房地產(chǎn)開發(fā)過程的設(shè)計管理(存儲版)
【正文】 與開發(fā)商是有一定差距的，甚至?xí)忻芤幻妗? 四、房地產(chǎn)開發(fā)過程設(shè)計管理的措施 ?組織措施 ?技術(shù)措施 ?合同措施 ?經(jīng)濟(jì)措施 ?管理措施 四、房地產(chǎn)開發(fā)過程設(shè)計管理的措施 組織措施 ? （ 1）完善公司開發(fā)團(tuán)隊的組織結(jié)構(gòu)，明確各部門、各 崗位職責(zé)分工，明確工作流程。 經(jīng)濟(jì)措施 ? （ 1）積極采取獎勵機(jī)制辦法，鼓勵設(shè)計公司為開發(fā) 商考慮成本問題，鼓勵通過優(yōu)秀設(shè)計降低開發(fā)成本。 ? （ 2）有效溝通協(xié)調(diào)。 ? （ 3）綜合管網(wǎng)設(shè)計前應(yīng)完成小區(qū)道路景觀設(shè)計，綜合管網(wǎng)管線復(fù)雜，見井較多，應(yīng)充分結(jié)合小區(qū)園林道路設(shè)計進(jìn)行設(shè)計，保證兩者的合理結(jié)合。 ? （ 4）各專業(yè)施工圖的設(shè)計應(yīng)與相關(guān)配套部門要求結(jié)合，比如配電間的設(shè)計、泵房的設(shè)計、采暖施工圖的設(shè)計等，相關(guān)設(shè)備基礎(chǔ)的設(shè)計等，要充分與配套部門統(tǒng)一，以保證順利實施和驗收交接。 五、各階段設(shè)計的統(tǒng)籌管理 ?各設(shè)計的時間統(tǒng)籌 ?各設(shè)計的內(nèi)容統(tǒng)籌 五、各階段設(shè)計的統(tǒng)籌管理 各設(shè)計的時間統(tǒng)籌 ? （ 1）規(guī)劃設(shè)計同時應(yīng)進(jìn)行房型設(shè)計，保證組合房型后的平面樓形能滿足規(guī)劃樓作位置、尺寸要求，避免滿足不了再反復(fù)修改，耽誤工期。計劃是管理的第一 步，不單要做好每一設(shè)計階段的計劃，更要做好設(shè)計環(huán) 節(jié)的總計劃。 ? （ 2）保證合理的設(shè)計周期，設(shè)計工作需要設(shè)計人員 用心去完成，時間太倉促，必定影響設(shè)計人員的專注程 度，從而造成只有速度而丟了質(zhì)量，這對開發(fā)上來說也 得不償失。 保證各階段設(shè)計的連續(xù)統(tǒng)一 房地產(chǎn)開發(fā)的設(shè)計任務(wù)分較多階段，每一階 段的設(shè)計人不同或者設(shè)計單位不同，每一階段的 設(shè)計任務(wù)和重點(diǎn)也不同，但這些設(shè)計工作都是圍 繞同一個項目進(jìn)行。 控制項目開發(fā)成本 成本控制是項目開發(fā)的根本，直接影響項目 的利潤情況，而成本控制的根本在于設(shè)計階段對 設(shè)計文件的控制。沒有經(jīng)審查合格的設(shè)計圖紙就不 能開工建設(shè)，多以設(shè)計文件完成進(jìn)度決定了項目 的開始建設(shè)節(jié)點(diǎn)。 （ 3）建筑、施工圖設(shè)計的圖紙審查 施工圖審查是行政許可的一關(guān)鍵環(huán)節(jié)，決定施工圖紙是否符可付之實施。平面設(shè)計中房型的設(shè)計更是影響項目的品質(zhì)，決定市場認(rèn)可度。結(jié)構(gòu)設(shè)計中鋼筋含量、混凝土標(biāo)號等對工程造價起著重要影響。瑞寧嘉園容積率是 2，好美嘉園容積率是 ，我們選擇了高層和多層相結(jié)合的方案，而且盡量多的設(shè)計多層，這樣從根本上降低了開發(fā)成本。 ? 園林景觀道路環(huán)境設(shè)計 園林景觀道路設(shè)計是對小區(qū)環(huán)境的設(shè)計，包括植物選型搭配、道路交通組織、鋪裝、小品、功能劃分等。 在施工總圖上應(yīng)有的設(shè)備、房屋或構(gòu)件、結(jié)構(gòu)、管線個部分的布置，以及它們相互配合，標(biāo)高和外形尺寸、坐標(biāo)。 a a 一、房地產(chǎn)開發(fā)過程設(shè)計的內(nèi)容 ? （二）坡屋面建筑，確定建筑間距時，按照屋脊頂面和檐口頂分別計算，以影響大的計算建筑間距；確定其他情況時，屋面坡度小于或者等于 45度的，自室外地面計算至檐口頂，坡度大于 45度的，自室外地面計算至屋脊頂。 標(biāo)值作為控制指標(biāo)的上、下限值。 ? 用地紅線 —— 各類建筑工程項目用地的使用權(quán)屬范圍的邊界線。表達(dá)設(shè)計意圖，反映空間環(huán)境關(guān)系。 一、房地產(chǎn)開發(fā)過程設(shè)計的內(nèi)容 規(guī)劃設(shè)計的依據(jù)是經(jīng)規(guī)劃行政部門核發(fā)的選址意見書、規(guī)劃設(shè)計條件、擬建項目的現(xiàn)勢地形圖、環(huán)保部門批準(zhǔn)的環(huán)境影響報告書、有關(guān)城市規(guī)劃設(shè)計規(guī)范等。確定建設(shè)任務(wù)和建設(shè)原則 確定和落實建設(shè)地點(diǎn) 建設(shè)工程項目實施階段的組成 決策階段 設(shè)計準(zhǔn)備 階段 設(shè)計階段 施工階段 動用前準(zhǔn) 備階段 保修階段 項目市場信息收集調(diào)研 編制可行性研究報告 編制項目設(shè)計任務(wù)書 修建性詳細(xì)規(guī)劃（總平方案） 建筑方案設(shè)計 施工圖設(shè)計 施工 竣工驗收 動用開始 保修期結(jié)束 項目決策階段 項目實施階段 一、房地產(chǎn)開發(fā)過程設(shè)計的內(nèi)容 ?規(guī)劃設(shè)計
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