房地產(chǎn)項目開發(fā)全過程的成本控制與管理-預(yù)覽頁
【正文】 的 各方面關(guān)系 。 ?公司決策層負責 合作開發(fā) ?合作方式 ?符合集團要求，有利于公司發(fā)展； ?公司決策層負責 ?分成比例 ?雙贏原則； ?公司決策層負責 ?交房時間 ?盡可能地延后交房， ?營銷 部 負責 ?交房標準 ?不低于合同中交房標準 ?營銷 部 負責 ?付款總額 ?付款時間 ??選擇有利于公司利益的方式 ?公司決策層負責 ?公司決策層負責 二、規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)成本控制要點 規(guī)劃環(huán)節(jié)的成本控制所占權(quán)重最大，決定整個工程成本的 70%—80%，具有“一錘定音”的地位和作用：在規(guī)劃環(huán)節(jié) 進行成本控制是實現(xiàn)事前控制的關(guān)鍵，可以最大限度的減少事后變動帶來的成本。 ?未 通過的方案進入可行性設(shè)計變更環(huán)節(jié)，再重新評審。 控制要點 控制什么 怎么控制 誰來控制 擴初設(shè)計 （ 1）擴初設(shè)計要求 ?對報批設(shè)計進一步調(diào)整 ?設(shè)計要求 ?內(nèi)部審核 工程 部 負責 （ 2）成本概算 ?根據(jù)擴初設(shè)計招投標方案和設(shè)備選型、實體研究、環(huán)境方案等因素對總成本作出概算 工程 部 負責，成本部 配合 ?制訂經(jīng)營指導(dǎo)書 工程 部 負責 （ 3）擴初設(shè)計圖 ?根據(jù)擴初設(shè)計要求招標 ?專家評審 ?內(nèi)部評審 工程 部 負責 ?設(shè)計調(diào)整 工程 部 負責 地質(zhì)勘探 （ 1）地質(zhì)勘察 勘查單位的選擇 工程 部 負責 （ 2）設(shè)計方案評審 勘查報告的分析 施工圖設(shè)計 （ 1） 施工圖設(shè)計要求 ?根據(jù)銷售包裝設(shè)計、樁基設(shè)計、功能設(shè)計及配套設(shè)施等因素，在擴初圖基礎(chǔ)上確立施工圖設(shè)計要求 ?建安施工圖中結(jié)構(gòu)造價、建筑造價和環(huán)境設(shè)施費等約占總造價 70%的部分屬于設(shè)計方可控部分，應(yīng)嚴格審核。該環(huán)節(jié)的工程 部 、項目部、成本控制 部 共同承擔該項職能。（已建立合格承包商名錄的直接從名錄中篩選，沒有的公司各部門均可推薦） 經(jīng)營部 負責規(guī)劃、設(shè)計、勘察 等前期工作的招標洽談； 成本控制部負責工程、監(jiān)理、造價咨詢、配套工程、及材料的招投標及合同洽談簽約，工程部項目不配合 。 （ 16）保修期限 ?工程部、項目部 負責 編報招標項目的技術(shù)要求； ?成本控制部負責招標文件商務(wù)部分的起草，連同工程部或項目部 編報的技術(shù)文件匯總整理招標文件后按流程審核。由于市場變化與市場把握的原因，施工階段不可避免由于各種情況而要對施工計劃和內(nèi)容進行改動，而在變更時明確目的和遵循程序都是必須的。全面考慮工程造價，對可能發(fā)生變更的地方有預(yù)見性，并予以事先約定。 ?成本 部 負責變更后的 成本分析。 （ 3）變更的審批 ?一般變更由 項目部、工程部審批 ，重大變更由 公司領(lǐng)導(dǎo)審批 工程 部 負責下發(fā) 控制要點 控制什么 怎么控制 誰來控制 施工現(xiàn)場簽證 （ 1）簽證的必要性 ?現(xiàn)場簽證的確認依據(jù)招標文件和施工合同 項目部負責 （ 2）簽證的時限 ?現(xiàn)場簽證確需發(fā)生，應(yīng)堅持當時發(fā)生當時簽證的原則。 ?簽證的內(nèi)容、原因、工程量應(yīng)清楚準確、無涂改、編號準、全，并有監(jiān)理工程師的簽字確認。 工程 部 、項目部和成本控制 部 審圖 （ 1）擴初圖會審 （ 2）施工圖會審 （ 3）分項、分部圖會審 （ 4）各專業(yè)技術(shù)圖紙會審 ?圖紙多層次會審會簽及審批制度。 ?應(yīng)避免在施工過程中修改分包 方式、分包內(nèi)容、范圍而增加工程成本。 工程 部 、項目部成本 部 ?限時編制材料計劃。 ?按進度付款。這一階段的成本控制需項目部、工程 部 、成本控制部 、財務(wù) 部 等各相關(guān)部門共同完成 控制要點 控制什么 怎么控制 誰來控制 材料進場計劃 ?采購招投標及訂立合同時間 ?與工程進度相配合 項目部、工程 部 共同負責 ?生產(chǎn)周期 ?運輸周期 ?具體與采購點遠近相對應(yīng) ?安裝、驗收周期 ?與工程進度相配合 ?交叉作業(yè)時間 ?與工序安排相聯(lián)系 材料的性能價格比 ?市場信息 ?日常搜集市場信息，建立材料市場信息庫。 執(zhí)行公司招投標管理流程 材料款的支付 ?材料款支付方式 ?材料款支付進度 ?保修款 ?預(yù)付款限額控制 ?首次驗收后付款總額進度控制。由于銷售涉及的部門比較多，所以各部門乃至公司高層都需要分工負責這部分的控制職能。設(shè)計、工程監(jiān)督 （ 2）設(shè)計變更與承諾 ?變更審批 ?承諾變更 工程 部 負責，營銷 部 協(xié)助 。 ?所 有預(yù)算項目，預(yù)算出來后要多方比較，組織相關(guān)部門進行會審，報總工審核。 ?現(xiàn)場簽證單隨時發(fā)生及時發(fā)放到成本 控制部 ，對費用進行及時審核以便結(jié)算調(diào)整。 ?成本 控制部 及時進行停、窩工費用核算 項目部、工程 部 、成本 控制部 共同配合 期間費用的成本控制要點 期間費用主要有財務(wù)、人工、行政三塊費用組成。物業(yè)公司擔負著這一環(huán)節(jié)的主要控制工作，控制原則是以明文的法律合同形式界定房地產(chǎn)公司與物業(yè)公司的權(quán)責關(guān)系，防止因權(quán)責不清帶來的額
環(huán)評公示相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1