【正文】 ? （ 2）總平圖批復(fù)后再確定建筑設(shè)計(jì)方案，總平面規(guī)劃和建筑方案都取得方案批準(zhǔn)通知書后再開施工圖設(shè)計(jì)，避免重復(fù)工作，保證設(shè)計(jì)文件的統(tǒng)一性。 ? （ 3）嚴(yán)密合同條款，比如對圖紙數(shù)量的約定，對變 更工作的約定，要在合同中體現(xiàn)，避免后期費(fèi)用的增加。項(xiàng)目投資的估算、概算、預(yù)算、 合同談判、簽證結(jié)算等成本控制工作的基礎(chǔ)都是 設(shè)計(jì)文件。是對施工圖紙的全面審查，包括建筑圖、結(jié)構(gòu)圖、水暖電等。如在好美嘉園項(xiàng)目中，通過各種措施降低了鋼筋含量，從而降低了工程造價(jià)。 一、房地產(chǎn)開發(fā)過程設(shè)計(jì)的內(nèi)容 ?環(huán)境設(shè)計(jì)有雙重內(nèi)涵，一是充分依托設(shè)計(jì)物周圍可見的特定內(nèi)容。 a a 一、房地產(chǎn)開發(fā)過程設(shè)計(jì)的內(nèi)容 ?（三）樓梯間、電梯機(jī)房、水箱間等局部突出屋面的輔助用房，水平面積之和小于屋頂平面面積四分之一的，不計(jì)入建筑高度；通風(fēng)道、煙囪、裝飾構(gòu)件、花架、通信設(shè)施等其他屋面突出部分，不計(jì)入建筑高度。 ? 建筑控制線 —— 有關(guān)法規(guī)或詳細(xì)規(guī)劃確定的建筑物、構(gòu)筑物的基底位置不得超出的界線。 一、房地產(chǎn)開發(fā)過程設(shè)計(jì)的內(nèi)容 ?一般規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成果是修建性詳細(xì)規(guī)劃，包括以下內(nèi)容： ?（一）規(guī)劃地段區(qū)位關(guān)系圖。確定項(xiàng)目實(shí)施的組織 標(biāo)明規(guī)劃四至范圍，各類規(guī)劃控制線；標(biāo)明規(guī)劃建筑性質(zhì)分類，各類建筑位置、層數(shù)、間距系數(shù)，建筑退讓各類規(guī)劃控制線的距離，道路名稱、道路寬度，市政和公共交通設(shè)施以及場站點(diǎn)，機(jī)動車停車場位置；確定主要入口方向，標(biāo)明主要出入口與城市道路交叉口距離；確定地下設(shè)施范圍、地下設(shè)施出入口；附具用地平衡表、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)以及公建一覽表。 ? 建筑密度、建筑容積率和綠地率是控制用地和環(huán)境質(zhì)量的三個(gè)重要指標(biāo) 一、房地產(chǎn)開發(fā)過程設(shè)計(jì)的內(nèi)容 ? 新建居住區(qū)建筑密度、容積率不得超過右側(cè)指標(biāo)。 一、房地產(chǎn)開發(fā)過程設(shè)計(jì)的內(nèi)容 ?層高和室內(nèi)凈高 ?b ?a ? 坡頂結(jié)構(gòu)面層 ? 外墻皮延長線 ?a ? 樓面面層（完成面） ? 施工圖設(shè)計(jì) 施工圖設(shè)計(jì)是建筑設(shè)計(jì)的深入，包括： 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、給排水設(shè)計(jì)、電氣設(shè)計(jì)、采暖通風(fēng)、設(shè)備設(shè)施等各專業(yè)施工圖設(shè)計(jì)說明及所需的全部圖紙。 二、房地產(chǎn)開發(fā)過程設(shè)計(jì)管理意義 ?設(shè)計(jì)決定項(xiàng)目開發(fā)成本 ?設(shè)計(jì)決定項(xiàng)目品質(zhì) ?設(shè)計(jì)影響項(xiàng)目的驗(yàn)收 ?設(shè)計(jì)質(zhì)量與進(jìn)度影響項(xiàng)目周期 二、房地產(chǎn)開發(fā)過程設(shè)計(jì)管理意義 設(shè)計(jì)決定項(xiàng)目開發(fā)成本 （ 1）規(guī)劃設(shè)計(jì)管理對項(xiàng)目開發(fā)成本的影響 不同的規(guī)劃方案的開發(fā)成本是不一樣的，規(guī)劃對項(xiàng)目投資有著重要的影響。 設(shè)計(jì)決定項(xiàng)目品質(zhì) （ 1）規(guī)劃設(shè)計(jì)對品質(zhì)的影響 規(guī)劃是對項(xiàng)目的整體構(gòu)思，是宏觀上對項(xiàng)目 的定位，建筑密度、容積率、綠地率、車位數(shù)等 重要指標(biāo)就決定了項(xiàng)目品質(zhì)。如室內(nèi)采暖工程，供熱辦會提出很多要求，如各材料的選擇，溫控閥、壓差閥等設(shè)施的配套等。 如高檔住宅小區(qū)、別墅區(qū)、經(jīng)濟(jì)適用房的品質(zhì)要 求肯定是不一樣的。增強(qiáng)設(shè)計(jì)人員 的責(zé)任心，保證設(shè)計(jì)文件質(zhì)量。 ? （ 2）施工圖設(shè)計(jì)應(yīng)與規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)文件要求統(tǒng)一。設(shè)計(jì)前要與設(shè)計(jì)單位充分溝通對項(xiàng) 目的定位，對設(shè)計(jì)的要求。 技術(shù)措施 ? （ 1）通過專家論證、借助專業(yè)公司，優(yōu)化設(shè)計(jì)，對設(shè)計(jì)基礎(chǔ)資料及設(shè)計(jì)文件深入研究探討，充分利用專業(yè)能力，控制設(shè)計(jì)階段對成本的影響。 保證各設(shè)計(jì)質(zhì)量 設(shè)計(jì)工作是知識密集型工作，具有很強(qiáng)的專 業(yè)性，且設(shè)計(jì)工作是委托給具有相應(yīng)資質(zhì)的設(shè)計(jì) 單位完成。園林設(shè)計(jì)的風(fēng)格、植物的選擇搭配、小品的設(shè)計(jì)、功能區(qū)的設(shè)計(jì)等都影響項(xiàng)目的品質(zhì)。 ?人防 （ 2）建筑設(shè)計(jì)管理對房地產(chǎn)開發(fā)成本的影響 外檐的形式影響工程造價(jià)，立面簡單，裝飾構(gòu)件少，工程造價(jià)低。 ?滿足非標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備和建筑構(gòu)配件制作要求。 ? 建筑物地下部分頂板面高出室外地坪 于 ，建筑面積計(jì)算值按照該層水平投影面積計(jì)算；建筑物地下部分的頂板面高出室外地坪小于 ，建筑面積不計(jì)入容積率。