房地產(chǎn)開發(fā)過程的設(shè)計(jì)管理-免費(fèi)閱讀
【正文】 在項(xiàng)目設(shè)計(jì)時(shí)，各階段設(shè)計(jì)涉及的面積應(yīng)統(tǒng)一，且在規(guī)定指標(biāo)內(nèi)。過程中充分溝通需協(xié)調(diào)解決 的問題和不符合設(shè)計(jì)要求的內(nèi)容。 ? （ 2）明確若因設(shè)計(jì)問題造成項(xiàng)目損失要讓設(shè)計(jì)單位 承擔(dān)一部分責(zé)任，要予以一定經(jīng)濟(jì)懲罰。 ? （ 2）圖紙審查，在正式出設(shè)計(jì)圖紙之前和出圖后都應(yīng)組織設(shè)計(jì)圖紙審查，將設(shè)計(jì)問題糾正在實(shí)施之前。 開發(fā)商根據(jù)項(xiàng)目的定位不同會(huì)選擇不同的品質(zhì)。設(shè)計(jì)文件是項(xiàng)目建設(shè)的依據(jù)，所謂按 圖施工。因?yàn)橄嚓P(guān)配套設(shè)施將最終由各配套部門接管，多以他們會(huì)就設(shè)計(jì)提出要求。 設(shè)計(jì)影響項(xiàng)目的驗(yàn)收 （ 1）規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)的消防審查 在取得規(guī)劃設(shè)計(jì)方案許可文件前要經(jīng)過消 防部門的專業(yè)審查，如小區(qū)規(guī)劃道路等是否符合 規(guī)范，建筑平面布局是否符合消防規(guī)范等。小區(qū)設(shè)施的品質(zhì)影響施工成本。平面設(shè)計(jì)中房型越小，戶數(shù)越多，配套設(shè)施越多，如入戶門、水表等越多，工程造價(jià)就會(huì)相應(yīng)提高。 ? 具體方案、節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì) 在設(shè)計(jì)圖紙的深度達(dá)不到的方面，需組織進(jìn)行詳細(xì)設(shè)計(jì)，如門窗節(jié)點(diǎn)、保溫方案、扶手欄桿、地面磚分隔等。 ?滿足編制工程量清單和標(biāo)底的要求。 一、房地產(chǎn)開發(fā)過程設(shè)計(jì)的內(nèi)容 ?包括建筑的平面布置，各用房的分配，層高和室內(nèi)凈高，交通及電梯、樓梯走到布置，墻身、變形縫等，門窗設(shè)計(jì)、外檐效果，采光，通風(fēng)，保溫防熱，消防要求等等，在這一階段都要充分考慮設(shè)計(jì)。 一、房地產(chǎn)開發(fā)過程設(shè)計(jì)的內(nèi)容 ?建筑間距有關(guān)知識(shí) ? 建筑間距是指兩棟建筑物或構(gòu)筑物外墻之間的水平距離。主要反映用地的開發(fā)強(qiáng)度。 ? （七）綠地規(guī)劃圖。 一、房地產(chǎn)開發(fā)過程設(shè)計(jì)的內(nèi)容 ?（三）規(guī)劃總平面圖。 ? 《建設(shè)工程項(xiàng)目管理規(guī)范》對(duì)建設(shè)工程項(xiàng)目管理作如下術(shù)語解釋： 運(yùn)用系統(tǒng)的理論和方法，對(duì)建設(shè)工程項(xiàng)目進(jìn)行的計(jì)劃、組織、指揮、協(xié)調(diào)和控制等專業(yè)化活動(dòng)，簡(jiǎn)稱為項(xiàng)目管理。決策階段的主要任務(wù)是確定項(xiàng)目的定義，一般包括如下內(nèi)容： 確定項(xiàng)目投資目標(biāo)、進(jìn)度目標(biāo)、質(zhì)量目標(biāo)。反映規(guī)劃地段的位置，周邊道路走向，規(guī)劃地段與毗鄰用地和城市中心區(qū)的關(guān)系。標(biāo)明道路紅線位置、橫斷面、交叉點(diǎn)坐標(biāo)、標(biāo)高、轉(zhuǎn)彎半徑、公交站場(chǎng)以及停車場(chǎng)用地界線。 ? 建筑密度 —— 在一定范圍內(nèi)，建筑物的基底建筑面積總和與占用地面積的比例（ %）。 建筑密度 容積率 1～ 3層（底層） 33% 4～ 6層 （多層） 25% 7～ 9層 （中高層） 22% ≥10層 （高層） 16% 一、房地產(chǎn)開發(fā)過程設(shè)計(jì)的內(nèi)容 ? 建筑面積的計(jì)算 ? 住宅建筑、居住型公寓和混合型公寓標(biāo)準(zhǔn)層層高大于 ，不論層內(nèi)是否設(shè)置隔層，建筑面積計(jì)算值按照該層水平投影面積的 算；標(biāo)準(zhǔn)層層高大于 ，不論層內(nèi)是否設(shè)置隔層，建筑面積計(jì)算值按照該層水平投影面積的 2倍計(jì)算。 ? 建筑設(shè)計(jì) 建筑設(shè)計(jì)是對(duì)建筑物本身的設(shè)計(jì)，包括建筑物平面、立面、剖面，房型等。 施工詳圖及專業(yè)計(jì)算書。如山川、河谷、林木、水波、云霧等大自然一切美的東西，使建筑物依存它，裝點(diǎn)它、篩選它，構(gòu)成內(nèi)外環(huán)境的、多樣的、自由的協(xié)調(diào)統(tǒng)一；二是人造自然。 ?12層及 12層以上的高層住宅，每棟樓的電梯不得少于 2臺(tái)。樁基形式影響工程造價(jià)，充分利用勘察報(bào)告指標(biāo)，選擇合理樁基形式可降低工程造價(jià)。如管材的選用、窗材料的選用等。只有取得圖審合格證明文件后，施工圖方可用于施工。 三、房地產(chǎn)開發(fā)過程設(shè)計(jì)管理的任務(wù)和目標(biāo) ?保證各設(shè)計(jì)階段進(jìn)度 ?保證各設(shè)計(jì)質(zhì)量 ?控制項(xiàng)目開發(fā)成本 ?控制開發(fā)項(xiàng)目的品質(zhì) ?保證各階段設(shè)計(jì)的連續(xù)統(tǒng)一 三、房地產(chǎn)開發(fā)過程設(shè)計(jì)管理的任務(wù)和目標(biāo) 保證各設(shè)計(jì)階段進(jìn)度 設(shè)計(jì)過程占用時(shí)間在項(xiàng)目建設(shè)周期中不算 長(zhǎng)，但設(shè)計(jì)是否能按計(jì)劃節(jié)點(diǎn)按時(shí)開始和完成， 卻制約項(xiàng)目建設(shè)，決定項(xiàng)目是否能按計(jì)劃開始相 關(guān)工作，從而影響項(xiàng)目開發(fā)周期。而且設(shè)計(jì)人員對(duì)開發(fā)成本的重視程度
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