控成本。（ 2）第二類可停工的時(shí)間點(diǎn)： 承包人沒能在約定或法定的時(shí)間內(nèi)支付進(jìn)度款，并未能與承包人達(dá)成付款協(xié)議，此時(shí)承包人可以停工，發(fā)包人承擔(dān)違約責(zé)任。， 承包人應(yīng)在預(yù)付時(shí)間到期后 10天內(nèi) 向發(fā)包人發(fā)出要求預(yù)付的通知，發(fā)包人收到通知后仍不按要求預(yù)付，承包人可在發(fā)出通知 14天后 停止施工 ，發(fā)包人應(yīng)從約定應(yīng)付之日其按同期銀行貸款利率計(jì)算向承包人支付應(yīng)付預(yù)付款的利息，并承擔(dān)違約責(zé)任。它是施工準(zhǔn)備和所需采購主要材料、結(jié)構(gòu)件等流動(dòng)資金的主要來源。三 .中海對合約管理人員的素質(zhì)要求；，對勞動(dòng)定額的認(rèn)識(shí)、對勞動(dòng)力市場價(jià)格的認(rèn)識(shí)、對施工企業(yè)管理費(fèi)用的判斷、對行業(yè)社會(huì)利潤研究的能力；、稅務(wù)方面的知識(shí)；。 依據(jù)以上六類臺(tái)賬及時(shí)建立起成本（合同）臺(tái)賬 。 建立價(jià)款調(diào)整跟蹤控制系統(tǒng) —— 價(jià)款調(diào)整控制臺(tái)賬 每次價(jià)款調(diào)整完成要及時(shí)建立 價(jià)款調(diào)整控制臺(tái)賬， 實(shí)時(shí)監(jiān)控價(jià)款調(diào)整對于對于成本的影響并及時(shí)采取糾偏措施。每個(gè)付款周期末，計(jì)量結(jié)束后，應(yīng)及時(shí)建立 工程計(jì)量臺(tái)賬 ，動(dòng)態(tài)跟蹤控制已完工程量，為及時(shí)動(dòng)態(tài)監(jiān)控成本偏差提供有力依據(jù)。（ 2）建立合同管理工作程序 （案例： 萬科合同管理程序 ） 。p 合同外部交底 由項(xiàng)目公司經(jīng)理組織，項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)參加，向監(jiān)理單位、施工單位項(xiàng)目班子交底。14二 房地產(chǎn)合同策劃起草審查管理4 合同的起草、審查、會(huì)簽、審批 合同審查的工具 —— 合同審查表(2)合同審查表的格式 ② 檢查合同內(nèi)容的完整性。 (2)注意合同正文： 建議在本公司合同范本的基礎(chǔ)上，根據(jù)以上合同策劃的內(nèi)容以及提交的合同需求，依據(jù)本工程項(xiàng)目實(shí)際情況，針對性地對專用條款進(jìn)行完善即可。 內(nèi)容如下（ 案例： 龍湖地產(chǎn)工程合同需求單 ）工作范圍、工作內(nèi)容、技術(shù)要求、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)、中間交接驗(yàn)收時(shí)間、開工時(shí)間、完成時(shí)間、場地情況、配合工作等12二 房地產(chǎn)合同策劃起草審查管理3 確定招標(biāo)小組成員、考察入圍單位、招標(biāo)注：表中標(biāo)有 “★ ”的為必須參加人員，標(biāo)有 “●”的成員可視招標(biāo)的具體內(nèi)容選擇性參與 招標(biāo)小組是根據(jù)每項(xiàng)招標(biāo)工作的具體內(nèi)容成立的臨時(shí)團(tuán)隊(duì)。（ 案例： 龍湖地產(chǎn)項(xiàng)目合同管理規(guī)劃 ） 合同規(guī)劃的內(nèi)容典型案例2龍湖地產(chǎn)項(xiàng)目合同管理規(guī)劃3萬科地產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)合同范本目錄4龍湖地產(chǎn)工程合同需求單（ 1）合同范圍、合同界限、銜接關(guān)系規(guī)劃（ 2）委托方式和承包方式規(guī)劃（ 3）招標(biāo)方式的確定（ 4）合同類型策劃（ 4）合同條件的選擇 （建議盡快建立并優(yōu)先采用）（案例： 萬科地產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)合同范本目錄 ）（ 5）合同體系的協(xié)調(diào)： 目的使項(xiàng)目所涉及的各合同之間關(guān)系得到恰當(dāng)?shù)陌才排c協(xié)調(diào)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的合同關(guān)系與合同網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的合同關(guān)系與合同網(wǎng)絡(luò)5房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的合同關(guān)系與合同網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的合同關(guān)系與合同網(wǎng)絡(luò)開發(fā)商 承包商咨詢合同貸款合同勘察 /設(shè)計(jì)合同監(jiān)理委托合同采購供應(yīng)合同工程保險(xiǎn)合同材料設(shè)備運(yùn)輸合同材料設(shè)備采購合同流動(dòng)資金貸款合同保險(xiǎn)合同倉儲(chǔ)保管合同設(shè)備租賃合同工程分包合同國際工程承包合同F(xiàn)IDIC運(yùn)輸合同土地征用與出讓 (成批 /宗地 )合同拆遷安置及拆遷承包合同供用水 /電 /氣等合同房屋租賃與銷售合同工程施工承包合同9房地產(chǎn)工程合同精細(xì)化管理框架一（ 1）工程合同管理是工程項(xiàng)目管理、全過程成本管理的工具和手段；是全過程成本管理目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的重要保證；（ 2）在全過程成本管理的合同網(wǎng)絡(luò)關(guān)系中，業(yè)主和承包商是最重要的的兩個(gè)合同節(jié)點(diǎn)，施工承包合同是所有合同中最重要的合同；（ 3）開發(fā)活動(dòng)中有關(guān)各方之間的相互關(guān)系是合同關(guān)系，包括直接的和間接的合同關(guān)系，即建立在法律基礎(chǔ)上的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。6房地產(chǎn)工程合同精細(xì)化管理框架一2 房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理、成本管理與合同管理的關(guān)系工程項(xiàng)目管理進(jìn)度管理 成本管理 質(zhì)量管理成本的控制成本的確定成本目標(biāo)進(jìn)度目標(biāo) 質(zhì)量目標(biāo)合同管理工程項(xiàng)目目標(biāo)手段和工具 方法和保障7房地產(chǎn)工程合同精細(xì)化管理框架一3 （ 2）使項(xiàng)目的實(shí)施過程順利，合同爭議較少，合同各方面能互相協(xié)調(diào)，都能夠圓滿地履行合同責(zé)任。建設(shè)工程合同包括工程勘察、設(shè)計(jì)、施工合同及材料設(shè)備采購合同。家中國建設(shè)工程造價(jià)管理協(xié)會(huì)專家委員會(huì)委員北京大學(xué)房地產(chǎn)黃埔同學(xué)會(huì)專家委員會(huì)主任2講座總目錄 第三部分 房地產(chǎn)全過程精細(xì)化成本四大控制工具操作 第二部分 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程成本失控的原因分析 第一部分 房地產(chǎn)全過程精細(xì)化成本三大管理寶典操作3 第一部分 房地產(chǎn)全過程精細(xì)化成本三大管理寶典操作第一部分 會(huì) 地 國 及 宅 究 建設(shè)工程合同 是承包人進(jìn)行工程建設(shè)，發(fā)包人支付價(jià)款的合同。 合同管理的目的 合同管理是保證項(xiàng)目總目標(biāo)和企業(yè)總目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，具體目的包括： （ 1）使整個(gè)工程項(xiàng)目在預(yù)定的成本 (投資 )、工期范圍內(nèi)完成，達(dá)到預(yù)定的質(zhì)量和功能要求，實(shí)現(xiàn)工程項(xiàng)目的三大目標(biāo)。這是企業(yè)經(jīng)營管理和發(fā)展戰(zhàn)略對合同管理的雙贏要求。計(jì)劃財(cái)務(wù)部（綜合管理崗位：計(jì)劃財(cái)務(wù)部合同管理員） ：負(fù)責(zé)對合同會(huì)簽、執(zhí)行過程進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)督管理 行政部門： 負(fù)責(zé)合同審核、用印、存檔、查詢工作總結(jié)典型案例1龍湖地產(chǎn)合同管理職責(zé)劃分6 合約規(guī)劃的編制： 項(xiàng)目啟動(dòng)階段編制合約規(guī)劃，將項(xiàng)目各成本費(fèi)項(xiàng)對應(yīng)分解成未來可執(zhí)行的合同，明確合同招標(biāo)方式、時(shí)間，合同計(jì)價(jià)方式標(biāo)準(zhǔn)，隨項(xiàng)目進(jìn)展，合約規(guī)劃逐步變成真實(shí)的合同和合同造價(jià)。合同策劃（合同規(guī)劃）合同策劃（合同規(guī)劃）2 提交合同需求 在項(xiàng)目進(jìn)行過程中，項(xiàng)目公司要把握好招投標(biāo)及合同進(jìn)度，及時(shí)提出合同需求。按 “ 地區(qū) +公司 +項(xiàng)目名稱 +事項(xiàng) ” 的原則命名合同。作用有：① 將合同文本 “ 解剖 ” 開，使它 “ 透明 ” 和易于理解，使合同主談人對合同有一個(gè)全面了解。④ 通過審查對發(fā)現(xiàn)的以下問題及時(shí)進(jìn)行修正和完善： l)合同條款之間的矛盾性，即不同條款對同一具體問題的規(guī)定或要求不一致； 2)對開發(fā)商不利甚至有害的條款，如過于苛刻、責(zé)權(quán)利不平衡、單方面約束性條款； 3)隱含著較大風(fēng)險(xiǎn)的條款； 4)內(nèi)容含糊，概念不清或自己未能完全理解的條款。陳述合同形成背景、合同結(jié)構(gòu)、主要條款解讀、執(zhí)行要點(diǎn)及特殊情況處理，并解答項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)提出的問題，最后形成書面合同內(nèi)部交底記錄。為了使工作有秩序、有計(jì)劃地進(jìn)行，必須建立工程合同實(shí)施的保證體系：（ 1）進(jìn)行 “ 合同交底 ” ，落實(shí)合同責(zé)任，實(shí)行目標(biāo)管理。 （案例： 萬達(dá)合同管理臺(tái)帳 ）（ 5）工程過程中嚴(yán)格的檢查驗(yàn)收制度（ 6）建立報(bào)告和行文制度2 通過合同實(shí)施成本控制 —— 建立有效地合同跟蹤機(jī)制 建立工程量跟蹤控制系統(tǒng) —— 建立計(jì)量控制臺(tái)賬 工程量是價(jià)款支付的基礎(chǔ)，開發(fā)商要對工程量進(jìn)行跟蹤控制。典型案例18合同計(jì)量跟蹤臺(tái)賬20合同變更跟蹤臺(tái)賬21合同簽證跟蹤臺(tái)賬22合同索賠跟蹤臺(tái)賬23價(jià)款調(diào)整跟蹤臺(tái)賬19合同付款跟蹤臺(tái)賬24成本（合同）臺(tái)賬工程合同對成本的跟蹤與控制19 建立現(xiàn)場簽證跟蹤控制系統(tǒng) —— 現(xiàn)場簽證控制臺(tái)賬 每次簽證結(jié)束后應(yīng)及時(shí)建立現(xiàn)場簽證臺(tái)賬，實(shí)時(shí)監(jiān)控現(xiàn)場簽證對于成本和工期的影響并及時(shí)采