【正文】 而項目需償付的后期資金有 40000+42432+2200+13200+23386220230*20%=77218萬元 ? 即按上述方案銷售達 100%仍不能不款 ,上述方案不可行 ? 分析上述兩方案的缺陷主要在于 :對后期還款比例設置過低 ,且對后期回款的 60%未作使用的限制 ,造成還款方案不可行 八、房地產(chǎn)開發(fā)貸款的授信安排 房地產(chǎn)開發(fā)貸款的期限管理原則： 一次性審批、按進度發(fā)放、逐筆收貸。根據(jù)上述調(diào)查及資料，我們可以制作出水電安裝費投資支出計劃： 項目名稱 投資金額 單位：萬元 06年二季度 萬元 06年三季度 萬元 06年四季度 萬元 07年一季度 萬元 07年二季度 萬元 07年三季度 萬元 水電安裝費支付進度情況 ? 資金回籠計劃 經(jīng)過調(diào)查，從企業(yè)提供的銷售計劃及可研報告所提供的銷售計劃著手進行分 析，根據(jù)上述市場分析的結果，比較周邊項目的銷售狀況，研究項目的銷售進度和 資金回籠進度 案例： A項目地處南方沿海某市，經(jīng)過市場分析及與周邊樓盤銷售情況作對比，經(jīng)辦人員 認為該項目的銷售前景樂觀，以下是該項目的基礎數(shù)據(jù)： 可銷售面積： （不計地下部分） 其中：獨立住宅： *售價 20230元 /平 *銷售率 100%= 低層住宅： *售價 15000元 /平 *銷售率 100%= 多層住宅： *售價 12023元 /平 *銷售率 100%= 商業(yè)面積： 800平米 *售價 15000元 /平 *銷售率 100%=1200萬元 高層住宅： *售價 8000元 /平 *銷售率 95%= 根據(jù)各類型房產(chǎn)預售推出的時間，預計： 獨立住宅銷售進度為： 07年三季度 30%，四季度 50%， 08年 1季度 20% 低層住宅銷售進度為： 07年三季度 20%，四季度 50%， 08年 1季度 30% 多層住宅銷售進度為： 07年三季度 20%，四季度 50%， 08年 1季度 30% 商業(yè)銷售進度為： 07年三季度 100% 高層住宅銷售進度為： 07年四季度 30%， 08年一季度 30%， 08年二季度 25%， 08年三季 度 10% 項目回款進度與銷售進度有一定差異：假設首期 20%，余 80%部分在下季度收取 房地產(chǎn)項目總成本費用的主要構成 : (一 )開發(fā)成本 土地使用權出讓金 土地征用及拆遷安置補償費（國家建設征用農(nóng)村土地發(fā)生的費用主要有土地補償費、勞動力安置補助、青苗補償費等，在城鎮(zhèn)地區(qū)，國家對因出讓土地使原用地單位或個人造成經(jīng)濟損失的，新用地單位按規(guī)定補償） 前期工程費（規(guī)劃設計、可研費、地質(zhì)勘測、三通一平等，一般可按項目總投的一定比例估算，一般情況下，規(guī)劃及設計費為建安工程費的 3%左右；可研費占總投的 — 1%左右） 建安工程費（土建工程、設備及安裝工程）建安工程費的估算有多種方法，包括單元估算法、單位指標估算法、概算指標估算法等，也可根據(jù)類似工程經(jīng)驗估算，但需根據(jù)情況隨不同時期進行數(shù)據(jù)調(diào)整 基礎設施費（又稱紅線內(nèi)工程費，包括供水、供電、道路、綠化、環(huán)衛(wèi)等工程費用） 公共配套設施費（主要包括不能有償轉讓的小區(qū)內(nèi)公共配套設施發(fā)生的支出） 不可預見費（包括備用金、不可預見的基礎或其他工程費等，可以上述六項費用之和為基數(shù)，按一定比例估算） 開發(fā)期稅費（項目在開發(fā)過程中所負擔的各種稅金和規(guī)費，按當?shù)赜嘘P標準估算，主要包括配套設施建設費、建筑工程質(zhì)量與安監(jiān)費、投資方向調(diào)節(jié)稅等） （二）開發(fā)費用 管理費用（是指企業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)項目相關的管理和組織經(jīng)營活動發(fā)生的各種費用，一般可以按照開發(fā)成本取百分數(shù)估算，約 %3%左右） 銷售費用（在銷售產(chǎn)品過程中發(fā)生的費用。 ? 存貨及預收帳款的分析： 對于非項目公司，存貨和預收帳款的構成可能較為復雜，包含多個項目的開發(fā)成本，在這種情況下，通過查詢企業(yè)的帳務資料，將開發(fā)成本按不同的開發(fā)項目、不同的明細內(nèi)容填列；對預收帳款分項目填列，以利于清楚看到借款人每個項目的投資情況、預售情況 在分析存貨時，應注意甄別部分用于出租的固定資產(chǎn)及長期不能產(chǎn)生效益的資產(chǎn)，應予以特別說明 ? 應付款的分析：對照合同分析應付帳款的合理性，看有無拖欠地價、股權轉讓款或施工款的情況 ? 股東借款 (其他應付款 )的分析：對于股東借款應加以分析，是否屬于長期性的資金支持，還是屬于臨時性的周轉借款，是否具有所有者權益的性質(zhì)，并說明是否需要在我行貸款歸還之前抽離 ? 案例：某公司向我行申請房地產(chǎn)開發(fā)貸款，財務報表顯示該公司存貨余額為 54000萬元，其中有 24000萬元是以前開發(fā)的用于出租的固定資產(chǎn)，已辦妥產(chǎn)權證，但仍在存貨科目反映；另有 6500萬元系另一前期開發(fā)樓盤的車庫，該樓盤 1996年開發(fā)，車庫既未能產(chǎn)生出租效益也未能銷售出去。而商業(yè)銀行若向未取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書的開發(fā)企業(yè)發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款，自然也就得不到相應的法律保障，因此，在我們對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款前必須要關注借款主體的房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì) 按照建設部頒布的《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照自有資金和注冊資金的數(shù)額、專業(yè)技術人員的數(shù)目、相應的職稱要求、從事房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)歷以及業(yè)績分為一級、二級、三級等資質(zhì)等級，各資質(zhì)等級企業(yè)的條件如下： 一級資質(zhì)的條件包括： （ 1）、注冊資本不低于 5000萬元； （ 2）、從事房地產(chǎn)開發(fā) 5年以上； （ 3）、近三年房屋建筑面積累計竣工 30萬平方米以上，或者累計完成與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額； （ 4）、連續(xù) 5年建筑工程質(zhì)量合格率達 100%； （ 5）、上一年房屋建筑施工面積 15萬平方米以上，或者完成與此相當?shù)姆康? 產(chǎn)開發(fā)投資額； （ 6）、有職稱的建筑、結構、財務、房地產(chǎn)及有關經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不少于 40人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于 20人，持有資格證書的專職會計人員不少于 4人； （ 7）、工程技術、財務、統(tǒng)計等業(yè)務負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱； （ 8）、具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度； （ 9）、未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。 二級資質(zhì)的條件包括： （ 1）、注冊資本不低于 2023萬元； （ 2）、從事房地產(chǎn)開發(fā) 3年以上； （ 3）、近三年房屋建筑面積累計竣工 15萬平方米以上，或者累計完成與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額； （ 4）、連續(xù) 3年建筑工程質(zhì)量合格率達 100%； （ 5）、上一年房屋建筑施工面積 10萬平方米以上，或者完成與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額； （ 6）、有職稱的建筑、結構、財務、房地產(chǎn)及有關經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不少于20人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于 10人，持有資格證書的專職會計人員不少于 3人； （ 7）、工程技術、財務、統(tǒng)計等業(yè)務負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱； （ 8）、具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度； （ 9）、未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。 調(diào)查階段 項目的基本情況 ? 根據(jù)借款人提供的項目批文 、 土地出讓合同、規(guī)劃文件及施工許可、建設計劃、招標文件、施工合同、監(jiān)理合同 、 可研報告等資料確定項目的基本數(shù)據(jù) ? 對項目土地使用權的取得應重點說明 ,反映項目產(chǎn)權是否清晰 ? 案例 :某房地產(chǎn)開發(fā)公司 A向我行提出房地產(chǎn)開發(fā)貸款的申請 ,該項目取得的過程 為 :2023年 ,市國土局與 B公司簽訂土地出讓合同 ,B公司取得土地編號為 A8030042號宗地 的使用權 ,面積 162,963平米 ,土地出讓價為 7682萬元 ,建筑容積率 1,計容積率建面不超過 163,900平米 ,05年 1月 ,由于國家需要征收上述宗地的部分土地 ,國土局和 B公司簽訂補償協(xié) 議 ,國土局收回 23,741平米的土地使用權 ,同時國土局將附近的地塊撥給 B公司作為補償 ,用 地面積調(diào)整為 200,322平米 ,容積率變更為 ,計容積經(jīng)總建面不超過 360,580平米 ,B公司 再向國土局補交了地價款 13208萬元 ,以上款項已支付完畢 ,并提供了付款憑證 .