【正文】 發(fā)成本 133732 147105 133732 經(jīng)營期稅費 13200 13200 11880 土地增值稅 2200 2200 2200 利潤總額 70868 57495 50188 所得稅 23386 18973 16562 凈利潤 47482 38522 33626 成本凈利潤率 % % % 銷售率償債平衡點 46% 52% 50% 還款方案的設(shè)計 ? 案例： ? 某項目 總投資 133732萬元，其中自有資金 51300萬元；我行貸款 40000萬元，預(yù)售滾動投入 42432萬元， 項目總銷售收入為 22億元，經(jīng)營稅金及附加 13200萬元，土地增值稅 2200萬元，所得稅 23386萬元 ? 設(shè)計的還款方案為：項目銷售達 20%前不還款，銷售達到 20%以后預(yù)售回款中的 40%用于還款，銷售至 70%時還清我行貸款 ? 假如對前 20%的銷售資金以及后期除還款資金以外的資金的使用不限制用于項目開發(fā)上，則可用于再投入及還款的資金為： ? 220230*80%*40%=70400萬元， ? 而項目需償付的后期資金有 40000（我行借款） +42432（滾動投入） +2200+13200+23386=121218萬元 ? 即按上述方案銷售達 100%仍不能還款，上述方案不可行 ? 若前 20%的銷售資金限制用于項目開發(fā)上，而后期除還款資金以外的資金則不限制用于項目建設(shè)，則可用于再投入及還款的資金為： ? 220230*80%*40%=70400萬元 。同時由借款人 提供款項的支付憑證,經(jīng)辦人員與現(xiàn)場施工進度進行對比 案例: 某項目工程進度表: 工序 第一年 第二年 第三年 第四年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 前期工程 主體建設(shè)工程 室外內(nèi)裝修 公建配套 預(yù)售 交樓 項目投資計劃估算：根據(jù)工程進度，以及合同規(guī)定的付款時間，對項目的付款進度進行 估算，在調(diào)查報告中列出付款時間和金額 項目投資計劃估算和下面的資金回籠計劃是制作資金平衡表和現(xiàn)金流量表的基礎(chǔ)性工作 案例：根據(jù)某項目工程計劃橫道圖，水電工程的施工期為 06年 4月至 07年 8月，而根據(jù)合同的 約定，總的安裝費用為 11437萬元，付款方式為工程起始先支付 10%，以后每季付款 20%，工 程結(jié)束后一個月付余款。針對以上特點，對房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)重點分析影響企業(yè)銷售收入、成本支出等的重點科目，主要包括存貨、預(yù)收賬款、應(yīng)付款、股東借款 (其他應(yīng)付款 )等科目。 四、房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)開發(fā)貸款的 分類 按用途 分為住宅、寫字樓、商鋪等 按經(jīng)營對象 分為土地市場和房產(chǎn)市場 按市場層次 分為一級市場、二級市場和三級市場；在我國，房地產(chǎn)一級市場又稱土地出讓市場，是指國家將土地的使用權(quán)，按一定年限一定性出讓給土地受讓者，并由土地受讓者向國家支付土地出讓金的交易市場；二級市場是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓市場，是已經(jīng)取得土地使用權(quán)的開發(fā)經(jīng)營者與房地產(chǎn)使用單位和個人之間進行橫向交易轉(zhuǎn)讓的市場；三級市場是房地產(chǎn)消費者之間的房地產(chǎn)商品再轉(zhuǎn)讓市場，屬于房地產(chǎn)市場中調(diào)劑余缺、重新配置的市場 我行的房地產(chǎn)調(diào)查和審查模板主要適用于房產(chǎn)市場及二級市場的項目調(diào)查分析 房產(chǎn)開發(fā)按照經(jīng)營的方式可分為出租、出售和自營等方式，不同的類型還款來源不同 , 應(yīng)有不同的分析模式 五、 房地產(chǎn)項目的立項批準(zhǔn)文件和“四證” 的取得程序 通常開發(fā)商按如下程序進行房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的： 選地盤 —— 項目可行性分析 —— 在計劃部門立項 —— 初步設(shè)計 —— 在國土部門辦理土地審批 —— 領(lǐng)取《土地使用證》 —— 在城市規(guī)劃部門辦理建設(shè)用地性質(zhì)審批 —— 領(lǐng)取《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》 —— 在城市規(guī)劃部門辦理工程規(guī)劃審批 —— 領(lǐng)取《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》 —— 在建設(shè)門辦理開工審批 —— 領(lǐng)取《建設(shè)工程開工許可證》 —— 進行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè) —— 主體工程封頂（高層為投入建設(shè)資金達到總額的 2/3） —— 領(lǐng)取《商品房預(yù)售許可證》 — 進行銷售 六、調(diào)查報告的主要內(nèi)容 對借款主體資質(zhì)的確認 根據(jù)建設(shè)部《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)就擅自從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動，則屬于違法行為，其從事的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動，應(yīng)認定為無效。 三級資質(zhì)的條件包括： （ 1）、注冊資本不低于 800萬元； （ 2）、從事房地產(chǎn)開發(fā) 2年以上； （ 3）、近三年房屋建筑面積累計竣工 5萬平方米以上，或者累計完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額； （ 4）、連續(xù) 2年建筑工程質(zhì)量合格率達 100%； （ 5）、有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不少于 10人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于 5人，持有資格證書的專職會計人員不少于 2人； （ 6）、工程技術(shù)、財務(wù)、統(tǒng)計等業(yè)務(wù)負責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱，統(tǒng)計等其他業(yè)務(wù)負責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)初級以上職稱； （ 7）、具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度； （ 8）、未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。 ? 注意“四證”的頒發(fā)時間 ,確認“四證”的有效性 目前我國政府部門頒發(fā)的項目“四證”具有時間限制，如開發(fā)商未按“四證”的要求辦理相 關(guān)手續(xù)或開工建設(shè)，則有可能導(dǎo)致“四證”的失效，這些規(guī)定主要有： 開發(fā)商取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證后，如建設(shè)用地被依法收回土地使用權(quán)或者建設(shè) 用地超過兩年未使用，則由城市規(guī)劃行政部門撤消其建設(shè)用地規(guī)劃許可證。 財務(wù)凈現(xiàn)值是反映項目在整個壽命期內(nèi)總的獲利能力的動態(tài)評價指標(biāo)，是指項目按行業(yè)的基準(zhǔn)收益率將各年的凈現(xiàn)金流 量凈值折現(xiàn)到建設(shè)起點的現(xiàn)值之和。 必須在自籌資金達到比例要求時發(fā)放，根據(jù)工程進度及付款進度安排分次發(fā)放。 項目市場分析 封閉操作流程分析 可否真正做到封閉操作 項目資金缺口分析： 投資估算是否全面、準(zhǔn)確 資金籌集計劃是否可行：工程墊資一般不作為資金籌集的來源 自有資金是否已落實：對于不足 35%的差額部分，要求在我行貸款出帳前歸入監(jiān)管帳戶， 由我行監(jiān)管并確保投入項目開發(fā) 資金平衡分析： 根據(jù)調(diào)查報告反映的工程款項支付進度及銷售回籠進度，結(jié)合審查人員的市場分析，制作 資金平衡表 資金平衡表反映項目投資計劃與籌資計劃能否相互吻合；反映預(yù)售收入再投入部分是否與銷售計劃相配 合；反映項目資金安排是否科學(xué)、合理，能否達到資金最優(yōu)利用的目的。 *信貸人員分別制作了該市各區(qū)域 /各房型 /各價格區(qū)間的成交組成圖 ,以及 16月住宅銷售 價格趨勢圖 ,反映出該市成交以某兩大區(qū)域的住宅為主 ,價格區(qū)間主要在 4000至 6000元 /平 米 ,三房單位成交量較大 ,而價格方面較上年同期上漲了 8% *05年上半年 ,該市二手房交易保持高速增長 ,同比上增長 31%,二手住宅的價格比上年同期 增長 %,高于新建住宅的價格漲幅 *租賃市場升溫 ,由于該市人口中外來人口比例較大 ,人口數(shù)量增長較快 ,市內(nèi)的房屋租賃保 持快速穩(wěn)定增長勢頭 ,今年 16月 ,租金小幅上漲 6%,有利于吸引投資 *通過上述分析 ,表明該市居民購買能力較強 ,由于土地市場供應(yīng)下降 ,以及人口的增長 ,房 地產(chǎn)需求旺盛 ,整體的市場環(huán)境較好 續(xù)上 :項目區(qū)域市場的分析 : 案例 :B項目位于某市的 L區(qū) ,信貸人員對項目的區(qū)域分析過于簡單 ,經(jīng)過搜集相關(guān)資料 ,審查人員 對該區(qū)域市場作了如下分析 : *L區(qū)系該市的老工業(yè)區(qū) ,近年來由于拆遷及老工業(yè)區(qū)改造 ,當(dāng)?shù)氐木用裼幸欢ǖ馁彿啃枨? *L區(qū)并不屬于該市的傳統(tǒng)住宅區(qū) ,區(qū)內(nèi)居民以外來人口及當(dāng)?shù)氐墓I(yè)人口為主 ,購買能力較弱 *L區(qū)由于近年來有一兩所大學(xué)遷入以及交通計劃的改善而吸引了一定的開發(fā)商 ,目前在開發(fā)的 樓盤較多 ,B項目面臨集中放盤的競爭壓力 *B項目與周邊其他樓盤相比 ,由于土地系近期拍賣獲得 ,土地成本較高 ,較之周邊不少樓盤系通過 工廠拆遷協(xié)議獲得的土地 ,成本不具有優(yōu)勢 ,該樓盤預(yù)計的售價遠高于周邊的樓盤成交價格 據(jù)此 ,審查人員對該項目的市場前景作出了不樂觀的分析 項目的微觀市場分析 : *價格分析 :結(jié)合項目的產(chǎn)品定位 /客戶定位 /成本以及周邊樓盤的成交價格合理確定樓盤的價格 定位是否合理 案例 :某市房產(chǎn)開發(fā)公司擬向我行申請開發(fā)貸款 ,用于 C項目的開發(fā) ,C項目系小高層普通住宅項 目 ,位于該市新工業(yè)開發(fā)區(qū) ,配套