【正文】 作業(yè)指導(dǎo)； ? 業(yè)務(wù)層面： 管理、監(jiān)控與服務(wù) （案例 1—業(yè)務(wù)管理定位） 20231124 48 具體操作： ? 目標(biāo)評審（立項及方案階段 —審批） ? 動態(tài)監(jiān)控（集團(tuán)成本月報） ? 參與重大招標(biāo) ? 戰(zhàn)略采購（與技術(shù)部協(xié)作） ? 地區(qū)成本基準(zhǔn)（考察分析，與地方一起） ? 標(biāo)準(zhǔn)合同、招標(biāo)文件 ? 成本控制研究（設(shè)計階段、含鋼量） ? 信息化平臺建設(shè)與推廣 ? 分公司年度月度檢查評分 集團(tuán)公司的成本管理模式 — 案例 1 （案例 1—業(yè)務(wù)管理定位） 20231124 49 （案例 2— 綜合管理定位） 管理職能： 經(jīng)營層面：立項與資金審批 管理層面：人力資源（強勢管理）與考核（ 一年一次 全集團(tuán)公開排名，具體分公司自己考核）；統(tǒng)一架構(gòu)、管 理制度與流程、作業(yè)指導(dǎo)； 業(yè)務(wù)層面：服務(wù)與指導(dǎo) 集團(tuán)公司的成本管理模式 — 案例 2 20231124 50 具體操作： 綜合成本管理（項目成本監(jiān)控， 16個公司 *34項 /公司， 按區(qū)域分工，月報表） 戰(zhàn)略采購（配合專業(yè)采購部門的評標(biāo)分析） 造價管理（清單招標(biāo)，戰(zhàn)略咨詢公司，造價研究，案例 分析） 到分公司隨機抽查 目標(biāo)不審批（集團(tuán)只管何時定目標(biāo)，修訂是否按程 序），只審核（專業(yè)參謀保證利潤） 總之，分公司做事，集團(tuán)看方向；業(yè)務(wù)對接，沒有管理 對接關(guān)系 集團(tuán)公司的成本管理模式 — 案例 2 （案例 2— 綜合管理定位） 20231124 51 成本管理的基本內(nèi)容 機構(gòu)組織 （架構(gòu)、崗位與職責(zé)） 目標(biāo)制定 招標(biāo)合約 結(jié)算分析 運營流程管理：項目成本全過程動態(tài)控制 評價體系 （數(shù)據(jù)、工具與標(biāo)準(zhǔn)） 業(yè)務(wù)管理：四個重點業(yè)務(wù)環(huán)節(jié) 業(yè)務(wù)規(guī)范 （制度、規(guī)定與細(xì)則） 變更簽證 三個基本面 四個重點 一條主線 企業(yè)成本管理體系的基本內(nèi)容 20231124 52 企業(yè)成本管理體系的基本內(nèi)容 成本管理體系的四個子系統(tǒng) 成本管理體系 成本管理評價系統(tǒng) 成本管理數(shù)據(jù)庫、考核評價指標(biāo)、和信息處理工具。 成本管理的業(yè)務(wù)管理規(guī)范 成本管理的業(yè)務(wù)管理規(guī)范分類 20231124 59 關(guān)于管理規(guī)范分類的說明 制度 也可稱為： 條例、規(guī)章 規(guī)定 也可稱為： 規(guī)則、準(zhǔn)則、原則、規(guī)范、規(guī)程 細(xì)則 也可稱為： 方法、辦法、指引 （ 指引與程序 一般質(zhì)量管理體系中專指描述流程的企業(yè)公文） 成本管理的業(yè)務(wù)管理規(guī)范 20231124 60 《成本管理制度》 《目標(biāo)成本管理規(guī)定》 《招標(biāo)管理規(guī)定》 《合同管理規(guī)定》 《供方管理規(guī)定》 《采購管理規(guī)定》 《工程預(yù)結(jié)算管理規(guī)定》 《設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證實施細(xì)則》 《付款管理規(guī)定》 《成本資料管理規(guī)定》 成本管理的業(yè)務(wù)管理規(guī)范 20231124 61 房地產(chǎn)運營流程管理是以項目開發(fā)價值鏈（ value chain)為主導(dǎo)展開的，跨部門、橫向交叉的運營流程管理促進(jìn)作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化，提高工作效率，成本管理的運營流程管理是其中的重要組成部分。 數(shù)據(jù)分析與儲存 營銷 階段 營銷成本 目標(biāo)確定 與控制。 開發(fā)部 交房時間 盡可能地延后交房。 設(shè)計部與工程部 根據(jù)提交的設(shè)計成果進(jìn)行投資估算 成本部與設(shè)計部 報批設(shè)計 （ 1）設(shè)計方案 根據(jù)項目前期運營的情況和市場分析制訂設(shè)計任務(wù)書 設(shè)計部、營銷部和工程部 方案設(shè)計招投標(biāo) 設(shè)計部與采購部 方案設(shè)計評審 設(shè)計部、采購部、工程部與管理層 （ 2）報批 注意市政設(shè)計、注意相關(guān)法規(guī)，完善自身報批規(guī)范性，材料完整。 開發(fā)部 互審互簽，明確修改意見，相互溝通。 范圍： 所有設(shè)計方案 — 土方、基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)、外立面、門窗、精裝修、智能化、室外管網(wǎng)、道路、景觀，等等。 設(shè)計方案優(yōu)化（例） 20231124 86 特別注意： ?方案優(yōu)化 ≠省錢 ?方案優(yōu)化 ≠降低品質(zhì) ?方案優(yōu)化要兼顧效果、質(zhì)量、成本、實施 設(shè)計方案優(yōu)化（例） 20231124 87 前提： 建筑體型看似復(fù)雜 設(shè)計院習(xí)慣性的保守設(shè)計 目的： 確保項目結(jié)構(gòu)鋼含量、砼含量合理經(jīng)濟(jì)； 確保項目基礎(chǔ)設(shè)計合理、經(jīng)濟(jì)； 減少圖紙錯誤。 評標(biāo) —合理低價中標(biāo)原則。 工程部 技術(shù)參數(shù) 材料設(shè)備的技術(shù)參數(shù)由設(shè)計部確定或封樣。 工程部 材料驗收 數(shù)量驗收 幾方共同確認(rèn)貨到現(xiàn)場數(shù)量 工程部 質(zhì)量驗收 外觀質(zhì)量的驗收 安裝后質(zhì)量的驗收 工程部 材料保管與保修 材料保管 明確貨物的卸貨和保管的責(zé)任承擔(dān)者 采購部與工程部 材料保修 明確保修責(zé)任和保修期 20231124 94 招標(biāo)階段成本控制 實例 《工程量清單標(biāo)底編制細(xì)則》 《評標(biāo)細(xì)則》 招標(biāo)系列表單 20231124 95 施工階段成本控制 由于市場變化與市場把握等原因，施工階段不可避免由于 各種情況而要對施工計劃和內(nèi)容進(jìn)行改動，這些 變更 產(chǎn)生 的費用及材料、工程款的支付須嚴(yán)格控制。 經(jīng)辦部門與設(shè)計部 施工現(xiàn)場簽證 （ 1）簽證的確認(rèn) 現(xiàn)場簽證的確認(rèn)嚴(yán)格按照合同中所約定的條款執(zhí)行。 設(shè)計部 確定材料供應(yīng)方式，通過招標(biāo)確定相關(guān)費用。 ?注意報價拆分、施工方法、報價及招標(biāo)方法不同會影響成本的問題 成本部 鋼筋用量的核實 （ 1）施工圖中的鋼筋用量 （ 2）變更的鋼筋用量 選擇并委托管理經(jīng)驗豐富、職業(yè)道德良好、工作認(rèn)真負(fù)責(zé)工程造價咨詢公司進(jìn)行鋼筋量計算工作。 項目部與成本部 結(jié)算環(huán)節(jié)成本控制要點（續(xù)） 20231124 103 結(jié)算階段成本控制 實例 《工程 /甲供材料結(jié)算及尾款支付實施細(xì)則》 《維修費用、零星委托審核細(xì)則》 《保修金辦理細(xì)則》 結(jié)算系列表單 20231124 104 營銷階段成本控制 營銷階段成本目標(biāo)的確定：一般是按比例確定 營銷階段成本目標(biāo)的分解：按照各個項目單項支出合同計劃分解 特別注意：銷售承諾（銷售合同、廣告、售樓書）對入住和物業(yè)管理產(chǎn)生的影響，避免索賠的發(fā)生（避免無效成本的增加）。 采購部與行政部 銷售回 款 （ 1）銷售折扣點 售前合理確定。 營銷部與采購部 20231124 106 樣板房 裝修 （ 1）設(shè)計、裝修 市場信息收集，控制裝修目標(biāo)成本。 工程部、項目部與設(shè)計部 （ 2）因市場因素甲方對圖紙的修改 甲方對圖紙做出重大修改之前，應(yīng)進(jìn)行方案經(jīng)濟(jì)比較。 項目部、成本部與財務(wù)部 20231124 98 設(shè)計變更的管理 1. 設(shè)計變更的提出方式 2. 原因分析－－消除原因、盡量避免 3. 影響分析－－優(yōu)化方案 4. 變更業(yè)務(wù)辦理 5. 審批與發(fā)放、溝通 6. 與合同和現(xiàn)場的接軌 7. 辦理有關(guān)手續(xù)： 成本動態(tài)、錄入軟件 8. 實施結(jié)果的確認(rèn) 9. 結(jié)果的處理： 支付、結(jié)算與索賠 10. 后評估 設(shè)計變更的管理體現(xiàn)以下幾個內(nèi)容 20231124 99 實例 《設(shè)計變更簽證管理規(guī)定》 《甲方認(rèn)質(zhì)認(rèn)價操作細(xì)則》 《補充預(yù)算審核實施細(xì)則》 付款系列表單 施工階段成本控制 20231124 100 結(jié)算階段 — 甲供材料的結(jié)算、甲供設(shè)備的結(jié)算 和工程結(jié)算。 經(jīng)辦部門 （ 5）簽證的匯總 對工程變更應(yīng)定期進(jìn)行分類匯總統(tǒng)計分析，并根據(jù)統(tǒng)計資料對控制工程變更提出改進(jìn)意見。 加強施工前的審核工作。 采購部 生產(chǎn)周期 與工程進(jìn)度相配合。 采購部組織考察、評估、篩選三家以上投標(biāo)單位進(jìn)行審核。檢 查 計 算 書 ， 確 定 計算 富 余 量基 礎(chǔ) 方 案白 圖根 據(jù) 建 筑 特 點 ， 確 定 結(jié) 構(gòu) 基 本 形 式確 定 柱 網(wǎng) ， 墻 梁 板 的 基 本 布 置結(jié) 構(gòu) 含 量 測 算 ： 標(biāo) 準(zhǔn) 層 、 基 礎(chǔ) 、 地 下 室 、 首 層 、 轉(zhuǎn)換 層 、 屋 面 ， 并 與 經(jīng) 驗 數(shù) 據(jù) 進(jìn) 行 比 較 。 ?事前控制 ： 設(shè)計合約的簽訂，包括限額設(shè)計的指標(biāo)、過程配合條款、獎罰條款。 開發(fā)部 （ 3）環(huán)境方案設(shè)計 根據(jù)投資估算和報批標(biāo)準(zhǔn)確立環(huán)境設(shè)計方案目標(biāo)成本。 設(shè)計部、采購部、工程部與管理層 設(shè)計調(diào)整 設(shè)計部 樁基設(shè)計 （ 1）地質(zhì)勘察 搜集權(quán)威地質(zhì)資料，組織專業(yè)人員勘察。 規(guī)劃設(shè)計階段的成本控制過程 以 經(jīng)濟(jì)合理性最大為原則， 周密規(guī)劃，科學(xué)討論，嚴(yán)格審批。 設(shè)計部、工程部與設(shè)計部 規(guī)劃條件 滿足公司利益最大化，合理提高容積率，降低土地成本。 最經(jīng)濟(jì)合理 的方案； 材料設(shè)備的 合理選型； 限額設(shè)計； 圖紙質(zhì)量和 時間保證。 20231124 53 成本管理的組織管理系統(tǒng) 組織管理系統(tǒng)的三項內(nèi)容 組織架構(gòu)： 部門設(shè)置及管轄關(guān)系，崗位設(shè)定及人員編制 職責(zé)劃分： 部門職能與崗位職責(zé) 權(quán)限分配： 業(yè)務(wù)審批權(quán)限，行政審批權(quán)限 20231124 54 成本管理組織架構(gòu)與人員配置（非集團(tuán)公司） 成本管理組織架構(gòu) 采購及招標(biāo)管理 人員：分專業(yè) ,分項目負(fù)責(zé) 采購部 成本目標(biāo)管理 公司分管領(lǐng)導(dǎo) 現(xiàn)場成本控制 供方管理 合同管理 招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組 成本部 成本目標(biāo)管理 現(xiàn)場成本控制 工程預(yù)結(jié)算 供方管理 合同管理 招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組成本管理中心 20231124 55 成本管理部門職職能 成本管理職能 采購管理職能 1. 成本目標(biāo)管理 :成本的前期測算、目標(biāo)制定、成本動態(tài)監(jiān)控、成本分析與后評估 ； 2. 工程預(yù)結(jié)算管理：自行編制、審核工程量及造價文件，對咨詢公司服務(wù)進(jìn)行跟蹤管理； 3. 現(xiàn)場成本控制：變更的造價計算、現(xiàn)場工程量測定、零星工程或材料采購的委托和簽證； 1. 供方管理：考察、評估、建庫并選用項目所需的合作單位及材料設(shè)備； 2. 采購及招標(biāo) 管理：工程、材料設(shè)備、設(shè)計、營銷方面的招標(biāo)，定標(biāo)的、定單位、定價格； 3. 合同管理：合同的簽訂、變更及追加、付款及結(jié)算手續(xù)辦理； 各企業(yè)部門的名稱和職責(zé)劃分往往不同（預(yù)算部，成本部，材料部，采購部，合約部，工程部，商務(wù)部，但基本管理與業(yè)務(wù)工作內(nèi)容必須齊全，才能達(dá)到精細(xì)化管理要求。 方式之二：按工程實體分解 目的：成本數(shù)據(jù)合理性判定 20231124 34 ? 分解依據(jù)： 部門或崗位成本管理職責(zé)及考核辦法。 ? 施工圖完成后，可根據(jù)預(yù)算對目標(biāo)做調(diào)整（通常是在偏差較大的情況下），形成內(nèi)控目標(biāo)；