【正文】 2023年 6月 ,由于 B公司的股東缺乏開發(fā)實(shí)力 ,將 B公司的股權(quán)全部出讓給 C公司 ,C公司 為此支付了 45000萬元的股權(quán)轉(zhuǎn)讓款 ,款項(xiàng)支付完畢 ,并將 B公司更名為 A公司 ,現(xiàn)四證齊備 , 產(chǎn)權(quán)清晰 . ? 項(xiàng)目的合法性、合規(guī)性、可行性的調(diào)查和審查 ? 由于立項(xiàng)批準(zhǔn)文件及“四證”是房地產(chǎn)項(xiàng)目合法合規(guī)的前提，也是項(xiàng)目建成辦理房地產(chǎn)銷售證書和過戶登記的依據(jù)，而房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售將影響銷售資金的回籠，直接影響貸款的歸還，因此，商業(yè)銀行發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款，只能針對(duì)已取得立項(xiàng)批準(zhǔn)文件和“四證”的項(xiàng)目，對(duì)此，中國人民銀行和有關(guān)部委作出了明確的規(guī)定。各項(xiàng)合計(jì)一般占到銷售收入的 46%） 財(cái)務(wù)費(fèi)用（借款利息和其他財(cái)務(wù)費(fèi)用） 房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營稅費(fèi) ? 包含兩部分，即項(xiàng)目開發(fā)期間的稅費(fèi)與房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營期間的稅費(fèi) ? 開發(fā)期間的稅費(fèi)作為項(xiàng)目投資的組成部分 ? 經(jīng)營期間的稅費(fèi)主要指在銷售與交易階段發(fā)生的稅費(fèi)，不作為成本費(fèi)用的構(gòu)成，但要抵減銷售帶來的現(xiàn)金流量 ? 經(jīng)營期間的稅費(fèi)主要包括： ? 營業(yè)稅，一般按房地產(chǎn)銷售收入的 5%計(jì)征 ? 城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、防洪工程、交易印花等稅費(fèi)，約占銷售收入的 % ? 土地增值稅，實(shí)際是對(duì)土地收益的課稅，實(shí)行超率累進(jìn)稅率 ? 企業(yè)所得稅 某市建設(shè)部門提供的各類建安工程費(fèi)的近似估算指標(biāo)表 案 例 單位：元 /平米（按建筑面積計(jì)） 項(xiàng)目 多層（ 7層以下） 小高層（ 817層） 高層（ 18層以上） 樁基礎(chǔ) 5069 7090 90120 土建工程 650900 7501150 11501560 一般水電安裝 7090 80100 100160 電梯 60100 60100 地下室費(fèi)用 150350 150350 項(xiàng)目財(cái)務(wù)和風(fēng)險(xiǎn)分析 按照經(jīng)濟(jì)效益是否考慮了時(shí)間因素，可分為靜態(tài)投資經(jīng)濟(jì)效益和動(dòng)態(tài)投資經(jīng)濟(jì)效益，對(duì)于投資期較短的項(xiàng)目，可以 靜態(tài)方式進(jìn)行評(píng)價(jià) 在評(píng)價(jià)指標(biāo)計(jì)算時(shí)不考慮資金的時(shí)間價(jià)值，這一類評(píng)價(jià)指標(biāo)統(tǒng)稱為靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)，如投資利潤率等指標(biāo) 案例： 項(xiàng)目 計(jì)算公式 金額（萬元） 銷售收入 開發(fā)成本 銷售稅金及附加 利潤總額 所得稅 凈利潤 成本利潤率 % 成本凈利潤率 % 在評(píng)價(jià)指標(biāo)計(jì)算時(shí)，考慮了因現(xiàn)金流量發(fā)生時(shí)點(diǎn)不同而產(chǎn)生的時(shí)間價(jià)值，這一類評(píng)價(jià)指標(biāo)統(tǒng)稱為動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)，如 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率 內(nèi)部收益率和財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的計(jì)算： 內(nèi)部收益率是指項(xiàng)目整個(gè)壽命期內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率，反映擬建項(xiàng)目的投資收益水平。 房地產(chǎn)開發(fā)貸款納入固定資產(chǎn)貸款管理，貸款的期限最長一般不超過 3年，資金必須專款專用。 還款期的計(jì)算：見下頁 利用資本金現(xiàn)金流量表測算項(xiàng)目還款期： ? 內(nèi)在涵義：以項(xiàng)目的銷售抵償除自有資金以外其他投入資金所需要的時(shí)間 ? 由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的資金組成主要就是自有資金、銀行借款和預(yù)售款滾動(dòng)投入，我們可以資本金現(xiàn)金流量表簡單估算還款期 ? 還款期計(jì)算的幾個(gè)假設(shè)條件： 靜態(tài)概念 未考慮資金的時(shí)間價(jià)值，如果借款期限較長，應(yīng)考慮以動(dòng)態(tài)貸款回收期來測 算還款期 不考慮企業(yè)在房地產(chǎn)經(jīng)營期內(nèi)的利潤分配因素 資本金的概念：并不是真正意義上的資本金，實(shí)際是經(jīng)我行認(rèn)定的自有資金的概念 以資本金現(xiàn)金流量表測算項(xiàng)目的還款期實(shí)際是將企業(yè)自有資金以外的其他資金視為借款， 且均需在我行借款到期之前支付 ? 還款期計(jì)算的表達(dá)公式： ? T（還款期） =（累計(jì)凈現(xiàn)金流量開始出現(xiàn)正值的年份數(shù) 1） +上年累計(jì)凈現(xiàn)金流量絕對(duì)值 /當(dāng)年凈現(xiàn)金流量 銷售率償債平衡點(diǎn)的計(jì)算 ? 銷售率償債平衡點(diǎn)的計(jì)算意義：說明的是項(xiàng)目銷售到多少的時(shí)候可以歸還我行的借款，分 析結(jié)果更為直觀 ? 計(jì)算銷售率償債平衡點(diǎn)的幾點(diǎn)假設(shè)： 項(xiàng)目按照前文所分析的可銷售面積、銷售價(jià)格進(jìn)行銷售 不考慮企業(yè)在經(jīng)營期內(nèi)進(jìn)行利潤分配 按照前文所述的資金來源組成作為分析的基礎(chǔ) ? 銷售率償債平衡點(diǎn)的計(jì)算公式： （我行貸款 +銷售收入再投入建設(shè)資金 +經(jīng)營稅金及附加 +所得稅 +其他需在我行借款償還之前償付的借款） /總銷售收入 *100% ? 可計(jì)算得更為精確： ? （我行貸款 +銷售收入再投入建設(shè)資金 +其他需在我行借款償還之前償付的借款） /總銷售收入 經(jīng)營稅金及附加 所得稅） *100% 敏感性分析 ? 進(jìn)行項(xiàng)目敏感性分析的意義：房地產(chǎn)項(xiàng)目敏感性因素的變化可能對(duì)還款產(chǎn)生重大的影響 ? 房地產(chǎn)項(xiàng)目的兩大敏感性因素：成本和售價(jià) ? 分析項(xiàng)目敏感性主要考慮對(duì)項(xiàng)目盈利水平和銷售率償債平衡點(diǎn)的影響 抵押物的分析： ? 抵押方式 抵押物價(jià)值的判斷和分析 抵押物取得或投入的成本價(jià)格 抵押物的評(píng)估價(jià)格 抵押物的經(jīng)辦行認(rèn)定價(jià)格（經(jīng)辦行應(yīng)盡量搜集具可比性的近期成效案例，對(duì)抵押物的評(píng)估 價(jià)格進(jìn)行綜合分析，對(duì)評(píng)估價(jià)格的合理性進(jìn)行分析，并確認(rèn)分行最終認(rèn)定的抵押物價(jià)值） 還款方案的設(shè)計(jì) 銷售回款中能否設(shè)定還款比例，分期還款的方案設(shè)計(jì) 房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款的主要風(fēng)險(xiǎn) 政策性風(fēng)險(xiǎn) 市場風(fēng)險(xiǎn) 建設(shè)風(fēng)險(xiǎn) 操作性風(fēng)險(xiǎn) 合作開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn) 挪用風(fēng)險(xiǎn) 法律風(fēng)險(xiǎn) 等 房地產(chǎn)開發(fā)貸款審查案例： ? 某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目二期的自有資金籌措計(jì)劃為：擬以自有資金投入 12023萬元，其中已投 入 2023萬元，其余以一期項(xiàng)目銷售回款投入，但這部分不能在我行貸款投放之前投入，而一 期已銷售回款比例為 95%自有資金投入依靠一期項(xiàng)目尾盤的銷售，且不能在我行貸款投放 前到位，其籌措計(jì)劃缺乏可靠性 ? 還款期的計(jì)算： 項(xiàng)目名稱 合計(jì) 2023年度 2023年度 2023年度 2023年度 銷售收入 339809 0 0 58524 281285 出租收入 自營收入 資本金投入 71000 71000 現(xiàn)金流入合計(jì) 410809 71000 0 58524 281285 開發(fā)成本費(fèi)用 203321 71577 61943 58269 11532 經(jīng)營稅金及附加 17330 2984 14345 所得稅 15402 940 14462 現(xiàn)金流出合計(jì) 236053 71577 61943 62193 40339 凈現(xiàn)金流量 577 61943 3669 240946 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 577 62520 66189 174757 ? T=（ 41） +3669/240946= ? 銷售率償債平衡點(diǎn)的計(jì)算： 項(xiàng)目籌資安排：自有資金 51300萬元；我行貸款 40000萬元，預(yù)售滾動(dòng)投入 42432萬元，總投資 133732萬元 項(xiàng)目總銷售收入為 22億元，經(jīng)營稅金及附加 13200萬元，土地增值稅 2200萬元，所得稅 23386萬元 銷售率償債平衡點(diǎn) =（ 40000+42432+2200/2202301320023386） *100%=46% 審查案例（續(xù)上） ? 敏感性計(jì)算： 項(xiàng)目名稱 金額（萬元） 成本上升 10% 銷售價(jià)格下降 10% 銷售收入 220230 220230 198000 開