房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全過(guò)程的成本控制與管理-預(yù)覽頁(yè)
【正文】 的 各方面關(guān)系 。 ?公司決策層負(fù)責(zé) 合作開(kāi)發(fā) ?合作方式 ?符合集團(tuán)要求，有利于公司發(fā)展； ?公司決策層負(fù)責(zé) ?分成比例 ?雙贏原則； ?公司決策層負(fù)責(zé) ?交房時(shí)間 ?盡可能地延后交房， ?營(yíng)銷 部 負(fù)責(zé) ?交房標(biāo)準(zhǔn) ?不低于合同中交房標(biāo)準(zhǔn) ?營(yíng)銷 部 負(fù)責(zé) ?付款總額 ?付款時(shí)間 ??選擇有利于公司利益的方式 ?公司決策層負(fù)責(zé) ?公司決策層負(fù)責(zé) 二、規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn) 規(guī)劃環(huán)節(jié)的成本控制所占權(quán)重最大，決定整個(gè)工程成本的 70%—80%，具有“一錘定音”的地位和作用：在規(guī)劃環(huán)節(jié) 進(jìn)行成本控制是實(shí)現(xiàn)事前控制的關(guān)鍵，可以最大限度的減少事后變動(dòng)帶來(lái)的成本。 ?未 通過(guò)的方案進(jìn)入可行性設(shè)計(jì)變更環(huán)節(jié)，再重新評(píng)審。 控制要點(diǎn) 控制什么 怎么控制 誰(shuí)來(lái)控制 擴(kuò)初設(shè)計(jì) （ 1）擴(kuò)初設(shè)計(jì)要求 ?對(duì)報(bào)批設(shè)計(jì)進(jìn)一步調(diào)整 ?設(shè)計(jì)要求 ?內(nèi)部審核 工程 部 負(fù)責(zé) （ 2）成本概算 ?根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計(jì)招投標(biāo)方案和設(shè)備選型、實(shí)體研究、環(huán)境方案等因素對(duì)總成本作出概算 工程 部 負(fù)責(zé)，成本部 配合 ?制訂經(jīng)營(yíng)指導(dǎo)書(shū) 工程 部 負(fù)責(zé) （ 3）擴(kuò)初設(shè)計(jì)圖 ?根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計(jì)要求招標(biāo) ?專家評(píng)審 ?內(nèi)部評(píng)審 工程 部 負(fù)責(zé) ?設(shè)計(jì)調(diào)整 工程 部 負(fù)責(zé) 地質(zhì)勘探 （ 1）地質(zhì)勘察 勘查單位的選擇 工程 部 負(fù)責(zé) （ 2）設(shè)計(jì)方案評(píng)審 勘查報(bào)告的分析 施工圖設(shè)計(jì) （ 1） 施工圖設(shè)計(jì)要求 ?根據(jù)銷售包裝設(shè)計(jì)、樁基設(shè)計(jì)、功能設(shè)計(jì)及配套設(shè)施等因素，在擴(kuò)初圖基礎(chǔ)上確立施工圖設(shè)計(jì)要求 ?建安施工圖中結(jié)構(gòu)造價(jià)、建筑造價(jià)和環(huán)境設(shè)施費(fèi)等約占總造價(jià) 70%的部分屬于設(shè)計(jì)方可控部分，應(yīng)嚴(yán)格審核。該環(huán)節(jié)的工程 部 、項(xiàng)目部、成本控制 部 共同承擔(dān)該項(xiàng)職能。（已建立合格承包商名錄的直接從名錄中篩選，沒(méi)有的公司各部門(mén)均可推薦） 經(jīng)營(yíng)部 負(fù)責(zé)規(guī)劃、設(shè)計(jì)、勘察 等前期工作的招標(biāo)洽談； 成本控制部負(fù)責(zé)工程、監(jiān)理、造價(jià)咨詢、配套工程、及材料的招投標(biāo)及合同洽談簽約，工程部項(xiàng)目不配合 。 （ 16）保修期限 ?工程部、項(xiàng)目部 負(fù)責(zé) 編報(bào)招標(biāo)項(xiàng)目的技術(shù)要求； ?成本控制部負(fù)責(zé)招標(biāo)文件商務(wù)部分的起草，連同工程部或項(xiàng)目部 編報(bào)的技術(shù)文件匯總整理招標(biāo)文件后按流程審核。由于市場(chǎng)變化與市場(chǎng)把握的原因，施工階段不可避免由于各種情況而要對(duì)施工計(jì)劃和內(nèi)容進(jìn)行改動(dòng)，而在變更時(shí)明確目的和遵循程序都是必須的。全面考慮工程造價(jià)，對(duì)可能發(fā)生變更的地方有預(yù)見(jiàn)性，并予以事先約定。 ?成本 部 負(fù)責(zé)變更后的 成本分析。 （ 3）變更的審批 ?一般變更由 項(xiàng)目部、工程部審批 ，重大變更由 公司領(lǐng)導(dǎo)審批 工程 部 負(fù)責(zé)下發(fā) 控制要點(diǎn) 控制什么 怎么控制 誰(shuí)來(lái)控制 施工現(xiàn)場(chǎng)簽證 （ 1）簽證的必要性 ?現(xiàn)場(chǎng)簽證的確認(rèn)依據(jù)招標(biāo)文件和施工合同 項(xiàng)目部負(fù)責(zé) （ 2）簽證的時(shí)限 ?現(xiàn)場(chǎng)簽證確需發(fā)生，應(yīng)堅(jiān)持當(dāng)時(shí)發(fā)生當(dāng)時(shí)簽證的原則。 ?簽證的內(nèi)容、原因、工程量應(yīng)清楚準(zhǔn)確、無(wú)涂改、編號(hào)準(zhǔn)、全，并有監(jiān)理工程師的簽字確認(rèn)。 工程 部 、項(xiàng)目部和成本控制 部 審圖 （ 1）擴(kuò)初圖會(huì)審 （ 2）施工圖會(huì)審 （ 3）分項(xiàng)、分部圖會(huì)審 （ 4）各專業(yè)技術(shù)圖紙會(huì)審 ?圖紙多層次會(huì)審會(huì)簽及審批制度。 ?應(yīng)避免在施工過(guò)程中修改分包 方式、分包內(nèi)容、范圍而增加工程成本。 工程 部 、項(xiàng)目部成本 部 ?限時(shí)編制材料計(jì)劃。 ?按進(jìn)度付款。這一階段的成本控制需項(xiàng)目部、工程 部 、成本控制部 、財(cái)務(wù) 部 等各相關(guān)部門(mén)共同完成 控制要點(diǎn) 控制什么 怎么控制 誰(shuí)來(lái)控制 材料進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃 ?采購(gòu)招投標(biāo)及訂立合同時(shí)間 ?與工程進(jìn)度相配合 項(xiàng)目部、工程 部 共同負(fù)責(zé) ?生產(chǎn)周期 ?運(yùn)輸周期 ?具體與采購(gòu)點(diǎn)遠(yuǎn)近相對(duì)應(yīng) ?安裝、驗(yàn)收周期 ?與工程進(jìn)度相配合 ?交叉作業(yè)時(shí)間 ?與工序安排相聯(lián)系 材料的性能價(jià)格比 ?市場(chǎng)信息 ?日常搜集市場(chǎng)信息，建立材料市場(chǎng)信息庫(kù)。 執(zhí)行公司招投標(biāo)管理流程 材料款的支付 ?材料款支付方式 ?材料款支付進(jìn)度 ?保修款 ?預(yù)付款限額控制 ?首次驗(yàn)收后付款總額進(jìn)度控制。由于銷售涉及的部門(mén)比較多，所以各部門(mén)乃至公司高層都需要分工負(fù)責(zé)這部分的控制職能。設(shè)計(jì)、工程監(jiān)督 （ 2）設(shè)計(jì)變更與承諾 ?變更審批 ?承諾變更 工程 部 負(fù)責(zé)，營(yíng)銷 部 協(xié)助 。 ?所 有預(yù)算項(xiàng)目，預(yù)算出來(lái)后要多方比較，組織相關(guān)部門(mén)進(jìn)行會(huì)審，報(bào)總工審核。 ?現(xiàn)場(chǎng)簽證單隨時(shí)發(fā)生及時(shí)發(fā)放到成本 控制部 ，對(duì)費(fèi)用進(jìn)行及時(shí)審核以便結(jié)算調(diào)整。 ?成本 控制部 及時(shí)進(jìn)行停、窩工費(fèi)用核算 項(xiàng)目部、工程 部 、成本 控制部 共同配合 期間費(fèi)用的成本控制要點(diǎn) 期間費(fèi)用主要有財(cái)務(wù)、人工、行政三塊費(fèi)用組成。物業(yè)公司擔(dān)負(fù)著這一環(huán)節(jié)的主要控制工作，控制原則是以明文的法律合同形式界定房地產(chǎn)公司與物業(yè)公司的權(quán)責(zé)關(guān)系，防止因權(quán)責(zé)不清帶來(lái)的額
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