【正文】 ? （ 2）總平圖批復后再確定建筑設計方案，總平面規(guī)劃和建筑方案都取得方案批準通知書后再開施工圖設計，避免重復工作，保證設計文件的統(tǒng)一性。 ? （ 3）嚴密合同條款，比如對圖紙數(shù)量的約定，對變 更工作的約定，要在合同中體現(xiàn)，避免后期費用的增加。項目投資的估算、概算、預算、 合同談判、簽證結算等成本控制工作的基礎都是 設計文件。是對施工圖紙的全面審查，包括建筑圖、結構圖、水暖電等。如在好美嘉園項目中，通過各種措施降低了鋼筋含量，從而降低了工程造價。 一、房地產開發(fā)過程設計的內容 ?環(huán)境設計有雙重內涵，一是充分依托設計物周圍可見的特定內容。 a a 一、房地產開發(fā)過程設計的內容 ?（三）樓梯間、電梯機房、水箱間等局部突出屋面的輔助用房，水平面積之和小于屋頂平面面積四分之一的，不計入建筑高度；通風道、煙囪、裝飾構件、花架、通信設施等其他屋面突出部分，不計入建筑高度。 ? 建筑控制線 —— 有關法規(guī)或詳細規(guī)劃確定的建筑物、構筑物的基底位置不得超出的界線。 一、房地產開發(fā)過程設計的內容 ?一般規(guī)劃設計階段的成果是修建性詳細規(guī)劃，包括以下內容： ?（一）規(guī)劃地段區(qū)位關系圖。確定項目實施的組織 標明規(guī)劃四至范圍，各類規(guī)劃控制線；標明規(guī)劃建筑性質分類，各類建筑位置、層數(shù)、間距系數(shù)，建筑退讓各類規(guī)劃控制線的距離，道路名稱、道路寬度，市政和公共交通設施以及場站點，機動車停車場位置；確定主要入口方向，標明主要出入口與城市道路交叉口距離；確定地下設施范圍、地下設施出入口；附具用地平衡表、技術經濟指標以及公建一覽表。 ? 建筑密度、建筑容積率和綠地率是控制用地和環(huán)境質量的三個重要指標 一、房地產開發(fā)過程設計的內容 ? 新建居住區(qū)建筑密度、容積率不得超過右側指標。 一、房地產開發(fā)過程設計的內容 ?層高和室內凈高 ?b ?a ? 坡頂結構面層 ? 外墻皮延長線 ?a ? 樓面面層（完成面） ? 施工圖設計 施工圖設計是建筑設計的深入，包括： 結構設計、給排水設計、電氣設計、采暖通風、設備設施等各專業(yè)施工圖設計說明及所需的全部圖紙。 二、房地產開發(fā)過程設計管理意義 ?設計決定項目開發(fā)成本 ?設計決定項目品質 ?設計影響項目的驗收 ?設計質量與進度影響項目周期 二、房地產開發(fā)過程設計管理意義 設計決定項目開發(fā)成本 （ 1）規(guī)劃設計管理對項目開發(fā)成本的影響 不同的規(guī)劃方案的開發(fā)成本是不一樣的，規(guī)劃對項目投資有著重要的影響。 設計決定項目品質 （ 1）規(guī)劃設計對品質的影響 規(guī)劃是對項目的整體構思，是宏觀上對項目 的定位，建筑密度、容積率、綠地率、車位數(shù)等 重要指標就決定了項目品質。如室內采暖工程，供熱辦會提出很多要求，如各材料的選擇，溫控閥、壓差閥等設施的配套等。 如高檔住宅小區(qū)、別墅區(qū)、經濟適用房的品質要 求肯定是不一樣的。增強設計人員 的責任心，保證設計文件質量。 ? （ 2）施工圖設計應與規(guī)劃設計、建筑規(guī)劃設計文件要求統(tǒng)一。設計前要與設計單位充分溝通對項 目的定位，對設計的要求。 技術措施 ? （ 1）通過專家論證、借助專業(yè)公司，優(yōu)化設計，對設計基礎資料及設計文件深入研究探討，充分利用專業(yè)能力，控制設計階段對成本的影響。 保證各設計質量 設計工作是知識密集型工作，具有很強的專 業(yè)性，且設計工作是委托給具有相應資質的設計 單位完成。園林設計的風格、植物的選擇搭配、小品的設計、功能區(qū)的設計等都影響項目的品質。 ?人防 （ 2）建筑設計管理對房地產開發(fā)成本的影響 外檐的形式影響工程造價，立面簡單，裝飾構件少，工程造價低。 ?滿足非標準設備和建筑構配件制作要求。 ? 建筑物地下部分頂板面高出室外地坪 于 ，建筑面積計算值按照該層水平投影面積計算；建筑物地下部分的頂板面高出室外地坪小于 ，建筑面積不計入容積率。