【正文】 而項(xiàng)目需償付的后期資金有 40000+42432+2200+13200+23386220230*20%=77218萬(wàn)元 ? 即按上述方案銷售達(dá) 100%仍不能不款 ,上述方案不可行 ? 分析上述兩方案的缺陷主要在于 :對(duì)后期還款比例設(shè)置過(guò)低 ,且對(duì)后期回款的 60%未作使用的限制 ,造成還款方案不可行 八、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的授信安排 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的期限管理原則： 一次性審批、按進(jìn)度發(fā)放、逐筆收貸。根據(jù)上述調(diào)查及資料，我們可以制作出水電安裝費(fèi)投資支出計(jì)劃： 項(xiàng)目名稱 投資金額 單位：萬(wàn)元 06年二季度 萬(wàn)元 06年三季度 萬(wàn)元 06年四季度 萬(wàn)元 07年一季度 萬(wàn)元 07年二季度 萬(wàn)元 07年三季度 萬(wàn)元 水電安裝費(fèi)支付進(jìn)度情況 ? 資金回籠計(jì)劃 經(jīng)過(guò)調(diào)查，從企業(yè)提供的銷售計(jì)劃及可研報(bào)告所提供的銷售計(jì)劃著手進(jìn)行分 析，根據(jù)上述市場(chǎng)分析的結(jié)果，比較周邊項(xiàng)目的銷售狀況，研究項(xiàng)目的銷售進(jìn)度和 資金回籠進(jìn)度 案例： A項(xiàng)目地處南方沿海某市，經(jīng)過(guò)市場(chǎng)分析及與周邊樓盤銷售情況作對(duì)比，經(jīng)辦人員 認(rèn)為該項(xiàng)目的銷售前景樂(lè)觀，以下是該項(xiàng)目的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)： 可銷售面積： （不計(jì)地下部分） 其中：獨(dú)立住宅： *售價(jià) 20230元 /平 *銷售率 100%= 低層住宅： *售價(jià) 15000元 /平 *銷售率 100%= 多層住宅： *售價(jià) 12023元 /平 *銷售率 100%= 商業(yè)面積： 800平米 *售價(jià) 15000元 /平 *銷售率 100%=1200萬(wàn)元 高層住宅： *售價(jià) 8000元 /平 *銷售率 95%= 根據(jù)各類型房產(chǎn)預(yù)售推出的時(shí)間，預(yù)計(jì)： 獨(dú)立住宅銷售進(jìn)度為： 07年三季度 30%，四季度 50%， 08年 1季度 20% 低層住宅銷售進(jìn)度為： 07年三季度 20%，四季度 50%， 08年 1季度 30% 多層住宅銷售進(jìn)度為： 07年三季度 20%，四季度 50%， 08年 1季度 30% 商業(yè)銷售進(jìn)度為： 07年三季度 100% 高層住宅銷售進(jìn)度為： 07年四季度 30%， 08年一季度 30%， 08年二季度 25%， 08年三季 度 10% 項(xiàng)目回款進(jìn)度與銷售進(jìn)度有一定差異：假設(shè)首期 20%，余 80%部分在下季度收取 房地產(chǎn)項(xiàng)目總成本費(fèi)用的主要構(gòu)成 : (一 )開(kāi)發(fā)成本 土地使用權(quán)出讓金 土地征用及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)（國(guó)家建設(shè)征用農(nóng)村土地發(fā)生的費(fèi)用主要有土地補(bǔ)償費(fèi)、勞動(dòng)力安置補(bǔ)助、青苗補(bǔ)償費(fèi)等，在城鎮(zhèn)地區(qū)，國(guó)家對(duì)因出讓土地使原用地單位或個(gè)人造成經(jīng)濟(jì)損失的，新用地單位按規(guī)定補(bǔ)償） 前期工程費(fèi)（規(guī)劃設(shè)計(jì)、可研費(fèi)、地質(zhì)勘測(cè)、三通一平等，一般可按項(xiàng)目總投的一定比例估算，一般情況下，規(guī)劃及設(shè)計(jì)費(fèi)為建安工程費(fèi)的 3%左右；可研費(fèi)占總投的 — 1%左右） 建安工程費(fèi)（土建工程、設(shè)備及安裝工程）建安工程費(fèi)的估算有多種方法，包括單元估算法、單位指標(biāo)估算法、概算指標(biāo)估算法等，也可根據(jù)類似工程經(jīng)驗(yàn)估算，但需根據(jù)情況隨不同時(shí)期進(jìn)行數(shù)據(jù)調(diào)整 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（又稱紅線內(nèi)工程費(fèi)，包括供水、供電、道路、綠化、環(huán)衛(wèi)等工程費(fèi)用） 公共配套設(shè)施費(fèi)（主要包括不能有償轉(zhuǎn)讓的小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出） 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)（包括備用金、不可預(yù)見(jiàn)的基礎(chǔ)或其他工程費(fèi)等，可以上述六項(xiàng)費(fèi)用之和為基數(shù)，按一定比例估算） 開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)（項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中所負(fù)擔(dān)的各種稅金和規(guī)費(fèi)，按當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)標(biāo)準(zhǔn)估算，主要包括配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑工程質(zhì)量與安監(jiān)費(fèi)、投資方向調(diào)節(jié)稅等） （二）開(kāi)發(fā)費(fèi)用 管理費(fèi)用（是指企業(yè)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目相關(guān)的管理和組織經(jīng)營(yíng)活動(dòng)發(fā)生的各種費(fèi)用，一般可以按照開(kāi)發(fā)成本取百分?jǐn)?shù)估算，約 %3%左右） 銷售費(fèi)用（在銷售產(chǎn)品過(guò)程中發(fā)生的費(fèi)用。 ? 存貨及預(yù)收帳款的分析： 對(duì)于非項(xiàng)目公司，存貨和預(yù)收帳款的構(gòu)成可能較為復(fù)雜，包含多個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本，在這種情況下，通過(guò)查詢企業(yè)的帳務(wù)資料，將開(kāi)發(fā)成本按不同的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、不同的明細(xì)內(nèi)容填列；對(duì)預(yù)收帳款分項(xiàng)目填列，以利于清楚看到借款人每個(gè)項(xiàng)目的投資情況、預(yù)售情況 在分析存貨時(shí)，應(yīng)注意甄別部分用于出租的固定資產(chǎn)及長(zhǎng)期不能產(chǎn)生效益的資產(chǎn)，應(yīng)予以特別說(shuō)明 ? 應(yīng)付款的分析：對(duì)照合同分析應(yīng)付帳款的合理性，看有無(wú)拖欠地價(jià)、股權(quán)轉(zhuǎn)讓款或施工款的情況 ? 股東借款 (其他應(yīng)付款 )的分析：對(duì)于股東借款應(yīng)加以分析，是否屬于長(zhǎng)期性的資金支持，還是屬于臨時(shí)性的周轉(zhuǎn)借款，是否具有所有者權(quán)益的性質(zhì)，并說(shuō)明是否需要在我行貸款歸還之前抽離 ? 案例：某公司向我行申請(qǐng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，財(cái)務(wù)報(bào)表顯示該公司存貨余額為 54000萬(wàn)元，其中有 24000萬(wàn)元是以前開(kāi)發(fā)的用于出租的固定資產(chǎn)，已辦妥產(chǎn)權(quán)證，但仍在存貨科目反映；另有 6500萬(wàn)元系另一前期開(kāi)發(fā)樓盤的車庫(kù)，該樓盤 1996年開(kāi)發(fā)，車庫(kù)既未能產(chǎn)生出租效益也未能銷售出去。而商業(yè)銀行若向未取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)證書的開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，自然也就得不到相應(yīng)的法律保障，因此，在我們對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)貸款前必須要關(guān)注借款主體的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì) 按照建設(shè)部頒布的《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照自有資金和注冊(cè)資金的數(shù)額、專業(yè)技術(shù)人員的數(shù)目、相應(yīng)的職稱要求、從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的經(jīng)歷以及業(yè)績(jī)分為一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)等資質(zhì)等級(jí)，各資質(zhì)等級(jí)企業(yè)的條件如下： 一級(jí)資質(zhì)的條件包括： （ 1）、注冊(cè)資本不低于 5000萬(wàn)元； （ 2）、從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 5年以上； （ 3）、近三年房屋建筑面積累計(jì)竣工 30萬(wàn)平方米以上，或者累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額； （ 4）、連續(xù) 5年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá) 100%； （ 5）、上一年房屋建筑施工面積 15萬(wàn)平方米以上，或者完成與此相當(dāng)?shù)姆康? 產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額； （ 6）、有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于 40人，其中具有中級(jí)以上職稱的管理人員不少于 20人，持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員不少于 4人； （ 7）、工程技術(shù)、財(cái)務(wù)、統(tǒng)計(jì)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱； （ 8）、具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實(shí)行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說(shuō)明書》制度； （ 9）、未發(fā)生過(guò)重大工程質(zhì)量事故。 二級(jí)資質(zhì)的條件包括： （ 1）、注冊(cè)資本不低于 2023萬(wàn)元； （ 2）、從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 3年以上； （ 3）、近三年房屋建筑面積累計(jì)竣工 15萬(wàn)平方米以上，或者累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額； （ 4）、連續(xù) 3年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá) 100%； （ 5）、上一年房屋建筑施工面積 10萬(wàn)平方米以上，或者完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額； （ 6）、有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于20人，其中具有中級(jí)以上職稱的管理人員不少于 10人，持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員不少于 3人； （ 7）、工程技術(shù)、財(cái)務(wù)、統(tǒng)計(jì)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱； （ 8）、具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實(shí)行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說(shuō)明書》制度； （ 9）、未發(fā)生過(guò)重大工程質(zhì)量事故。 調(diào)查階段 項(xiàng)目的基本情況 ? 根據(jù)借款人提供的項(xiàng)目批文 、 土地出讓合同、規(guī)劃文件及施工許可、建設(shè)計(jì)劃、招標(biāo)文件、施工合同、監(jiān)理合同 、 可研報(bào)告等資料確定項(xiàng)目的基本數(shù)據(jù) ? 對(duì)項(xiàng)目土地使用權(quán)的取得應(yīng)重點(diǎn)說(shuō)明 ,反映項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)是否清晰 ? 案例 :某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 A向我行提出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的申請(qǐng) ,該項(xiàng)目取得的過(guò)程 為 :2023年 ,市國(guó)土局與 B公司簽訂土地出讓合同 ,B公司取得土地編號(hào)為 A8030042號(hào)宗地 的使用權(quán) ,面積 162,963平米 ,土地出讓價(jià)為 7682萬(wàn)元 ,建筑容積率 1,計(jì)容積率建面不超過(guò) 163,900平米 ,05年 1月 ,由于國(guó)家需要征收上述宗地的部分土地 ,國(guó)土局和 B公司簽訂補(bǔ)償協(xié) 議 ,國(guó)土局收回 23,741平米的土地使用權(quán) ,同時(shí)國(guó)土局將附近的地塊撥給 B公司作為補(bǔ)償 ,用 地面積調(diào)整為 200,322平米 ,容積率變更為 ,計(jì)容積經(jīng)總建面不超過(guò) 360,580平米 ,B公司 再向國(guó)土局補(bǔ)交了地價(jià)款 13208萬(wàn)元 ,以上款項(xiàng)已支付完畢 ,并提供了付款憑證 .