房地產(chǎn)開發(fā)過程的設(shè)計管理(完整版)
【正文】 坡屋頂部分除外。 ? 綠地率 —— 一定地區(qū)內(nèi)，各類綠地總面積占該地區(qū)總面積的比例（ %）。 ? （六）工程管網(wǎng)規(guī)劃圖。 ?（二）規(guī)劃地段現(xiàn)狀圖。 建設(shè)工程項目的階段劃分 ? 項目實(shí)施階段管理的主要任務(wù)是通過管理使項目的目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)開發(fā)過程的設(shè)計管理 內(nèi)容提要 一、房地產(chǎn)開發(fā)過程設(shè)計的內(nèi)容 二、房地產(chǎn)開發(fā)過程設(shè)計管理的意義 三、房地產(chǎn)開發(fā)過程設(shè)計管理的任務(wù)和目標(biāo) 四、房地產(chǎn)開發(fā)過程設(shè)計管理的措施 五、各階段設(shè)計的統(tǒng)籌管理 建設(shè)工程項目的階段劃分 建設(shè)工程項目的全壽命周期包括 ?決策階段 （調(diào)查研究、編制可行性研究等項目的前期的組織、管理、經(jīng)濟(jì)和技術(shù)方面的論證） ?實(shí)施階段 （設(shè)計前的準(zhǔn)備階段、設(shè)計階段、施工階段、動用前期準(zhǔn)備階段、保修期） ?使用階段 （設(shè)計壽命周期內(nèi)的使用） 建設(shè)工程項目的階段劃分 ?項目立項是項目決策的標(biāo)志。 ? 建設(shè)工程項目管理的時間范疇是建設(shè)工程的項目實(shí)施階段。標(biāo)明建設(shè)用地現(xiàn)狀自然地形地貌、道路、綠化、工程管線及各類用地內(nèi)建筑的范圍、性質(zhì)、層數(shù)、質(zhì)量、單位名稱，以及規(guī)劃四至范圍以外 50 米內(nèi)的建筑層數(shù)和建筑性質(zhì)；標(biāo)明用地界線、各類規(guī)劃控制線；附具現(xiàn)狀用地構(gòu)成表。標(biāo)明規(guī)劃區(qū)外圍城市道路中各類市政基礎(chǔ)設(shè)施和管線平面位置、間距、管徑尺寸以及主要道路斷面管線示意。 ? 容積率 —— 在一定范圍內(nèi)，建筑面積的總和與用地面積的比值。 ? 建筑物地下部分頂板面高出室外地坪 于 ，建筑面積計算值按照該層水平投影面積計算；建筑物地下部分的頂板面高出室外地坪小于 ，建筑面積不計入容積率。是非常量化的，每個位置都要有具體的尺寸，能為施工圖開展提供必要依據(jù)。 ?滿足非標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備和建筑構(gòu)配件制作要求。 ? 區(qū)內(nèi)綜合管網(wǎng)、專業(yè)配套設(shè)計 區(qū)內(nèi)綜合管網(wǎng)設(shè)計是對小區(qū)生活配套的設(shè)計，包括污水、雨水、自來水、中水、熱力、燃?xì)?、電力、電視電話網(wǎng)絡(luò)等，還包括專業(yè)設(shè)施方面，如泵房、配電間、變電室、換熱站、調(diào)壓站等。 ?人防 （ 2）建筑設(shè)計管理對房地產(chǎn)開發(fā)成本的影響 外檐的形式影響工程造價，立面簡單，裝飾構(gòu)件少，工程造價低。同樣的植物選用小苗木可降低施工成本。園林設(shè)計的風(fēng)格、植物的選擇搭配、小品的設(shè)計、功能區(qū)的設(shè)計等都影響項目的品質(zhì)。 （ 4）各專業(yè)配套的設(shè)計審查 各專業(yè)配套實(shí)施前應(yīng)將設(shè)計圖紙送相關(guān)配套部門，聽取專業(yè)意見并按要求修改圖紙。 保證各設(shè)計質(zhì)量 設(shè)計工作是知識密集型工作，具有很強(qiáng)的專 業(yè)性，且設(shè)計工作是委托給具有相應(yīng)資質(zhì)的設(shè)計 單位完成。 控制開發(fā)項目的品質(zhì) 房地產(chǎn)開發(fā)商是項目開發(fā)的組織者，設(shè)計單 位是要根據(jù)開發(fā)商的定位、設(shè)想來進(jìn)行設(shè)計的。 技術(shù)措施 ? （ 1）通過專家論證、借助專業(yè)公司，優(yōu)化設(shè)計，對設(shè)計基礎(chǔ)資料及設(shè)計文件深入研究探討，充分利用專業(yè)能力，控制設(shè)計階段對成本的影響。這樣可大大提高設(shè)計公司的積極性， 從而降低房地產(chǎn)開發(fā)成本。設(shè)計前要與設(shè)計單位充分溝通對項 目的定位，對設(shè)計的要求。 各設(shè)計的內(nèi)容統(tǒng)籌 ? （ 1）面積是開發(fā)項目設(shè)計文件的關(guān)鍵指標(biāo)數(shù)據(jù)，影響項目是否能取得有關(guān)重要合格證明，如規(guī)劃驗(yàn)收等重要監(jiān)督。 ? （ 2）施工圖設(shè)計應(yīng)與規(guī)劃設(shè)計、建筑規(guī)劃設(shè)計文件要求統(tǒng)一。溝通要準(zhǔn)確、及時、 全面。增強(qiáng)設(shè)計人員 的責(zé)任心，保證設(shè)計文件質(zhì)量。 合同措施 ? （ 1）保證合理的設(shè)計費(fèi)用，設(shè)計費(fèi)用占房地產(chǎn)開發(fā) 成本很少份額，但設(shè)計工作卻對項目開發(fā)成本計決定作 用。 如高檔住宅小區(qū)、別墅區(qū)、經(jīng)濟(jì)適用房的品質(zhì)要 求肯定是不一樣的。設(shè)計文件的準(zhǔn)確性和規(guī)范性影響是否能 夠通過相關(guān)政府機(jī)構(gòu)的嚴(yán)格驗(yàn)收。如室內(nèi)采暖工程，供熱辦會提出很多要求，如各材料的選擇，溫控閥、壓差閥等設(shè)施的配套等。 （ 2）規(guī)劃、建筑設(shè)計的規(guī)劃審查 規(guī)劃審查對項目各審批文件取得和建設(shè)起著重要意義，規(guī)劃通過后方可進(jìn)行具體施工圖設(shè)計以及之后各項行政許可文件取得。 設(shè)計決定項目品質(zhì)
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