【正文】 較差 ,但由于該市前一段時間房價非正常暴漲 ,該項目定出銷售 價為 17500元 /平米 ,而該區(qū)域上年的樓盤平均成交價僅為 5400元 /平米 ,由于政府的政策調控 ,該 市房地產價格大幅下跌 ,該項目銷售價格不得不一降再降 ,實際成交均價不足 8000元 /平米 ,并由 于定價過高而出現滯銷 . ? SWOT分析 :以簡練的語言概括項目本身及外部環(huán)境的優(yōu)點和缺點 ? 項目內在要素的優(yōu)勢和劣勢 ? 外部環(huán)境對項目的有利因素和不利因素 ? 案例： Strength(優(yōu)勢 ) Weakness(劣勢 ) 景觀資源 品牌房地產公司 項目周邊配套不足 容積率較高 Opportunity(機會 ) Threat(威脅 ) 新的片區(qū)規(guī)劃 地鐵線規(guī)劃 06至 07年周邊高端競爭物業(yè)投放量大 ,競爭壓力 項目建設進度 根據借款人提供的土地出讓合同、工程合同、設備安裝合同等資料進行預測，有 部分單位能夠提供項目的橫道圖，直觀地標示出工程進度，可資參考。 對房地產企業(yè)股東背景及資本積累過程應予以關注 房地產開發(fā)企業(yè)成立多個項目公司分別開發(fā)不同的項目，股東的背景應重點關注 由于房地產行業(yè)的高利潤吸引眾多社會資金，不少房地產開發(fā)企業(yè)的股東并無開發(fā)史 房地產開發(fā)是資金密集行業(yè)，對股東實力要求更高，因此應對股東背景及其資本積累過 程、予以充份關注 在調查報告的第一部分要求對股東情況及實際控制人的經歷予以說明 案例 :某房地產開發(fā)企業(yè)為暫定資質開發(fā)企業(yè) ,系由 A公司實際控制的項目公司 ,向我行提出開發(fā) 貸款 6000萬元的申請 ,用于項目開發(fā) ,以其他土地作抵押 . 在審查過程中 ,我們發(fā)現 A公司背景復雜 ,資本運作頻繁 ,房地產開發(fā)經驗不足 ,因此對該筆業(yè) 務作初審退檔處理 ,不久 ,A公司資金鏈斷裂 . 房地產企業(yè)資信情況 除一般性的調查內容外，還應調查企業(yè)有無拖欠工程款的現象 案例 :某企業(yè)向我行提出開發(fā)貸款 6000萬元的申請 ,以項目在建工程抵押 ,抵押物足值 ,且項目基本已經建成 ,建設風險較小 ,調查報告沒有反映借款人有不良的信用情況 . 在審查過程中 ,通過公開信息的搜索 ,我們發(fā)現借款人與項目的施工方有訴訟事件 ,系施工方以借款人不能按時付款提起訴訟 ,因此總行出具了初審退檔的意見 . 房地產企業(yè)財務資料分析與說明 ? 房地產企業(yè)會計核算的特點是產成品的種類較多、成本核算復雜、經營收入核算與一般商業(yè)企業(yè)差別較大。 5. 不得對存在拖欠工程款行為的借款申請人發(fā)放貸款； 6. 房地產類的貸款必須歸入“房地產貸款”會計科目核算，嚴禁對房地產開發(fā)企業(yè)發(fā)放流動資金貸款。 各資質等級承擔的房地產開發(fā)范圍： （ 1）、一級資質的房地產開發(fā)企業(yè)承擔房地產項目的建設規(guī)模不受限制，可以在全國范圍內承攬房地產開發(fā)項目； （ 2）、二級資質及其以下的房地產開發(fā)企業(yè)可以承擔建筑面積 25萬平方米以下的開發(fā)建設項目，而承擔業(yè)務的具體范圍由省、自治區(qū)、自轄市人民政府建設行政主管部門確定。 開發(fā)商在取得《建設工程規(guī)劃許可證》后，應在 6個月內申請開工，逾期未開工又 未申請延期或申請延期未獲批準的，《建設工程規(guī)劃許可證》即行失效。 幾個基礎數值的確定： 計算期：一般以建設開始年作為計算期的第一年，一直到項目全部銷售完畢或實現預期的最大銷售值為止 基準收益率：一般以略高于銀行同期貸款利率作為基準收益率 案例： 項目 估算依據 金額（萬元） 一、開發(fā)成本 土地使用權出讓金 據實填列，土地出讓合同及繳款憑證 48000 土地征用及拆遷安置補償費 前期工程費 規(guī)劃設計費：建安工程費 *3% 可行性研究費：建安工程費 *% 水文、地質、勘察：建安費 *% 籌建開辦費：建安費 % 建安工程費（小高層住宅） 樁基： 60元 /平 水電安裝： 150元 /平 土建工程： 900元 /平 通訊、公用天線、對講機系統(tǒng)、智能化設備： 231元 /平 普通裝修： 80元 /平 電梯： 120元 /平 煤氣： 15元 /平 基礎設施費 按 180萬元 /每平米占地面積估算 1911 公共配套設施費 項目配套有幼兒園、小學、中學、居委會等配套設施，分別按建筑面積每平米 400900元估算 2553 開發(fā)期間稅費（各地項目有所區(qū)別） 建安工程費的 2% 1283 不可預見費、其他費用 前述 24項之和 *3% 2171 二、開發(fā)費用 管理費用 上述前五項之和 *3% 3611 銷售費用 總銷售的 4% 6054 財務費用 按融資計劃及銀行借款利率 10470 三、合計 投資計劃與資金籌措表 投資估算 籌資安排 資金運用 金額 資金來源 金額 土地成本 61357 實收資本 85000 1）出讓金 61357 預售收入 14798 2） 銀行借款 120230 前期工程費 3983 質保金 建安費 119282 其他資金來源 基礎建設費、配套 開發(fā)期稅費 1494 其他費用 33681 合計 219787 合計 219787 附表的制作 項目投資進度計劃估算表 投資項 目 第一年 第二年 第三年 08/1 08/2 08/3 08/4 小計 05/2 05/3 05/4 06/1 06/2 06/3 06/4 07/1 07/2 07/3 07/4 出讓金 48150 13207 61357 前期工 程費 1494 1494 996 3984 建安工 程 5117 12415 13664 12629 17924 18675 19774 9280 5053 1758 119282 稅費 125 125 125 125 125 125 125 125 125 125 125 125 1494 不可預 見費 273 273 273 273 273 273 273 273 273 273 273 273 3275 專用基 金 3444 3444 管理費 307 307 307 307 307 307 307 307 307 307 307 307 3692 財務費 1584 1584 1584 1584 1584 1584 1584 1584 1584 1109 1109 0 0 16474 銷售費 127 1044 2559 1858 886 322 6796 合計 附表的制作 序號 項目 合計 07/3 07/4 08/1 08/2 08/3 08/4 分季度 分季度 1 銷售收入 339810 31713 134052 103539 50362 20235 獨立住宅銷售收入 10661 3198 5331 2132 低層住宅銷售收入 75995 15199 37998 22799 多層住宅銷售收入 60580 12116 30290 18174 配套商業(yè)銷售收入 1200 1200 高層住宅銷售收入 191374 60434 60434 50361 20235 2 當期銷售回款 339810 6343 52181 127949 92903 44318 16116 3 銷售稅金及附加 17331 323 2661 6525 4737 2260 822 4 銷售凈收入 322480 6019 49520 121424 88165 42058 15294 項目銷售收入與經營稅金及附加估算表 附表的制作 資金來源與運用表 項目 合計 05/2 05/3 05/4 06/1 06/2 06/3 06/4 07/1 07/2 07/3 07/4 08/1 08/2 08/3 08/4 資金來源 經營活動產生的現金 339810 6343 52181 127949 92903 44318 16116 銷售收入 出租收入 其他收入 籌資活動產生的現金 185000 67000 18000 120230 自有資金 85000 67