【正文】 力，原應付貸款利息和到期貸款已清償；沒有清償?shù)?，應做出貸款人認可的償還計劃。對于期房建設項目還需要取得 《 商品房預售許可證 》 ，否則不能放款。 一、房地產(chǎn)開發(fā)貸款的申請 ? （二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質 ? ： ? 1．注冊資本不低于 100萬元； ? 2．從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營 1年以上； ? 3．已竣工的建筑工程質量合格率達 100％； ? 4．有職稱的建筑、結構、財務、房地產(chǎn)及有關經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不少于 5人，持有資格證書的專職會計人員不少于 2人； ? 5．工程技術負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱，財務負責人具有相應專業(yè)初級以上職稱，配有專業(yè)統(tǒng)計人員； ? 6．商品住宅銷售中實行了 《 住宅質量保證書 》 和 《 住宅使用說明書 》 制度； ? 7．未發(fā)生過重大工程質量事故。 ? 現(xiàn)場會談時要盡可能地約見包括行政、財務、市場、生產(chǎn)、銷售等多個部門在內(nèi)的企業(yè)各層管理人員。 二、房地產(chǎn)開發(fā)貸款的調(diào)查 ? （一）貸前調(diào)查的方法 ? ? 委托中介機構或銀行自身的社會網(wǎng)絡展開的調(diào)查。 ? （ 6）確認購銷合同的真實性。 二、房地產(chǎn)開發(fā)貸款的調(diào)查 ? （二）貸前調(diào)查的內(nèi)容 ? ? （ 1）對借款人過去三年的經(jīng)營效益進行調(diào)查 ? （ 2）分析企業(yè)的行業(yè)前景、產(chǎn)品競爭力以及未來發(fā)展?jié)摿? ? （ 3）調(diào)查借款企業(yè)當前的經(jīng)營情況，重點合適其銷售收入、利潤、現(xiàn)金流量的真是性及未來增長的可信性。 二、房地產(chǎn)開發(fā)貸款的調(diào)查 ? （三）貸款調(diào)查報告的撰寫（十個部分） ? ? 若借款人為項目公司，并且屬于新建項目的開發(fā)前期，可以僅簡要介紹其財務狀況；借款人以往有樓盤開發(fā)項目，則可以進一步具體分析各種財務指標（這些指標我們將在下一節(jié)中介紹）。在此基礎上，著重介紹貸款的還款來源、分析借款人是否會發(fā)生私法還貸的情況，并制訂還款還款計劃。上級審批部門審查后按照權限提交信貸委員會或有權簽批人批準。 ? （ 5）對貸款的合法性、效益性、安全性進行全面審審查和評定芒，提交初審報告。 三、房地產(chǎn)開發(fā)貸款的審批 ? （三）貸款的批準 ? 貸款審批機構負責人對通過審查的貸款申請需要進行批準，這包括了三個方面的職責。 ? 第三，為項目辦理有效的建筑工程保險，以房屋作為抵押品的，在償清全部貸款本本息之前，應逐年按不低于抵押金額的投保金額辦理房屋意外災害保險，且投保期至少要長于借款期半年，保險合同中要明確貸款人為保險第一受益人，保險單正本由貸款行執(zhí)管。所謂財務效益評估是指根據(jù)現(xiàn)行財稅制度和價格體系，計算房地產(chǎn)開發(fā)項目的財務收入與支出，分析該項目的盈利能力、清償能力和盈虧平衡府點，從而判斷房地產(chǎn)開發(fā)項目的財務可行性。 ? 其次，評估在房地產(chǎn)開發(fā)貸款審批中的作用不同。 ? 5條件 (Condition)指可能影響顧客或客戶付款能力的經(jīng)濟環(huán)境 ,如顧客或客戶在困難時期的付款歷史、顧客或客戶在經(jīng)濟不景氣情況下的付款可能 ? 企業(yè)了解“ 5C”的三種途徑 ? 總結企業(yè)以往跟客戶交易的經(jīng)驗 ,從主觀上對客戶的信用品質做出判斷 。 ? 對借款企業(yè)基本情況調(diào)查的內(nèi)容包括：借款人的名稱、地址、經(jīng)營范圍、資質、規(guī)模、所有制類別、組織結構、歷史沿革、注冊資本金等。 ? 其次， 客戶信用評級的依據(jù)主要是財務因素，通常貸款銀行要根據(jù)借款申請人前三個完整會計年度的財務報表以及最近一期報表對企業(yè)整體的運營情況、盈利情況以及償債能力做出判斷。專家判斷法是商業(yè)銀行在長期經(jīng)營信貸業(yè)務、承擔信用風險過程中逐步發(fā)展并完善起來的傳統(tǒng)信用分析法。表 43展示的就是一種被商業(yè)銀行實際應用的針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的信用評級指標打分表。 （二）項目市場評估 ? 房地產(chǎn)項目市場評估也稱為市場需求預測，是指在市場調(diào)查和供求預測的基礎上，根據(jù)項目的競爭能力、市場環(huán)境以及競爭者等要素，分析和判斷項目未來的銷售情況，具體來說就是考察項目在特定時期內(nèi)是否有市場，以及采取怎樣的營銷戰(zhàn)略來實現(xiàn)銷售目標。 1．自有資金 ? 2023年根據(jù) 《 國務院關于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項目資本金比例的通知 》 對該比例作了調(diào)整：保障性住房和普通商品住房項目的最低資本金比例為 20%，其他房地產(chǎn)開發(fā)項目的最低資本金比例為 30%。 3．施工方墊資 雖然 《 中國人民銀行關于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務管理的通知 》 中明確規(guī)定商業(yè)銀行要嚴格防止建筑施工企業(yè)使用銀行貸款墊資房地產(chǎn)開發(fā)項目，但是由于建筑施工市場競爭激烈，一些施工企業(yè)不得不按開發(fā)商的要求墊資施工，有時墊資規(guī)模還很大。 ? 1．項目組織機構分析 ? 項目組織機構概括起來可以分為三大部分：項目實施機構、項目經(jīng)營機構和項目協(xié)作機構。住宅項目相對就簡單多了，只要分析項目開發(fā)商的銷售能力即可。人力資源供求預測主要包括企業(yè)內(nèi)部的勞動力需求預測和企業(yè)內(nèi)外部的人力資源供給預測。 ? （三）現(xiàn)房抵押 ? 工程結束竣工驗收且貸款企業(yè)獲取房產(chǎn)證后，應將房屋期權抵押連同土地使用權轉為商品房現(xiàn)房抵押，并到房地產(chǎn)抵押登記部門辦理相關手續(xù)。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營資質證書、公司章程、驗資報告復印件、近三年審計報告或財務報表復印件、最近一期財務報表復印件、貸款卡查詢記錄。 ? 5．報告類資料 ? 貸款調(diào)查報告、貸款審查報告、客戶評級報告、各種外部評估報告、貸款放出／收回憑證等?？傊挥挟斻y行經(jīng)辦人員確認款項與實際完成工程量及付款計劃相符后，借款企業(yè)方可提取使用資金。 ? 4．可疑 ? 借款人無法足額償還本息，即使執(zhí)行抵押或擔保，也肯定要造成一部分損失。 （五）保證人及抵（質）押物的管理 ? 對保證人及抵（質）押物的管理主要涉及保證人的資格與經(jīng)濟實力是否有重大變化，保證人本身的經(jīng)營狀況及財務狀況有無變化，保證人與借款人的關系是否變化。若借款人提前提出貸款展期申請，銀行在對展期申請進行審批后可同意展期，但展期期限不能超過原貸款期限。當信貸資產(chǎn)不能及時變現(xiàn)的時候，銀行就必須處置抵押物，而這時經(jīng)常出現(xiàn)以下幾種阻礙房地產(chǎn)抵押權順利實現(xiàn)的情況：一是房產(chǎn)先租后抵押，這會導致銀行作為抵押權人無法在租期內(nèi)受償；二是以未結清建設工程款的房產(chǎn)進行抵押，或串通建筑公司出具虛假未結清建設工程款的證明，這時由于所拖欠工程款的優(yōu)先受償權高于抵押的優(yōu)先受償權，銀行只能得到扣除欠款后的抵押物價值。 ? （二）產(chǎn)品責任保險 ? 在房地產(chǎn)業(yè)務中，開發(fā)商銷售的是特殊產(chǎn)品 ——房屋，在房屋使用過程中可能發(fā)生因其缺陷而造成用戶或公眾的人身傷亡或財產(chǎn)損失，依法由開發(fā)商承擔民事?lián)p害賠償責任的風險。 三、發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款時的保險要求 ? 在實務操作中，通常要求借款人在取得貸款前應為項目辦理有效的建筑工程保險，以房屋作為抵押品的，在償清全部貸款本息之前，應逐年按照不低于抵押金額的投保金額辦理房屋意外災害保險，且投保期至少要長于借款期半年，保險合同中要明確貸款人為保險第一受益人，保險單正本由貸款銀行保管。 本章思考題 ? 1．房地產(chǎn)貸款同房地產(chǎn)開發(fā)貸款的區(qū)別有哪些？ ? 2．房地產(chǎn)開發(fā)貸款審查的主要內(nèi)容包括哪些？ ? 3．房地產(chǎn)開發(fā)貸款的申請條件有哪些？ ? 4．房地產(chǎn)開發(fā)建設中所說的“四證”是指什么？ ? 5．簡述房地產(chǎn)開發(fā)貸款的程序。 ? 房地產(chǎn)開發(fā)貸款的項目評估是從項目自身的財務效益和國民經(jīng)濟瓤釭’手進行的評估，其中又以財務效益評估為重點。保險期限為從保險人所設計的工程項目在工地動工或用于被保險人所設計的工程項目的材料、設備運抵工地之時起，至工程竣工驗收合格期滿三年之日終止，保險期限最長不超過八年。 二、房地產(chǎn)保險的分類 ? （一）建筑工程一切險 ? 建筑工程一切險簡稱建工險，是以承包合同價格或概算價格為保險金額，承保以土木建筑為主體的工程在整個建設期間由于保險責任范圍內(nèi)的風險所造成的損失和列明的責任的保險。 ? 3．信用風險 ? 4．操依風險就房地產(chǎn)信貸業(yè)務而言，其操作風險主要體現(xiàn)在業(yè)績壓力下的違規(guī)放貸問題，如流動資金貸款代替開發(fā)貸款、降低放貸門檻、抵押物不足值、以個人住房貸款的名義發(fā)放個人商業(yè)用房貸款等。 （六）貸款回收管理 ? 在貸款到期之前，銀行經(jīng)辦人員要向借款人發(fā)送 《 貸款到期通知書 》 或采取其他方式及時通知借款人。對項目進展、資金使用和銷售情況應當做到每月至少檢查一次，對于發(fā)生突發(fā)性、嚴重性問題的貸款則應隨時檢查。中國貸款風險分類標準的核心原則是貸款的償還可能性，在法制健全的市場經(jīng)濟環(huán)境下，借款人的還款能力幾乎是唯一重要的因素。銀行經(jīng)辦人員完成該項工作后，應當及時形成書面貸后檢查報告并歸入貸后檢查資料。 ? （ 2）其他資料：項目可行性研究報銀告、立項批準文件復印件、土地出讓合同、土地出讓金繳納證明復印件、環(huán)保手續(xù)復印件等。 ? 檔案資料包括借款人資料、擔保資料、貸款項目資料、借款借據(jù)、借款合同、擔保合同、調(diào)查報告、審查報告和貸后檢查資料。土地使用權抵押價值由已支付的土地出讓金加上拆遷安置補償費用的總和來評估。 ? 地方政府機構對于中小項目的決策起著決定性作用，但不時會出現(xiàn)地方出于自身發(fā)展的考慮放行一些與國家政策存在沖突的項目的情況，遇到這種情況評估人員就必須十分慎重。 （四）項目組織與人力資源分析 ? (2)項目經(jīng)營機構。 ? 從會計角度看，預售回款只能記到“預收賬款”科目，是企業(yè)的一種負債而不是收入，但在測算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源時不能將其忽略。二是關注企業(yè)總共有多少在建項目，在計算資本金比例時，必須把所有者權益按比例在各項目之間進行分攤。要了解項目的地段、工程質量、戶型設計、區(qū)域環(huán)境、商服配套設施狀況、物業(yè)管理、推廣策略等方面的因素，分析項目在市場中的競爭能力，評價項目的租售價格和租售計劃是否適應市場環(huán)境。 ? 其次，要全面考察項目建設的性質、地理位置、交通情況、市政規(guī)劃、占地面積、建筑面積、容積率、綠化率等一系列房地產(chǎn)開發(fā)中的技術指標，突出介紹項目的特點及優(yōu)缺點。 ? (2)定量分析方法 ? 較常見的定量分析方法主要包括信用評分模型和各類違約概率模型分析法。 ? 最后 ，由于借款客戶可以有多個項目同時在運作，對于一個借款人來說商業(yè)銀行可能要做出多個項目（財務）評估。 ? 對借款企業(yè)發(fā)展前景評估的內(nèi)容有：調(diào)查企業(yè)的業(yè)務發(fā)展方向，在行業(yè)中所處層次，了解企業(yè)的發(fā)展思路和戰(zhàn)略規(guī)劃，深入分析借款企業(yè)及其所處行業(yè)的發(fā)展前景。他們根據(jù)分析法對客戶進行評估后將其分為三類 A級客戶 ,公司可以繼續(xù)滿足其賒銷的要求 ,B級客戶即有回款不及時的客戶 ,他們提出的賒銷要求公司要嚴格調(diào)查以往的銷售記錄和原始檔案后決定 C級客戶即讓公司出現(xiàn)呆帳的公司則拒絕交易。 ? 1品質 (Character)指顧客或客戶努力履行其償債義務的可能性，是評估顧客信用品質的首要指標品質是應收賬款的回收速度和回收數(shù)額的決定因素。 房地產(chǎn)項目評估與房地產(chǎn)開發(fā)貸款的項目評估在本質上是不同的。貸款人受托支付是指貸款人根據(jù)借款人的提款申請和支付委托，將貸款資金支付給符合合同約定用途的借款人交易對手。 三、房地產(chǎn)開發(fā)貸款的審批 四、房地產(chǎn)開發(fā)貸款的發(fā)放與財務監(jiān)督 ? 房地產(chǎn)開發(fā)貸款的發(fā)放一般包括五個環(huán)節(jié)，即落實貸款條件、簽訂合同、落實用款條件、款項發(fā)放、登記備案。 ? （ 2）復審貸款資料戽的格式與內(nèi)容的準確性與合法性。 ? （ 1）負責初審貸款款資料的完整性。有的還應當計算貸款的資金成本。 ? 項目競爭力分析要包括： （ 1）項目區(qū)域：介紹項目所處地理位置、周邊環(huán)境、所處地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)狀況； （ 2）建筑規(guī)劃與房型設計：介紹項目樓盤分布、建設內(nèi)容、房型種類等； （ 3）銷售價格：介紹樓盤銷售價格，以及與周邊地區(qū)樓盤價格的比較； ； （ 4）結論。另外，在這部分還應當介紹借款人所申請的貸款額度、期限、利率等情況。 ? （ 3）對借款人、保證人的財務管理狀況進行調(diào)查，對其提供的財務報表真實性進行審查，對重要數(shù)據(jù)核對總賬、明細賬，查看原始憑證與實物是否相符，掌握借款人和保證人的償債指標、盈利指標、資產(chǎn)運營指標和經(jīng)營增長指標等重要財務數(shù)據(jù)。 ? （ 2）確認借款人和擔保人的法定代表人。 二、房地產(chǎn)開發(fā)貸款的調(diào)查 ? （一）貸前調(diào)查的方法 ? ? 手段靈活，通過搜集各種媒介中有價值的相關信息展開調(diào)查。 ? （ 2）項目建議書 ? （ 3）項目立項報告及批復。 ? （ 7）有限責任公司和股份有限公司對外股本權益性投資累計不超過其凈資產(chǎn)的 50%。實力雄厚的綜合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，為開發(fā)某一項目投資設立的獨資或控股項目公司，項目投資比例超過 35%以上、具有臨時開發(fā)資質的，可視同滿足貸款條件。目前，隨著土地儲備制度的深入推進和土地整理儲備中心的出現(xiàn)，土地開發(fā)貸款己逐漸被土地儲備貸款所取代。 （二）經(jīng)濟適用住房貸款 ? 經(jīng)濟適用住房貸款是向房地產(chǎn)開發(fā)單位發(fā)放的用于其所開發(fā)的經(jīng)濟適用房項目建設的貸款。一方面房地產(chǎn)開發(fā)工作良