【正文】 的環(huán)節(jié)多、經(jīng)營周期長乓且建設施工易受季節(jié)影響，因此在開發(fā)建設階段資金的周轉(zhuǎn)速度較慢，必然延長貸款的使用時呼間。 ? 貸款原則上采取抵押擔?；蚪杩钊擞刑幏謾嗟膰鴤?、存單及備付信用證質(zhì)押擔保方式，擔保能力不足部分可采取保證擔保方式。 ? 凡經(jīng)批準經(jīng)營城鎮(zhèn)土地開發(fā)及商品房建設的企業(yè)，擁有一定的自有資金，具有健全的管理機構和財務管理制度，能夠獨立承擔民事責任，并經(jīng)主管機關核準登記，取得了法人資格并按規(guī)定辦理年檢手續(xù)，均可向銀行申請房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動資金貸款。 ? 3．房地產(chǎn)三級市場貸款 房地產(chǎn)三級市場是指投入使用后的房地產(chǎn)交易市場，以及抵押、租賃等多種經(jīng)營方式所構成的市場，即在房地產(chǎn)二級市場上購得房屋的購房者再次出售所購房屋的市場，如二手房市場。 （ 2）土地開發(fā)貸款。 本章目錄 ? 第一節(jié) 房地產(chǎn)信貸概述 ? 第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)貸款的含義與分類 ? 第三節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)貸款的操作流程 ? 第四節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)貸款的項目評估 第一節(jié) 房地產(chǎn)信貸概述 ? 一、房地產(chǎn)信貸的含義 ? 二、房地產(chǎn)信貸的分類 一、房地產(chǎn)信貸的含義 ? 房地產(chǎn)信貸的含義： ? 廣義：指在房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、消費和管理活動中涉及的各類貸款。土地儲備貸款的借款人是政府土地儲備機構。在該市場中，主要的房地產(chǎn)貸款種類包括土地儲備貸款和土地開發(fā)貸款。 而專業(yè)銀行只集中經(jīng)營指定范圍內(nèi)的業(yè)務和提供專門服務 。 （二）房地產(chǎn)開發(fā)貸款 ? 房地產(chǎn)開發(fā)貸款是指對借款人發(fā)放的用于開發(fā)、建設向市場銷售、出租的房地產(chǎn)項目的貸款，包括居住用房開發(fā)貸款、商業(yè)用房開發(fā)貸款、商品房配套工程貸款。房地產(chǎn)開發(fā)的過程復雜，涉及規(guī)劃許可、土地征用、拆遷補償、市政配套以及施工建設等若干環(huán)節(jié)，因此開發(fā)成本高且資金占暑用量大，少則幾千萬元，多則數(shù)十億元。 三、房地產(chǎn)開發(fā)貸款的分類 ? （一）商品住房開發(fā)貸款 ? （二）經(jīng)濟適用住房貸款 ? （三）商業(yè)用房尹發(fā)貸款 ? （四）土地開發(fā)貸款 （一）商品住房開發(fā)貸款 ? 商品住房開發(fā)貸款是向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的用于其所開發(fā)的商品房項目建設的貸款。商業(yè)用房是指各類從事商業(yè)和為居民生活服務所用的房屋，其中寫字樓和商 場是最為人們熟悉的商業(yè)用房。 ? （ 3）借款人經(jīng)工商部門辦理了年檢手續(xù)，并持有人民銀行貸款卡。 ? （ 4）環(huán)保手續(xù)齊備。 一、房地產(chǎn)開發(fā)貸款的申請 ? （三）貸款申請材料 ? （ 1）法人營業(yè)執(zhí)照副本、組織機構代碼證復印件； （ 2）國稅稅務登記證復印件； （ 3）公司章程復印件； （ 4）法人代表身份證復印件； （ 5）驗資報告復印件； （ 6） 董事會成員和主要負責人、財務負責人名單和簽字樣本； （ 7） 前三年財務審計報告及近期財務報表。會談應當側重收集關于企業(yè)經(jīng)營發(fā)展的思路和內(nèi)部管理的狀況，從而獲取對借款企業(yè)高層管理者的感性認識。 ? 貸款經(jīng)辦人員必須把來自多種渠道和調(diào)查方式的企業(yè)相關信息魚加以整合，使其能夠相互印證，從而全面客觀地對企業(yè)進行評價。 ? （ 7）調(diào)查去也真實借款目的，防范貸款詐騙。 ? （ 4）對該筆貸款業(yè)務能為商業(yè)銀行帶來的各種收益以及隨之而來的風險和成本進行全面的調(diào)查、分析和預測。除此之外，還要關注該企業(yè)的財務管理和經(jīng)濟核算制度是否健全，特別是通過近三年和最近一期的財務報表估算其運營能力、盈利狀況及還本付息能力，并在此基礎上對企業(yè)進行信用評級。 二、房地產(chǎn)開發(fā)貸款的調(diào)查 ? （三）貸款調(diào)查報告的撰寫（十個部分） ? ? 屬于保證擔保的，需要介紹保證人的基本情況，包括注冊資本金、主營業(yè)務、財務狀況、資產(chǎn)負債情況、保證能力以以及與借款人之間的關系。 ? 貸款批準后，由調(diào)查部門辦理貸款坎發(fā)放手續(xù)；貸款未獲批準的，審查部門或簽批人要說明理由，同時將有關資料退還給貸款調(diào)查部門。 ? （ 6）初審貸款金額、用途、期限、利率、擔保方式等是否合理，還款來源是否有保障，提出對貸款方式、金額、期限、利率的審核意見。 ? （ 1）審查貸款是否符合國家信貸政策及銀行內(nèi)部的有關規(guī)章制度，在貸款審查委員會的審查意見基礎上進行決策。 ? 第四，若屬于住房開發(fā)項目貸款，有條件的貸款行應在發(fā)放貸款前與借款人就該貸款項目售后的一攬子住房抵押貸款業(yè)務簽訂合作協(xié)議。 ? 廣義，房地產(chǎn)開發(fā)貸款的項目評估不僅包括財務效益評估和國民經(jīng)濟效益評估，還應當包括借款人信用評估、抵押評估以及貸款項目風險評估。房地產(chǎn)項目評估的成果 —— 可行性研究報告，是申請貸款的必備材料之一，是貸款調(diào)查人員與審批人員的重要參考文件。 ? 由企業(yè)管理人員親自對客戶進行調(diào)查 ,廣泛收集有關情報 ,上門登記來取得直接信息、通過專門的信息機構或是從其他企業(yè)對該客戶的評價獲取間接信息。 ? 對借款企業(yè)素質(zhì)評估主要是調(diào)查、了解借款企業(yè)的法人代表及公司領導班子成員經(jīng)歷、業(yè)績、信譽和能力，并對其經(jīng)營管理水平加以評價。而項目財務評估則是主要針對項目本身進行的評估與預測，如通過對項目本身的開發(fā)經(jīng)營成本、租售收入、投資期限、租售期限等因素的綜合測算，得出項目本身的總投資利潤率、自有資金利潤率、內(nèi)部收益率、投資回收期等經(jīng)濟指標；根據(jù)償還貸款的資金來源和還款方式，對項目回收期及還款能力做出預測。專家系統(tǒng)是依賴高級信貸人員和信貸專家家自身的專業(yè)知識、技能和豐富經(jīng)驗，運用各種專業(yè)性分析工具，在分析評價各種關鍵要素的基礎上依據(jù)主觀判斷來綜合評定信用風險的分析系統(tǒng)。 ? P100 三、房地產(chǎn)開發(fā)項目非財務評估 ? 房地產(chǎn)開發(fā)貸款的項目評估包括了兩個方面的內(nèi)容， ? 一是房地產(chǎn)開發(fā)項目非財務評估 ? 二是房地產(chǎn)開發(fā)項目財務分析 ? 房地產(chǎn)開發(fā)項目非財務評估包括： 項目建設條件評估 、 項目市場評估 、 資金來源籌措評估 、 項目組織與人力資源分析 四個方面。 項目市場評估是貸款銀行分析判斷項目還款能力的重要依據(jù)。 ? 對項目資本金的要求不僅可以有效防止市場出現(xiàn)投資過熱；而且對銀行的信貸資金本身也是一種保護。這時評估人應當考慮把施工企業(yè)納入評估范圍，尤其是在施工企業(yè)既為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)墊資，又為開發(fā)企業(yè)的銀行貸款提供擔保的情況下。 ? (1)項目實施機構。 （四）項目組織與人力資源分析 ? (3)項目協(xié)作機構。人力資源流動性分析主要是考察企業(yè)在人員上的穩(wěn)定性如何，一個人員變動頻繁的企業(yè)注定難以實現(xiàn)良性發(fā)展，在實踐中銀行評估人員要重點關注 企業(yè)高管尤其是董事長 、 總經(jīng)理和財務負責人 是否穩(wěn)定，如果總經(jīng)理或財務負責人經(jīng)常變化往往預示著企業(yè)經(jīng)營出現(xiàn)了嚴重問題。 第五節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風險控制 ? 一、房地產(chǎn)開發(fā)貸款的貸后管理 ? 二、房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風險控制 一、房地產(chǎn)開發(fā)貸款的貸后管理 ? 房地產(chǎn)開發(fā)貸款的貸后管理包括了檔案管理、貸款項目檢查、貸款分類管理、回籠資金管理、保證人及抵（質(zhì)）押物管理、貸款回收管理和不良資產(chǎn)處置管理。 ? 2．擔保資料 ? （ 1）第三方信用保證類貸款：保證人提供的貸款擔保承諾書。 ? 6．貸后檢查資料 ? 季度或月度貸后檢查報告、季度貸款五級分類報告、貸款后按季度或月度收集的財務報表、資金劃轉(zhuǎn)憑證、對賬單、能夠證明貸款用途的合同和發(fā)票。 ? 2．開發(fā)項目是否正常 ? 對開發(fā)項目的監(jiān)測包括以下要點： （ 1）項目進展是否順利，工程進度是否按照計劃執(zhí)行： （ 2）投資預算執(zhí)行情況如何； （ 3）完工量與資金使用量是否匹配； （ 4）項目建設中的主要成本變動情況； （ 5）施工質(zhì)量是否達標；（ 6）配套設施建設如何； （ 7）市場銷售情況； （ 8）資金回籠情況如何； （ 9）與項目配套的貸款（如個人住房貸款或商用房貸款）；（ 10）還款資金落實情況。 ? 5．損失 ? 在采取所有可能的措施和一切必要的法律程序之后，貸款本息仍然無法收回，或只能收回極少部分。此外還須關注抵（質(zhì)）押物的當初的估價與現(xiàn)在的市場價格是否出現(xiàn)重大變化、抵（質(zhì)）押物是否完好、貸款余額同抵押物的現(xiàn)值比例是否合適、抵押物有無轉(zhuǎn)讓、出租或重復抵押的問題。此外，商業(yè)銀行一般不允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款借新還舊。 （二）房地產(chǎn)開發(fā)貸款風險控制的法規(guī)依據(jù) ? 銀監(jiān)會于 2023年 8月組織制定討論通過 《 商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風險管理指引 》 （簡稱《 指引 》 ）。中國目前雖然尚未普及房屋產(chǎn)品責任保險，但按照保護消費者權益的相關法律法規(guī)精神，房地產(chǎn)開發(fā)商是需要承擔房產(chǎn)銷售中的產(chǎn)品責任風險的，因此這類保險的出現(xiàn)應當是大勢所趨。 本章小結 ? 房地產(chǎn)貸款是指在房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、消費和管理活動中涉及的各類貸款：狹義的房地產(chǎn)貸款是指根據(jù)，將房地產(chǎn)貸款規(guī)定為與房地產(chǎn)或地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營、．消費活動有關的貸款，主要包括土地儲備貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個人住房貸款和商業(yè)用房貸款。 ? 6．商業(yè)銀行對房地產(chǎn)開發(fā)項目進行財務評價一般涉及到哪些指標？ ? 7． KPMG的風險中性定價模型是如何表述的？ ? 8．房地產(chǎn)開發(fā)貸款面臨著哪些風險？ ? 9．商業(yè)銀行對房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風險控制手段包括那些內(nèi)容？ 演講完畢，謝謝觀看！ 。這種評級工作同項目財務評估不同，需要進行認真區(qū)分。保險責任主要包括：在保險合同期內(nèi)，因被保險人設計的疏忽或過失而引發(fā)工程質(zhì)量事故造成下列損失或費用，依法應由被保險人承擔的經(jīng)濟賠償責任，保險人負責賠償：建設工程本身的物質(zhì)損失；第三者身亡或財產(chǎn)損失；事先經(jīng)保險人書面同意的訴訟費用。 ? 1．風險監(jiān)管措施 ? 2．風險控制手段 ? 3．風險管理要求 第六節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)貸款保險 ? 一、房地產(chǎn)保險概述 ? 二、房地產(chǎn)保險的分類 ? 三、發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款時的保險要求 一、房地產(chǎn)保險概述 ? 房地產(chǎn)保險是以房屋及其相關利益和責任為保險標的的保險，它是基于房地產(chǎn)風險而產(chǎn)生的。 （七）不良資產(chǎn)處置管理 二、房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風險控制 ? （一）房地產(chǎn)開發(fā)貸款面臨的風險類型 ? 1．政策風險 ? 2．市場風險市場風險包括利率風險、匯率風險、股票風險和商品風險。若不能滿足銀行要求，銀行可以根據(jù)合同約定停止支付借款人尚未使用的貸款資金，甚至可以要求提前收回貸款。貸款項目檢查的時間則不固定，隨貸款發(fā)放時間的不同而不同，檢查間隔應當參考五級分類結果，正常和關注類貸款一般為貸款發(fā)放后 90天內(nèi)，次級類貸款一般為貸款發(fā)放后 60天內(nèi)，可疑和損失類貸款的檢查間隔為貸款發(fā)放后的 30天之內(nèi)。 （三）貸款分類管理 ? 根據(jù)中國人民銀行頒布的 《 貸款風險分類指導原則（試行） 》 ，按照風險程度的不同，商業(yè)銀行要將貸款從高到低劃分為五類，分別是：正常、關注、次級、可疑和損失。 （二）貸款項目檢查 ? 對貸款項目的檢查是貸后管理最核心的部分 ，及時且高質(zhì)量地完成貸后檢查工作不僅能及時發(fā)現(xiàn)項目和企業(yè)潛藏的風險，還有可能發(fā)現(xiàn)業(yè)務資源和市場趨勢，因此貸款項目檢查關系到銀行信貸資金的安全和未來發(fā)展。 ? 3．貸款項目資料 ? （ 1）“五證”：建設用地規(guī)劃許可證復印件、建筑工程規(guī)劃許可證復印件、國有土地使用證復印件、建筑工程施工許可證復日印件、商品房預售許可證復印件。 （一）檔案管理 ? 貸款檔案是銀行信貸活動的真實記錄，包括貸款申請從資料、調(diào)查報告、保證人或擔保物資料以及貸款合同、擔保合同等法律文件因此具有無可替代的法律效力。 ? （一）土地使用權抵押貸款企業(yè)支付了全部土地出讓金并獲得了 《 國有土地使用證 》后，到房地產(chǎn)登記部門辦理土地使用權抵押登記手續(xù)。 ? 國家主管部門擔負著制定發(fā)展項目政策和計劃的工作，往往對大中型項目有著最終決策權（如大型開發(fā)區(qū)），對相關的房地產(chǎn)金融政策也有很大影響，因此在分析時應當首先考慮國家機構制定有關政策的能力和政策的正確與否，其次還要考慮相互關聯(lián)的不同國家部門的協(xié)調(diào)問題。建設單位雖然不一定具體承擔建設工作本身，對項目建設單位的分析要從機構設置、人員配備、監(jiān)督系統(tǒng)等方面入手，分析的重點是防止機構的擴大化，提高機構實施項目的能力和處理突發(fā)事件的能力。 ? 銷售收入是根據(jù)銷售進度確認的收入，在實際工作中，部分銷售收入尚未收到現(xiàn)金，而銷售回款是指銷售收入中已經(jīng)收到現(xiàn)金的那一部分收入，能夠真正投入項目建設的資金是項目銷售回款而非銷售收入。企業(yè)所有者權益包括 實收資本、資本公積、盈余公積、未分配利潤 ，評估時應當重點關注實收資本是否與注冊資本一致，是否存在股東抽逃資金的問題，未分配利潤是否存在虛增，留存收益是否真實。然后根據(jù)項目所在區(qū)位的情況，結合項目自身特點、目標消費人群、收入水平、消費偏好、同類產(chǎn)品價格、未來市場預期以及政策因素等對房地產(chǎn)市場的影響，對項目做出細分市場及項目的市場發(fā)展趨勢的判斷。此外，考慮到當前土地