房地產(chǎn)開發(fā)過程的設(shè)計管理-文庫吧在線文庫
【正文】 ?建筑設(shè)計 ?施工圖設(shè)計 ?園林景觀道路環(huán)境設(shè)計 ?區(qū)內(nèi)綜合管網(wǎng)、專業(yè)配套設(shè)計 ?具體方案、節(jié)點設(shè)計 一、房地產(chǎn)開發(fā)過程設(shè)計的內(nèi)容 ? 規(guī)劃設(shè)計 規(guī)劃設(shè)計是根據(jù)城市規(guī)劃條件、土地招標文件和選址意見書上有關(guān)指標和有關(guān)規(guī)范要求，按照建筑與環(huán)境關(guān)系的原則，對建筑布局、道路、豎向、綠化及工程管線等進行綜合性的場地設(shè)計。 一、房地產(chǎn)開發(fā)過程設(shè)計的內(nèi)容 ? （四）空間分析模型或者效果圖。 一、房地產(chǎn)開發(fā)過程設(shè)計的內(nèi)容 ? 道路紅線 —— 規(guī)劃城市道路（含居住區(qū)級道路）用地的邊界線。 ? 注： 宅根據(jù)規(guī)劃設(shè)計具體確定。 ? 確定建筑間距、退界距離和后退道路、建筑物面寬、建筑限高時，建筑高度按下列規(guī)定計算： 一、房地產(chǎn)開發(fā)過程設(shè)計的內(nèi)容 ? （一）平屋面建筑，有挑檐屋面的，自室外地面計算至檐口頂；有女兒墻的，自室外地面計算至女兒墻頂。 重要施工安裝部位的施工操作說明。 ?防火設(shè)計專篇級環(huán)境保護專篇滿足辦理消防及環(huán)保審批手續(xù)的要求。如通過對容積率的充分把握選擇合理的建筑形式，在瑞寧嘉園和好美嘉園項目規(guī)劃中得到了很好的驗證。 （ 3）施工圖設(shè)計管理對房地產(chǎn)開發(fā)成本的影響 建筑施工圖設(shè)計中，材料選擇影響工程造價，如對外檐窗的設(shè)計、公共空間裝修設(shè)計等。 （ 2）建筑設(shè)計對品質(zhì)的影響 建筑設(shè)計決定了建筑物的效果，色彩的選用、外立面裝飾構(gòu)件的設(shè)計、空調(diào)護欄的設(shè)計等都影響建筑物的美觀。是否符合規(guī)范要求決定規(guī)劃驗收是否能順利通過。 設(shè)計質(zhì)量與進度影響項目周期 合理的設(shè)計期限既能保證設(shè)計質(zhì)量也能滿足 項目周期要求。所以開發(fā)團隊 應(yīng)通過設(shè)計任務(wù)書、圖紙審查等有效的管理手段 來保證設(shè)計文件質(zhì)量，為項目建設(shè)提供準確可行 的依據(jù)，保證項目的順利進行及驗收。開發(fā)團隊應(yīng)通過設(shè)計任務(wù)書 和與設(shè)計的溝通來將品質(zhì)要求、材質(zhì)選擇等信息 準確傳達給設(shè)計單位，并通過過程控制與設(shè)計文 件審查來確定是否符合項目品質(zhì)要求。所以不要因為過低的設(shè)計費用降低設(shè)計公司的工作 積極性和工作質(zhì)量，從而難以保證圖紙質(zhì)量。 管理措施 ? （ 1）做好計劃工作，加強監(jiān)督。溝通的形式可以多種，會議、電話、文件、郵 件，但要有必要的溝通紀錄，如設(shè)計任務(wù)書、會議紀要 等。 ? （ 3）園林道路設(shè)計與規(guī)劃總平的道路等設(shè)計要統(tǒng)一，應(yīng)保證必要的消防通道、撲救場地等，保證綠地率等要求。 ? （ 4）總平規(guī)劃時應(yīng)明確配套設(shè)施位置，如土建變電站、換熱站、煤氣調(diào)壓站等，這樣有利全面展示項目，為業(yè)主選房等提供準確參考信息，避免糾紛。高效的溝通可以避免失誤、提 高效率、保證效果。明 確若設(shè)計公司將影響成本的指標控制在一定合理范圍內(nèi) 將予以適當獎勵。 ? （ 2）加強設(shè)計管理部門、相關(guān)崗位人員的專業(yè)知識水 平，與設(shè)計人員順暢溝通并可更專業(yè)的完成設(shè)計協(xié)調(diào)工 作。 所以開發(fā)團隊應(yīng)通過與設(shè)計人員積極有效的溝 通，通過設(shè)計優(yōu)化、專家論證、概預算等措施來 將開發(fā)成本控制在預期的范圍內(nèi)。所以開發(fā)團隊 應(yīng)通過制定科學準確的設(shè)計進度計劃、時間節(jié)點 計劃，通過積極的組織、監(jiān)督、溝通協(xié)調(diào)，來保 證設(shè)計進度。施工圖設(shè)計水平影響是否可以順利通過圖紙審查。 （ 4）園林景觀設(shè)計對品質(zhì)的影響 園林設(shè)計決定小區(qū)的整體環(huán)境，小區(qū)內(nèi)是業(yè)主茶余飯后娛樂休閑的場所，是業(yè)主拉開窗簾就看到風景。 （ 4）園林景觀設(shè)計對房地產(chǎn)開發(fā)成本的影響 選用植物種類影響園林施工成本。 ?層數(shù)越高，對地基基礎(chǔ)要求越高。如水，建筑物中可以運用水來喚起人對自然環(huán)境的回憶；小溪、噴泉、瀑布、湖泊，往往給人以親切、眷戀等多種情感。 一、房地產(chǎn)開發(fā)過程設(shè)計的內(nèi)容 ?對施工圖設(shè)計深度的要求： ?滿足設(shè)備、材料的訂貨和采購。 是對建筑物相對詳細具體的設(shè)計，涉及建筑的各個立面效果（顏色、裝飾、構(gòu)造件），每一層的平面圖（房型、公共部位）不同部位的剖面圖。但躍層式住宅、低層住宅起居室（廳）層高為戶內(nèi)通高以及住宅
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